خرید خانه و ملک مراحلی دارد. آخرین مرحله از این فرایند، انتقال سند در دفاتر ثبت اسناد رسمی است. چند نکته در این زمینه وجود دارد که به آن‌ها اشاره می‌کنیم:
- اعتبار سند ملک در مقابل مبایعه نامه.
- استعلاماتی که جزو پیش‌نیازهای انتقال سند هستند.
- تسویه حساب کامل.
- مسئله در رهن بانک بودن سند ملک.
مبایعه نامه یا در اصلاح عموم مردم قولنامه، از نظر قانونی معتبر بوده و در مراجع قانونی قابل پیگیری است. اما اعتبار قولنامه به پای سند ملک نمی‌رسد. چرا که قولنامه از دید قانون یک «سند عادی» بوده اما سند ملک یک «سند رسمی» است.
پیش از اقدام برای انقال سند، مالک باید یک سری استعلامات، مثل استعلام دارایی، شهرداری و اداره ثبت را دریافت کرده باشد. فراموش نکنید که آماده بودن این استعلامات پیش از اقدام برای انتقال سند ضروری است.
دفاتر ثبت اسناد رسمی به مسائل مالی خرید و فروش ملک ورود نمی‌کنند. بنابراین پیش از انتقال سند باید تکلیف حساب‌وکتاب بین خریدار و فروشنده مشخص شده باشد. البته این امکان هست که آخرین مرحله از پرداخت به بعد از تنظیم سند موکول شده باشد. در این صورت می‌توان برای هر روز تاخیر در پرداخت خسارت تعیین کرد.
اگر سند ملک در رهن بانک است، پیش از تنظیم سند باید از رهن خارج شده باشد (فک رهن شده باشد). البته اگر در رهن بودن سند مربوط به وام‌های بانک مسکن باشد، می‌توان سند ملک را از رهن بانک خارج نکرد، بلکه صرفا وام را به نام خریدار (مالک جدید) منتقل نمود.
در ادامه به حالت‌های دیگری از خرید و فروش ملک که عبارتند از پیش خرید، خرید ملک مشاع و خرید وکالتی ملک می‌پردازیم.
نکات مهم حقوقی در زمان پیش خرید یا پیش فروش املاک
پیش خرید ملک می‌تواند برای خریدار صرفه اقتصادی قابل توجهی داشته باشد. به همین ترتیب پیش فروش ملک می‌تواند برای سازنده نیز راهکار مناسبی برای پیشبرد پروژه به حساب آید. در واقع اگر نکات لازم در این فعالیت اقتصادی به درستی رعایت شود، همین خریدار و هم سازنده سود می‌برند.
نکاتی که در پیش خرید باید به آن‌ها توجه کرد را می‌تواند در ۲ دسته کلی جای داد:
- شناخت کافی از سازنده
- عقد قرارداد حقوقی محکم، با رعایت تمامی نکات
اگر قبل از اقدام به پیش خرید، سازنده، اعتبار او و سابقه کاری وی را بررسی کرده باشید، می‌توانید با خیال راحت‌تری پیش خرید را انجام دهید.
باید توجه داشته باشید که قرارداد حقوقی پیش خرید جزییات متفاوتی به نسبت مبایعه نامه خرید و فروش ملک دارد. در قرارداد پیش خرید باید جزییاتی مثل زمان تحویل ملک، مبالغ و تاریخ اقساط، تناسب مراحل پرداخت با پیشرفت پروژه و کلیه نکاتی که می‌تواند حافظ منافع خریدار یا سازنده باشد نوشته شود.
بررسی نکات حقوقی در معامله ملک مشاع
املاک مشاع دارای نکات حقوقی خاص خود هستند.
ملکی مشاع است که سهم هر یک از شرکا در آن مشخص نباشد. یا به عبارت دیگر، هر یک از شرکا در تمام آن ملک سهیم باشند. به همین دلیل فروش چنین ملکی از نظر حقوقی دارای نکاتی است که باید به آن توجه کرد.
برای فروش ملک مشاع به طور کل دو حالت داریم:
- کلیه شرکا برای فروش ملک با هم توافق دارند.
- یک یا چند نفر از شرکا مخالف فروش ملک هستند.
در حالت اول مشکلی برای فروش ملک نیست. صرفا باید برخی از نکات حقوقی املاک مثل حضور تمامی وراث و امضای مبایعه نامه توسط همگی آن‌ها یا حضور وکیل آن‌ها رعایت شود.
اما در حالت دوم باید به نکات حقوقی متفاوتی در معامله ملک مشاع توجه کنیم. اگر کلیه شرکا (حتی یک نفر) برای فروش راضی نباشد، باید ملک افزار و تفکیک شود تا هر کدام از شرکا بتوانند سهم خود را به صورت جداگانه بفروشند.
نکات حقوقی در معامله املاک وکالتی
منظور از معامله املاک وکالتی، حالتی است که فروشنده به خریدار جهت انجام امور اداری و کارهایی مثل انتقال سند وکالت میدهند. انجام چنین کاری دلایل مختلفی دارد از جمله:
- افزایش سرعت انجام کارها.
- کاهش هزینه‌ها.
- مشکلات سند مثل گم شدن سند، آماده نبودن سند واحدهای تفکیک شده در املاک نوساز (مثل مسکن مهر) و مانند این‌ها.
در چنین حالتی رعایت ۳ نکته برای پیشگیری از کلاهبرداری و همینطور پیشگیری از بروز مشکلات و اختلافات در آینده ضرروی است. در ادامه به این نکات اشاره می‌کنیم:
- تام‌الاختیار و بلاعزل بودن وکالتنامه.
- گرفتن استعلام در خصوص وکالتنامه دادن فروشنده به فردی دیگر.
- نوشتن یک مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده.
چرا باید وکالتنامه تام‌الاختیار و بلاعزل باشد؟
تام‌الاختیار و بلاعزل بودن وکالتنامه، منافع خریدار را جهت خرید ملک به نام خود تضمین می‌کند. همچنین باعث می‌شود مالک نتواند پیش از قطعی کردن سند، بدون اطلاع خریدار، وکالت خود را عزل کند. اگر این وکالتنامه به درستی تنظیم شود و در آن مشخص باشد که این وکالتنامه صرفا مربوط به ملک مورد نظر است، به هیچ وجه منافع مالک را تهدید نمی‌کند.
چرا باید پیش از معامله در خصوص وکالتنامه استعلام بگیریم؟
حتما بررسی کنید که مالک به غیر از شما به فرد دیگری وکالت فروش نداده باشد.
پیش از انجام معامله، خریدار باید به یک دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کند و استعلام کند که فروشنده وکالتی در خصوص این ملک به شخص دیگری نداده باشد. هر چند که از نظر قانونی، مالک می‌تواند به چندین نفر وکالت تام‌الاختیار بدهد. اما اگر چنین کاری انجام شده باشد، منافع شما به خطر افتاده و معامله چنین ملکی منطقی نیست. چرا که فرد دیگری که وکالتنامه دارد، می‌تواند همزمان با شما برای فروش ملک اقدام کند.
برای آشنایی با مراحل دریافت استعلام وکالتنامه، این مقاله را مطالعه کنید: «مراحل دریافت استعلام وکالتنامه فروش ملک».
آیا نوشتن مبایعه نامه در معامله املاک وکالتی ضروری است؟
در نهایت نکته بسیار مهم این است که به وکالتنامه نباید اکتفا کنید. ضرروی است که به غیر وکالتنامه، یک مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده تنظیم شود تا گواهی باشد بر فروش ملک توسط فروشنده به خریدار. در صورتی که چنین مبایعه نامه‌ای تنظیم نشود، احتمال این وجود دارد که خریدار با مشکلات مختلفی روبرو شود. از جمله:
- فوت فروشنده پیش از قطعی کردن سند و باطل شدن وکالتنامه.
- مصادره اموال به دلایل مختلف از جمله پرداخت مهریه.
- دبه کردن فروشنده در خصوص قیمت توافق شده و مشکلاتی از این دست.
سوالات متداول نکات حقوقی خرید و فروش ملک
هنگام خرید ملک به چه نکاتی توجه کنیم؟
تا حد امکان از فروشنده ملک شناخت پیدا کنید، از یک مشاور املاک حرفه ای کمک بگیرید، سند ملک را به دقت بررسی کنید و حتما شرایطی را برای فسخ قرارداد در نظر بگیرید.
در صورت گم شدن قولنامه خانه چه باید کرد؟
به شورای حل اختلاف اعلام مفقودی کنید و سایر مدارکی که مالکیت شما بر ملک را نشان میدهند جمع آوری کنید.
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.