بورسان : امروز بانک مرکزی آمار معاملات مسکن تهران طی آذر ماه را منتشر کرد. آماری که حاکی از تداوم رشد تند و تیز تعداد معاملات و رسیدن آن به حدود ۹۸۰۰ واحد مسکونی بود. عددی که طی ۱۷ ماه گذشته، یعنی از تیر سال قبل که بازارها در اوج آشفتگی بودند، بی‌سابقه بوده است. در همین حال متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی معامله شده در تهران هم با رشد ۱.۸ درصدی نسبت به آبان ماه به عدد ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان رسید.

عوامل خروج رسمی بازار مسکن از رکود

رشد تعداد معاملات مسکن تهران

سال گذشته همگام با رشد تند و تیز قیمت دلار، تعداد معاملات مسکن و متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی معامله شده در پایتخت با سرعت بالایی افزایش می‌یافت. اما بعد از شکست ترامپ در انتخابات آمریکا که منجر به کاهش انتظارات تورمی و در نتیجه کاهش شدید قیمت دلار شد، تعداد معاملات مسکن با شیبی تند کاهش یافت. تا جایی که در آذر ۹۹ تنها ۲۵۵۰ واحد مسکونی در تهران معامله شد که بدون در نظر گرفتن فروردین ماه (که به طور سنتی تعداد معاملات به شدت کاهش می‌یابد) کمترین تعداد معاملات مسکن از هنگام انتشار داده‌های مسکن توسط بانک مرکزی بود.

اما با کاهش امیدواری به احیای سریع برجام تعداد معاملات مسکن هم اندک اندک افزایش یافت. تا جایی که طی دو ماه گذشته که انتظارات تورمی دوباره در حال اوج‌گیری است و قیمت دلار موج صعودی جدید خود را آغاز کرده است دوباره شاهد افزایش سریع تعداد معاملات مسکن هستیم. به طوری که طی دو ماه اخیر، تعداد معاملات مسکن هر ماه حدود ۳۴ درصد افزایش داشته است. این اولین نشانه از بازگشت رونق به معاملات مسکن است.

رکوردشکنی تعداد معاملات مسکن تهران در آذر 1400

هجوم برای خرید ملک در ترکیه

دومین نشانه از رونق بازار مسکن که معمولا هنگام التهاب بازارها رخ می‌دهد، تداوم صدرنشینی ایرانیان در فهرست تعداد خانه‌های خریداری شده توسط خارجی‌ها در ترکیه است. ایرانیان در ماه میلادی گذشته ۱۴۰۰ واحد مسکونی در ترکیه خریدند که رکورد بیشترین تعداد خانه خریداری شده توسط ایرانیان در ترکیه طی تنها یک ماه بود. بررسی ها نشان می‌‌دهد طی دو سال اخیر تعداد معاملات مسکن تهران و تعداد خانه‌های خریداری شده توسط ایرانیان در ترکیه همبستگی بالایی با یکدیگر داشته اند.

البته بحران کاهش ارزش لیر هم در این رکوردشکنی بی تاثیر نبوده است. افت سریع ارزش لیر منجر شده تا خرید مسکن در ترکیه نسبت به قبل کم‌هزینه‌تر تمام شود.

سقف‌شکنی عجیب اوراق تسهیلات مسکن

یکی دیگر از نشانه‌های مهم رونق بازار مسکن، معاملات اوراق تسهیلات مسکن (تسه) در فرابورس است. طی دو ماه گذشته شاهد هجومی عجیب برای خرید اوراق تسه بودیم. تقاضاهایی سنگین که منجر شد قیمت تسه‌ها تا سطوح بسیار عجیب و بی‌سابقه بالاتر از ۱۱۰ هزار تومان هم پیش رود. این اتفاق منجر شد نرخ بهره واقعی وام خرید مسکن بانک مسکن هم به حدود ۲۵ درصد برسد که عدد بسیار بالایی برای این وام محسوب می‌شود.

این اتفاق در نهایت منجر شد که بانک مسکن برای کاهش التهاب تسه‌ها به مناسبت هشتادوسومین سالگرد تاسیس خود به مدت یک ماه تعداد اوراق مورد نیاز برای دریافت وام خرید مسکن و وام جعاله را به نصف کاهش داد. یعنی اگر پیش‌تر برای دریافت وام ۴۸۰ میلیونی به ۹۶۰ ورقه تسه احتیاج بود طی این یک ماه با ۴۸۰ ورقه تسهیلات مسکن می‌توان این وام را دریافت کرد. چنین چیزی تا حدی از التهاب این اوراق کم کرد و منجر به کاهش قیمت آن‌ها تا حدود ۹۰ هزار تومان شد. باید دید بعد از اتمام این مهلت یک ماهه رشد قیمت تسه‌ها دوباره ادامه می‌یابد یا این بازار به آرامش می‌رسد.

خیز دلار برای رکوردهای جدید؟

اما به نظر می‌رسد مهم‌ترین عاملی که بر رونق مسکن اثرگذار است نرخ دلار باشد. پیش‌تر در گزارشی با عنوان «قیمت دلار چه تاثیری بر معاملات بازار مسکن دارد؟ » به بررسی تاثیر قیمت دلار و روند قیمت‌ها در بازار ارز بر تعداد و متوسط قیمت مسکن تهران پرداختیم. جایی که می بینیم هرگاه دلار وارد فاز صعودی می‌شود تعداد معاملات مسکن هم به سرعت رشد می‌کند.

تاثیر قیمت دلار بر تعداد معاملات و قیمت مسکن

حال بعد از چند ماه ثبات قیمت دلار، در فصل گذشته شاهد اوج‌گیری دوباره نرخ ارز بودیم. اتفاقی که احتمالا مهم‌ترین عامل افزایش شدید تعداد معاملات مسکن در دو ماه گذشته بوده است.

پیام افزایش معاملات مسکن چیست؟

در نهایت به نظر می‌رسد پیام اصلی این افزایش ۸۰ درصدی تعداد معاملات مسکن طی تنها دو ماه، نوعی اطمینان در بین خریداران مبنی بر عدم افت جدی قیمت دلار باشد. به عبارتی دیگر به نظر می‌رسد انتظارات تورمی و پیش‌بینی سرمایه‌گذاران از آینده بازارها به ویژه بازار ارز به صورتی شده که نگرانی از افت دلار که می‌تواند بازار مسکن را به رکودی عمیق ببرد کاهش یافته و تکاپو برای حفظ ارزش دارایی‌ها و سرمایه‌گذاری در بازارهای مختلف افزایش یافته است.

قیمت مسکن ثابت خواهد ماند؟

طبق داده‌های بانک مرکزی در ماه گذشته متوسط قیمت مسکن در تهران ۱.۸ درصد و در آبان ماه هم ۱.۲ درصد افزایش داشته است. البته داده‌های مرکز آمار در آبان ماه کاهش ۰.۵ درصدی شاخص قیمت مسکن تهران را نشان می‌داد. ولی به هر حال نگاهی به روند قیمت‌ها نشان می‌دهد که برخلاف تعداد معاملات که با شتاب بالایی در حال افزایش است، قیمت مسکن هنوز رشدی جدی را تجربه نکرده است و همین رشدهایی هم که در دو ماه گذشته داشته است هم از میزان رشد قیمت دلار و هم از مقدار رشد نقدینگی کل کشور کمتر بوده است.

پیش‌تر هم در گزارشی با عنوان «بهترین زمان برای خرید خانه » به بررسی قیمت دلاری مسکن در تهران پرداختیم. جایی که دیدیم در بلند مدت قیمت دلاری هر متر مربع مسکن در پایتخت حدود ۱۰۰۰ دلار است.

قیمت دلاری مسکن در تهران

اما از سال گذشته که قیمت دلار ناگهان کاهش یافت، با توجه به این که قیمت ریالی مسکن معمولا کاهش پیدا نمی‌کند، متوسط قیمت دلاری مسکن به سطوح بالاتر از ۱۲۰۰ دلار رسید. حال به نظر می‌رسد طی یک سال گذشته رشد قیمت ریالی مسکن کند شده است و در انتظار افزایش قیمت دلار است. افزایش قیمت دلار تا جایی که قیمت دلاری مسکن به همان حدود ۱۰۰۰ دلار برسد.

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *