اضافه بنا در ساختمان

در این مقاله خواهید خواند:

• اضافه بنا
• تخلف اضافه بنا
• انواع تخلف اضافه بنا
• فرمول محاسبه جریمه اضافه بنا
• تخریب اضافه بنا
• مسئول رسیدگی به تخلفات اضافه بنا

اضافه بنا

در امر ساخت و ساز و احداث بنا شرایط مشخصی از سوی شهرداری ها تعیین شده و سازندگان می بایست بر اساس آن اقدام کنند. لذا برای همین منظور جهت بررسی موردی املاک و گزارش حد و حدود ساخت و شرایط آن، در ابتدای کار، پروانه ساختمان صادر شده و تمامی نکات به سازندگان اعلام می شود. اگر سازنده بدون دریافت پروانه و یا خارج از مفاد پروانه صادر شده اقدامی انجام دهد، دچار تخلف شده و باید نسب به رفع آن و یا پرداخت جریمه اقدام کند.

در این میان یکی از مواردی که شهرداری ها تعیین و اعلام می کنند میزان تراکم ساختمان می باشد. شهرداری ها با توجه به طرح های تفصیلی، شرایط شهری و جمعیت ساکن در آن تراکم های ساختمانی را در نظر گرفته و در زمان انجام ساخت و سازها در نقاط مختلف شهر مجوز های لازم را صادر می کنند که بر اساس آن تعداد ساختمان ها و در نتیجه میزان جمیعت ساکن در مناطق مختلف قابل کنترل خواهد بود. لذا بر اساس قوانین و طرح های از پیش تعیین شده پروانه های ساختمانی با تراکم مشخص صادر و به سازندگان تحویل داده می شود و سازندگان نیز مجاز به احداث ساختمان به همان میزان طبقات و متراژ بوده و در غیر این صورت، میزان اضافه شده به بنا، در ارتفاع و یا سطح، تخلف ساختمانی به شمار می رود.

تخلف اضافه بنا

تخلف اضافه بنا به معنی عدم رعایت تراکم و یا سطح اشغال مجاز در روند ساخت می باشد. اگر سازندگان املاک در زمان ساخت حدود مشخص شده را رعایت نکنند مرتکب تخلف شده و شهرداری با آن ها برخورد خواهد کرد. در این راستا شاهد پلمپ بسیاری از املاک در حال ساخت در سطح شهرها هستیم که به سبب تخلفات ساختمانی از جمله تخلف اضافه بنا روند ساخت آن ها متوقف شده است. در این شرایط سازندگان می بایست به شهرداری مراجعه کرده و نسبت به دستورات این مرجع اقدامات لازم را انجام دهند.

انواع تخلف اضافه بنا

تخلف اضافه بنا بسته به اینکه بنای اضافه و غیر مجاز در کدام بخش ساختمان باشد موارد زیر را شامل می شود.

• اضافه بنا روی پشت بام و ساخت واحد در پشت بام آپارتمان
• اضافه بنا در تراس ساختمان
• اضافه بنا در حیاط ملک

فرمول محاسبه جریمه اضافه بنا

زمانی که ملکی دارای تخلف اضافه بنا باشد می بایست برای تخلف صورت گرفته اقداماتی شامل تخریب و یا پرداخت جریمه صورت گیرد. اگر رای صادره مبنی بر پرداخت جریمه باشد بسته به میزان بنای اضافه شده و تخلف مربوطه هزینه ای مشخص بر اساس قوانین تعیین و به سازنده ابلاغ خواهد شد. در این شرایط سازنده ملزم به پرداخت جریمه بوده و در غیر این صورت گواهی پایان کار ساختمان صادر نخواهد شد.

میزان جریمه تخلف اضافه بنا بر اساس متراژ اضافه شده در روند ساخت و طبق قوانین از پیش تعیین شده محاسبه می شود. لارم به ذکر است که کاربری ملک در میزان جریمه تاثیر داشته و محاسبه آن برای املاک مسکونی و تجاری متفاوت می باشد. در مجموع برای محاسبه جریمه تخلف اضافه بنا موارد زیر را باید مد نظر داشت:

• جریمه تخلف اضافه بنا بر اساس ارزش معاملاتی ساختمان محاسبه می شود.
  • ارزش معاملاتی بر اساس معیارهایی مشخص مانند منطقه جغرافیایی، موقعیت مکانی و محل قرارگیری ملک نسبت به خیابان و معابر اصلی تعیین شده و مبلغ آن به صورت سالانه توسط شهرداری ها اعلام می شود.
• میزان جریمه، بر اساس ارزش معاملاتی هر مترمربع بنای اضافی تعیین خواهد شد.
• برای املاک مسکونی جریمه تخلف اضافه بنا نباید از یک دوم ارزش معاملاتی بنای اضافه کمتر و از سه برابر آن بیشتر باشد.
• برای املاک تجاری یا اداری جریمه تخلف اضافه بنا نباید از یک دوم ارزش معاملاتیبنای اضافه کمتر و از چهار برابر آن بیشتر باشد.
• بر اساس قانون چناچه زمان احداث بنا مشخص و قابل استناد باشد، محاسبه جریمه بر طبق ارزش معاملاتی در زمان احداث بنا انجام خواهد شد و در غیر این صورت بر اساس ارزش معاملاتی زمین در زمان صدور رای محاسبه می گردد.
• لازم به ذکر است اگر جریمه مربوطه پرداخت نشود کمیسیون مربوطه مجدد پرونده را بررسی کرده و در صورت نیاز رای به تخریب بنا خواهد داد.

تخریب اضافه بنا

در بسیاری از موارد تخلف اضافه بنا با جریمه و پرداخت آن رفع شده و قابل حل می باشد. اما در برخی موارد شاهد تخریب اضافه بنا هستیم. این رای و حکم آن در چه شرایطی صادر می شود؟ اضافه بنا در چه صورتی باید تخریب شود؟

به طور کلی می توان این گونه بیان کرد که:

تخریب اضافه بنا در صورتی لازم است اجرا شود که بنای اضافه موجب تزلزل در کل ساختمان شده و ساخت آن مغایر اصول سه‎ گانه شهرسازی، فنی و بهداشتی باشد. به عبارتی اگر بنای اضافه بر اساس اصول ساخته شده باشد و برای ساختمان و ساکنین آن تهدیدی به شمار نرود، نیازی به تخریب نبوده و می توان از راه جریمه، موضوع را حل و فصل کرد.

این نکته را باید مد نظر داشت اگر شهرداری و کمیسیون ماده 100 رای به جریمه دهند ولی مالک از پرداخت جریمه خودداری کند، تبدیل جریمه به حکم تخریب بسیار محتمل می باشد لذا باید مورد توجه قرار گیرد.

مسئول رسیدگی به تخلفات اضافه بنا

بر اساس قانون شهرداری‌ها، کمیسیون ماده ۱۰۰، وظیفه رسیدگی به تخلفات مربوط به ساخت و سازهای غیرقانونی را بر عهده دارد.