یکی از مهم ترین نکات حقوقی املاک که پیش از معامله باید بدانید، تفاوت ملک موقوفی با ملک شخصی است. اگر یک ملک موقوفی را خریداری کنید، شما فقط مالک اعیان (بنای ساخته شده) هستید و مالکیت عرصه (زمین ملک) متعلق به اداره اوقاف یا شخص وقف کننده است. در واقع شما اعیان را خریداری کرده و عرصه را از متولی مربوطه اجاره می‌کنید.
پیشنهاد می‌کنیم این مقاله را مطالعه کنید: «خرید ملک اوقافی یا سرمایه گذاری در آن خوب است یا بد؟».
بنابراین پیش از خرید ملک، باید وقفی بودن یا نبودن ملک را از روی سند بررسی کنید. موقوفی بودن ملک را می‌توانید به ۲ روش متوجه شوید:
- مطالعه جلد سند. اگر ملک اوقافی باشد، این موضوع روی جلد سند نوشته شده است.
- مطالعه داخل سند. برای املاکی که موقوفی نیستند (املاک شخصی) داخل سند نوشته شده: «شش دانگ عرصه و اعیان»، اما سند ملک موقوفی نوشته شده: «شش دانگ اعیان».
برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص شناسایی ملک اوقافی این مقاله را بخوانید: «نحوه تشخیص ملک اوقافی و معامله آن».
بررسی در رهن بودن سند ملک
برای تشخیص اینکه ملک در رهن بانک هست یا نه، به سادگی می‌توانید به سند ملک مراجعه کنید. اگر ملک مورد نظر دارای سند تک برگ باشد، می‌توانید با مراجعه به صفحه نقل و انتقالات این موضوع را متوجه شوید. در خصوص املاکی که سند دفترچه‌ای دارند، اگر ملک در رهن بانک باشد، پشت سند نوشته شده است که ملک در رهن کدام بانک است.
چطور می‌توانید با بررسی سند ملک، پول اضافه پرداخت نکنید؟
ما در گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی در بسیاری از مواقع شاهد این بوده‌ایم که ثمن معامله بر اساس متراژی که توسط مالک اعلام شده پرداخت شده است. اما پس از مشاهده سند مشخص شده متراژ واقعی ملک یک یا چند متر با متراژی که اعلام شده متفاوت است.
بنابراین اگر به توصیه ما به درستی عمل کنید و پیش از امضای مبایعه نامه، سند ملک را بررسی کنید، می‌توانید ملک را به قیمت خریده، پول اضافه پرداخت نکرده و متحمل دردسرهای بعدی یا حتی بهم خوردن معامله نشوید.
بررسی املاک ورثه ای
حقیقت این است که هیچگونه اطلاعاتی از ورثه ای بودن ملک در سند موجود نیست. اما مطالعه سند به طور غیر مستقیم به شما کمک می‌کند از ورثه ای بودن ملک مطلع شوید. برای این کار شما ابتدا باید اطلاعات هویتی مالک را از روی سند ملک بررسی کنید. در ادامه برای معامله ملک یا مالک در جلسه فروش حضور دارد یا ندارد.
اگر مالک اصلی در جلسه حضور نداشت، ۳ حالت وجود دارد:
- مالک به فردی وکالتنامه داده است. در این حالت باید وکیل مالک پیش از امضای قرارداد وکلتنامه را ارائه کند.
- احتمال دارد مالک فوت کرده باشد و یکی از ورثه یا کلیه وراث در جلسه فروش حضور داشته باشند. در این حالت باید برگه انحصار وراثت توسط وراث ارائه شود.
- احتمال کلاهبرداری و تلاش برای فروش مال غیر وجود دارد.
برای اطلاع از نکات مهم در خصوص اجاره ملک ورثه ای می‌توانید مقاله: «اجاره ملک ورثه ای: نکات مهم برای مستاجر و موجر (وراث)» را مطالعه کنید.
پیشگیری از کلاهبرداری (فروش مال غیر) با بررسی سند ملک
همیشه پیش از معامله اطلاعات هویتی مالک را با اطلاعات هویتی موجود در سند مطابقت دهید.
فرض کنید ملکی برای خرید به شما معرفی شده است. چطور می‌توانید از اینکه مالک اصلی قرارداد را امضا می‌کند مطمئن باشید؟ برای اطمینان از این موضوع باید احراز هویت و احراز مالکیت انجام شود. این مورد را در ادامه بیشتر توضیح می‌دهیم.
اما فراموش نکنید، یکی از مهم‌ترین نکاتی که در بررسی سند باید به آن توجه کنید این است که اطلاعات هویتی مالک را بر اساس سند به دقت بررسی کنید. در ادامه درباره اهمیت بررسی مدارک فروشنده بیشتر توضیح می‌دهیم.
بررسی مدارک فروشنده و اهمیت آن
همانطور که در ابتدای این مطلب اشاره کردیم، اصلی‌ترین ضرر در معاملات ملکی از جانب مشکلات حقوقی املاک بوجود می‌آید. به همین دلیل است که گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی، آموزش مسائل حقوقی املاک را در دستور کار خود قرار داده است.
یکی از مواردی که بی‌دقتی در آن می‌تواند بدترین مشکلات حقوقی املاک را برای شما ایجاد کند، بررسی نکردن مدارک فروشنده است.
فرض کنید پس از جست‌وجوی بسیار، ملک مناسبی پیدا می‌کنید. وارد جلسه فروش شده، قرارداد را امضا کرده و بخشی از ثمن معامله را پرداخت می‌کنید. اما بعدا متوجه می‌شوید کسی که قرارداد را امضا کرده و شما پول را به حساب او ریخته‌اید، فروشنده واقعی ملک نبوده است.
اجازه دهید این مورد را پیچیده‌تر کنیم، چون موارد مشابهی را دیده‌ایم. فرض کنید قصد شما از خرید ملک، سرمایه گذاری بوده است و پیش از سند زدن، شما هم ملک را به صورت قولنامه ای به شخص دیگری فروخته‌اید.
در این حالت نه تنها سرمایه شما از دست رفته است، بلکه زیر بار جرم فروش مال غیر هم می‌روید. بنابراین، وقتی پای معامله ملک می‌روید، تعارف را کنار بگذارید و سند ملک را مطالبه کرده و به دقت آن را بررسی کنید. به یاد داشته باشیم که قانون با هیچ کس تعارف ندارد. پس شما هم هنگام معامله، تعارف نداشته باشید.
غیر از موارد بالا، نکات حقوقی دیگری هم هستند که نمی‌توان با مراجعه به سند ملک آن‌ها را بررسی نمود. مواردی مثل مصادره‌ای بودن ملک یا طرح‌های احتمالی شهرداری در محل ملک. در ادامه به این موارد می‌پردازیم.
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.