چرا بازار مسکن و اجاره بحرانی شد؟

فردای اقتصاد: برای این که ببینیم بازار مسکن الان در چه وضعیتی قرار دارد، لازم است در ابتدا نگاهی به وضعیت این بازار طی سال‌های اخیر بی‌اندازیم. بازار مسکن بعد از یک رکود ۳-۴ ساله، از نیمه دوم سال ۹۶ مسیر صعودی در پیش گرفت. بعد از کاهش ناگهانی نرخ بهره به ۱۵ درصد در تابستان ۹۶، پول‌های پارک شده در بانک‌ها روانه بازارها شد و سرکوب چند ساله نرخ ارز و نگه داشتن دستوری فنر ارزی، از نیمه دوم ۹۶ قدرت خود را از دست داد. از ابتدای ۹۷ هم به واسطه خروج یک جانبه ترامپ از برجام تلاطم اقتصادی شکل گرفته شدت یافت. بازار مسکن هم در همین راستا در ۹۷ جهش تندوتیزی را تجربه کرد. در سال بعدی اما بازارها اندکی آرام گرفتند و تورم ملکی هم تا حدی فروکش کرد. به طوری که در حالی تورم مسکن در ۹۷ به ۹۲ درصد رسیده بود که در پایان ۹۸ به ۴۲ درصد کاهش یافت.

سال ۹۹ اما دوباره نوبت تلاطم بازارها بود، در این سال تمام بازارهای داخلی رکوردهای بی‌سابقه‌ای ثبت کردند. بورس در مرداد به سقف تاریخی ۲.۱ میلیون واحدی رسید و هیچ‌گاه هم دیگر آن را پس نگرفت. قیمت دلار در آبان به سقف تاریخی ۳۲ هزار تومانی رسید که تا همین چند روز پیش بالاترین نرخ تاریخی دلار بود. بقیه بازارها هم چنین وضعیتی داشتند و بازار مسکن هم در این شرایط بازدهی ۹۴ درصدی را ثبت کرد و در پایان ۹۹ متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به حدود ۳۰ میلیون تومان رسید.

از آبان ۹۹ که برخلاف انتظار بازارهای داخلی بایدن، ترامپ را شکست داد و رئیس جمهور آمریکا شد، بازارها به امید احیای زودهنگام برجام، وارد فاز نزولی یا رکودی شدند. در این میان مسکن هم آرام گرفت و این فضا تا آخرین روزهای سال ۱۴۰۰ که بعد از آغاز جنگ روسیه علیه اوکراین، این کشور به‌طور ناگهانی مذاکرات را متوقف کرد، ادامه داشت. به طوری که تورم ملکی در ۱۴۰۰ به کمتر از ۲۰ درصد محدود شد؛ آن هم بعد از سه سالی که در آن قیمت ملک مجموعا رشد ۴۳۰ درصدی داشته است.

اما از روزهای نخست ۱۴۰۱ چهره بازار مسکن عوض شد و آرام آرام وارد یک فاز صعودی شد. اوج این وضعیت در خردادماه بود که تعداد معاملات ماهانه املاک در تهران به رکورد ۱۴ هزار واحد رسید که از تیر ۹۹ بی‌سابقه بود. همچنین رشد متوسط قیمت مسکن به روایت بانک مرکزی در خرداد به بیش از ۸ درصد رسید که این هم از مهر ۹۹ بی‌سابقه بود. البته طبق گزارش‌های جدید مرکز آمار که از ابتدای امسال منتشر می‌شود، تورم ماهانه مسکن در خرداد ۶.۱ درصد و در تیر به ۸.۳ درصد می‌رسد. اما به هر حال اوج تلاطم بازار مسکن در سال جدید طی ماه‌های اردیبهشت تا تیرماه بود. با شروع دور جدید مذاکرات از اواسط تیر، آرام آرام حجم معاملات و تورم ماهانه فروکش کرد. به طوری که در شهریور رشد ماهانه متوسط قیمت مسکن (بانک مرکزی) به ۱.۱ درصد محدود شد. همچنین حجم معاملات هم به ۶ هزار واحد رسید که کمتر از نصف تعداد معاملات ماهانه مسکن در خردادماه است.

تغییر رویکرد سرمایه‌گذاری

در سال‌های پیش مناطق شمالی تهران به مناطقی با بیشترین حجم خریدهای سرمایه‌گذاری مشهور بود. سرمایه‌های بزرگ‌تر که قصد پارک شدن در بازار مسکن را داشتند، به جای چند خانه در مناطق جنوبی شهر، عمدتا به سمت شمال تهران و واحدهای بزرگ‌متراژتر می‌رفت. در همین خصوص هم می‌توان به بازدهی مسکن در مناطق مختلف تهران در بازه مهر ۹۶ تا پایان سال ۹۹، یعنی یکی از متلاطم‌ترین بازه‌های تاریخ بازار مسکن، پرداخت. طی این حدود سه و نیم سال، دو ناحیه تهران رشد قیمت بیشتری نسبت به دیگر مناطق تجربه کردند. نخست مناطق شمالی تهران که پیشرو رشد قیمت مسکن بودند و سپس هم دو منطقه غربی ۲۱ و ۲۲ که به واسطه جدید بودن و سطح بالای ساخت‌وساز، سال‌هاست تبدیل به پاتوق سفته‌بازان ملکی شده است.

نکته جالب اما تغییر این روند در سال جدید است. برخلاف سال‌های پیش که مناطق شمالی تهران به واسطه تقاضای سرمایه‌ای زیادی که وجود داشت، بیشترین رشد را به ثبت می‌رساند، این بار این مناطق با رشد قیمت اندکی همراه شده‌اند. به طوری که در نیمه نخست امسال متوسط قیمت مسکن در منطقه یک تنها ۱۲ درصد و در منطقه ۳ حدود ۱۵ درصد رشد داشته است. این در حالی است که در همین بازه زمانی متوسط قیمت مسکن در تهران ۲۳ درصد افزایش یافته و در برخی مناطق مانند ۱۰ و ۱۷ میزان تورم ملکی در نیمه نخست سال به نزدیکی ۴۰ درصد هم رسیده است.

به نظر می رسد سه عامل در کم شدن سرعت تورم در مناطق شمالی تهران اثر داشته است. عامل نخست را شاید بتوان اضافه پرش قیمت مسکن در این مناطق و نوعی استراحت برای این که دیگر مناطق جاماندگی خود را جبران کنند دانست. تا پایان سال گذشته سه منطقه نخست تهران به طور متوسط نزدیک به ۷۰ درصد بیشتر از میانگین کل شهر رشد کرده بودند.

دومین عامل را خارج از دسترس شدن واحدهای شمال تهران برای قریب به اتفاق خریداران مصرفی و حتی اغلب سرمایه‌گذاران ملکی شده است. منطقه یک معمولا بیشترین متراژ واحد را دارد. به طوری که خانه‌هایی که پارسال در این منطقه معامله شدند میانگین متراژ حدودا ۱۲۵ متری داشتند. با رسیدن قیمت مسکن در این منطقه به بیش از ۸۷ میلیون تومان، یعنی متوسط قیمت یک واحد مسکونی در گران‌ترین نقطه کشور حدود ۱۱ میلیارد تومان است. عددی که با آن می‌توان بین ۵ تا ۱۰ واحد مسکونی ریزمتراژ در مناطق جنوبی و شهرهای اطراف تهران خرید. به این ترتیب به نظر می‌رسد قیمت عجیب غریب مسکن در این منطقه یکی دیگر از عواملی است که باعث شده خریدها در این مناطق کمتر و به تبع آن رشد قیمت هم کندتر شود.

سومین علت که به نوعی به همان عامل اول مرتبط است را می‌توان چشم‌انداز سودآوری از طریق اجاره‌دهی دانست. هر چند قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران بیشترین بازدهی را داشته است، اما اگر نسبت اجاره‌بهای دریافتی از یک ملک را به قیمت خرید آن بسنجیم، می‌بینیم سود اجاره‌داری در مناطق شمالی تهران کمتر است. به طوری که در حالی متوسط نسبت قیمت به اجاره (p/r) در زمستان در کل پایتخت به عدد ۲۸ رسید، این نسبت در منطقه یک حدود ۳۸ واحد بوده است. در طرف مقابل هم کمترین نسبت قیمت به اجاره هم در منطقه ۱۰ بوده است که این نسبت روی عدد ۲۱ قرار گرفته است. این یعنی اگر فردی ۱۰ میلیارد تومان در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده باشد، اجاره سالانه این سرمایه‌گذاری در منطقه یک حدود ۲۶۰ میلیون تومان است و در منطقه ۱۰ حدود ۴۸۰ میلیون تومان. حباب قیمتی شکل گرفته در مسکن مناطق شمالی به مراتب بیشتر از دیگر مناطق است و همین اتفاق می‌تواند سومین دلیل کاهش اقبال به خرید مسکن در مناطق شمالی باشد.

سبقت اجاره از تورم مسکن

بررسی روند سطح اجاره‌بها نشان می‌دهد که تغییرات آن تابعی از تورم عمومی و قیمت مسکن است. اما به نظر می‌رسد رفتار اجاره‌بها به تغییرات سطح عمومی قیمت‌ها نزدیک‌تر باشد تا تغییرات قیمت مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین بازارهای دارایی. این یعنی ممکن است قیمت مسکن طی یک سال بیش از دو برابر شود ولی چنین رفتاری در بازار اجاره کمتر به چشم می‌خورد. طی سال‌های گذشته که بازارها متلاطم شده بودند و قیمت مسکن به صورت افسارگسیخته افزایش می‌یافت، تورم اجاره از تورم ملکی جاماند. اتفاقی که باعث شد نسبت قیمت به اجاره مسکن در سال ۹۹ حتی به سطح بی‌سابقه ۴۰ واحدی هم برسد که نشان می‌داد قیمت نسبی مسکن به ۲ برابر میانگین تاریخی آن رسیده بود. اما در ۱۴۰۰ و همزمان با فروکش کردن تورم ملکی، این اجاره‌بها بود که با افزایشی تندتر سعی داشت سطح نسبت قیمت به اجاره مسکن را کم کند. به طوری که در پایان سال گذشته تورم عمومی حدود ۳۵ درصد، تورم مسکن در تهران کمتر از ۲۰ درصد و تورم سالانه اجاره‌بها به سطح بی‌سابقه ۶۰ درصدی رسید. چنین اتفاقی باعث شد تا نسبت قیمت به اجاره مسکن در سال گذشته تا عدد ۲۸ کاهش یابد و حباب قیمت مسکن از مسیری معکوس (افزایش اجاره به عنوان مخرج کسر) به سمت تخلیه شدن برود.

افزایش تندوتیز اجاره‌بها طی ۳ سال اخیر سیاستگذار را بر آن داشته تا سعی کند با اقدامات دستوری بازار اجاره را کنترل کند. به طوری که امسال برای سومین سال پیاپی، سقف افزایش اجاره در تهران ۲۵ درصد تعیین شد. البته تفاوت این بود که در دو سال قبل این مصوبه را ستاد کرونا ابلاغ می‌کرد و امسال با تایید سران سه قوه و مجلس کنترل دستوری اجاره وارد فاز جدیدی شد. فازی که با پایان یافتن فصل اسباب‌کشی مستاجرها به نظر می‌رسد موفقیت‌آمیز نبوده است و بیشتر باعث اختلال در بازار و حتی فشار بیشتر بر سطح اجاره‌بها شده است.

سقوط آزاد ساخت مسکن

یکی از مهم‌ترین حوزه‌های فعالیت در بخش مسکن برای سرمایه‌گذاران، ساخت‌وساز است. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که ساخت‌وساز در تهران به یکی از تیره‌ترین دوران‌ها رسیده است. طبق آخرین گزارش مرکز آمار از پروانه‌های ساختمانی، در بهار امسال در پایتخت تنها ۷۳۶ پروانه ساخت صادر شده است. از هنگامی که داده‌های فصلی پروانه‌های ساختمانی منتشر می‌شود، این کمترین میزان پروانه‌های صادر شده برای ساخت‌وساز در تهران در یک فصل است. تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در بهار امسال نسبت به فصل‌های پارسال تقریبا نصف شده است. این در حالی است که سال گذشته ساخت‌وساز در تهران به شدت کاهش یافته بود و رکورد کمترین میزان پروانه‌های صادر شده در تهران طی ۲۵ سال اخیر را شکست.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که تهران برای پذیرش این جمعیت انبوه و به منظور نوسازی آپارتمان‌های فرسوده، نیاز دارد که سالانه حدود ۱۰۰ هزار واحد جدید در آن ساخته شود. این یعنی هر فصل حدود ۲۵ هزار واحد. این در حالی است که این ۷۳۶ پروانه ساختمانی، برای ساخت تنها ۵۹۵۰ واحد مسکونی صادر شده است. چنین چیزی به این معنی است که تولید مسکن در پایتخت به کمتر از یک چهارم حداقل مورد نیاز رسیده است.

زمین را به دو علت می‌توان مهم‌ترین علت کاهش شدید ساخت‌وساز در تهران دانست. عامل نخست را می‌توان کمبود زمین در تهران دانست. تهران طی چند دهه اخیر مدام شاهد کوچ مردم به این شهر بوده است. این افزایش مهاجرت به پایتخت و رشد جمعیت، طبیعتا تقاضا برای خرید زمین و مسکن را هم افزای می‌دهد. اتفاقی که در سال‌های دور با گسترش ناحیه شهری و سپس با تراکم‌فروشی سنگین توسط شهرداری سعی شد پاسخ داده شود. اما حالا تهران به مرز انفجار رسیده است و زمین دیگری هم برای گسترش ناحیه شهری وجود ندارد.

همین اتفاق باعث شده طی سال‌های اخیر قیمت زمین با شتابی بیشتر از قیمت ملک افزایش یابد. به طوری که در حالی طی دهه ۹۰ متوسط قیمت مسکن در تهران نزدیک به ۲۰ برابر شد، متوسط قیمت زمین رشد ۳۱ برابری داشته است. رشد بیشتر قیمت زمین نسبت به واحد مسکونی، باعث شده تا حاشیه سود ساخت‌وساز در تهران آب رود. اتفاقی که طبیعتا جذابیت ساخت مسکن در پایتخت را کاهش و در پی آن عرضه را هم کم می‌کند. برآوردهای فردای اقتصاد نشان می‌دهد که در سال گذشته حاشیه سود ساخت‌وساز در تهران به کمتر از مرز روانی ۳۰ درصدی رسیده است. فعالان ملکی سال‌هاست که حداقل سود جذاب برای ساخت‌وساز را در محدوده ۳۰ درصد عنوان می‌کنند. حال با کاهش جدی این حاشیه سود، ساخت‌وساز هم در تهران به حداقل رسیده است.