راهنمای کامل برای مشارکت در ساخت

در این مقاله خواهید خواند:

 

مشارکت در ساخت

 

همان طور که مشخص است مشارکت در ساخت به معنی شریک شدن در ساخت و ساز ملک می باشد که به طور معمول در املاک قدیمی و املاک کلنگی شاهد آن هستیم. زمین این دسته از املاک معمولا متراژ بالایی داشته و برای ساخت آپارتمان هایی چند طبقه و دارای تعداد واحد بالا مناسب می باشند. از طرفی مالک ملک کلنگی به تنهایی قادر به سرمایه گذاری برای ساخت این تعداد واحد و فراهم کردن هزینه های مربوطه نمی باشد. لذا در این مواقع مالکان املاک کلنگی با افرادی تحت عنوان سرمایه گذار و سازنده وارد مشارکت شده و به این ترتیب اقدام به ساخت می کنند.

 

در مجموع می توان این گونه بیان کرد که در قرارداد مشارکت ساخت ملک از یکی و سرمایه از یکی دیگر است. و بر اساس توافقات انجام شده تقسیمات نهایی صورت می گیرد. اما هر دو نفر در ساختمان ساخته شده شریک می باشند.

 

مشارکت در ساخت

 

قرارداد مشارکت در ساخت

 

برای انجام مشارکت در ساخت نیز مانند هر معامله دیگری نیاز به تنظیم قرارداد با مفاد مشخصی می باشد. این قرارداد به سبب نوع معامله و مشارکت ایجاد شده در آن دارای نکات و ریزه کاری های بسیاری است که می بایست به آن ها توجه داشت. با توجه به اینکه سازنده به عنوان سرمایه گذار در قرارداد مشارکت، به سبب حرفه خود، اطلاعات بالاتری در این مورد دارد احتمال ضرر و زیان برای مالک بالاتر رفته و لذا توصیه می شود که قرارداد مربوطه را در دفاتر معتبر تنظیم کرده و با متخصصین این امر مشورت های لازم را داشته باشید. برای این منظور موارد زیر را در نظر داشته و آن ها را در قراردادهای خود رعایت کنید:

 

  • مالک می بایست اعتبار و رزومه سازنده را بررسی و ارزیابی کند.
  • سرمایه گذار نیز باید مطمئن شود که فرد مقابل پر قرارداد مشارکت مالک ملک باشد و اسناد مربوطه را مورد بررسی قرار دهد.
  • قرارداد‌ را در یک مکان مطمئن مانند دفتر اسناد رسمی، دفتر وکیل و بنگاه مشاور املاک تنظیم کنید.
  • می بایست برای شرایطی که طرفین به تعهداتشان عمل نکنند ضمانت اجرا در نظر گرفته شود.
  • میزان سرمایه ای که هر یک از طرفین وارد معامله می کنند باید مشخص باشد.
  • می بایست مدت زمان اجرای پروژه تعیین و در قرارداد درج شود.
  • میزان سود و زیان افراد تعیین و مشخص شود.
  • برای قرارداد مشارکت در ساخت در کلیه صفحات یک شماره قرارداد واحد و تاریخ امضا تعیین شود.
  • تمام صفحات قرارداد باید امضا و اثر انگشت داشته باشد.
  • ذکر ” این قرارداد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی با علم و آگاهی کامل طرفین نسبت به مورد معامله و مفاد قرارداد تنظیم و امضا شده است” ضروری است.

توجه شود که در بالای تمام صفحات “قرارداد مشارکت در ساخت” را ذکر کنید و از عنوان قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه، معامله، بیع و … برای قرارداد استفاده نشود.

 

در قراردادهای مشارکت در ساخت توجه به برخی نکات می تواند از بسیاری دردسر ها در آینده جلوگیری کرده و یا در صورت بروز مشکل امکان رفع آن راحت تر خواهد بود. به عنوان مثال آشنایی با انواع خیارات معامله اهمیت بالایی در قراردادهای این چنینی دارد. افراد باید توجه داشته باشند در صورتی که عبارت “طرفین خیار تدلیس، و خیار غبن فاحش یا افحش را از خود سلب و ساقط می­ نمایند” در قرارداد قید شود، دیگر نمی‎توانند شکایتی تحت عنوان کلاهبرداری یا مغبون شدن (ضرر کردن) داشته باشند. چرا که با درج این عبارت و یا عباراتی مشابه امکان سلب شدن برخی از حقوق برای شما وجود خواهد داشت.

 

قرارداد مشارکت در ساخت

 

تعیین سرمایه هر یک از طرفین

 

با توچه به مشارکتی بودن پروژه در این معامله می بایست تمامی جزئیات مربوط به سرمایه افراد، پرداخت های توافق شده، هزینه های جانبی و همچنین جزئیات مربوط به نوع ساخت و مصالح در قرارداد درج شود. اما یکی از اصلی ترین موارد تعیین میزان آورده افراد در پروژه مربوطه می باشد. اگر طرفین برای پرداخت هزینه های مربوطه مانند هزینه جواز ساخت توافقی کرده باشند، تمامی این موارد جزئی از آورده افراد خواهد بود که می بایست در قرارداد مورد نظر درج شود.

 

برای این منظور می بایست ملک مربوطه به صورت کارشناسی قیمت گذاری شود. علاوه بر این باید افراد در ابتدای کار مشخص کنند که مسئولیت پرداخت هزینه های مربوطه با چه کسی خواهد بود چرا که در صورت مشخص بودن این گونه موارد احتمال بروز اختلاف پایین بوده و همچنین اگر در روند قرارداد مشکلی ایجاد شود روند محاسبه به راحتی امکان پذیر خواهد بود.

 

در مجموع پیشنهاد می شود در مورد هزینه های مربطه و برآورد سرمایه هر یک از طرفین نکات زیر را مد نظر داشته باشید:

 

  • می بایست به طور دقیق مشخص شود که هزینه‌هایی مانند صدور پروانه، هزینه صورت مجلس تفکیکی، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم، مازاد تراکم، هزینه تقسیم‌نامه واحد، صدور سند مالکیت، بیمه تامین اجتماعی کارکنان و سایر موارد ضروی بر عهده چه کسی است و به چه شکلی باید پرداخت شوند. لازم به ذکر است در بسیاری از مواقع سازنده این هزینه ها را به عهده می گیرد.
  • پرداخت بدهی های ملک (عوارض پرداخت نشده شهرداری، پلاک ثبتی و یا مالیات‌های اجاره و …) بر عهده مالک ملک می باشد.
  • هزینه های مربوط به ساخت اعم از آماده کردن ملک برای ساخت، تامین نیروی کار و دستمزد آن ها، بیمه کارگران و خانه های مجاور و هزنه های از این قبیل به عهده سازنده می باشد.
  • پرداخت هرگونه جریمه (­ از جمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، شهرداری، نظام مهندسی، سازمان پارک ها و… صرفا بر عهده­ سازنده است.
  • شرکت سازنده یا شرکت پیمانکار موظف به پرداخت یک وجه بلاعوض به مالک زمین یا مالک ملک می باشد تا بتواند در طول انجام پروژه، محل اسکان برای خود و خانواده فراهم کند.

تعیین سرمایه هر یک از طرفین

 

تعیین سهم مالک و سازنده

 

به توجه به اینکه سازنده و مالک ملک در پایان کار، در ساختمان ساخته شده شریک خواهند بود تعیین سهم هر یک از آن ها در ابتدای کار امری ضروری و واجب می باشد. با توجه به طرح ساختمان و تعداد طبقات و همچنین واحد های آن تعیین دقیق سهم هر یک از افراد می تواند از بروز اختلاف در پایان کار جلوگیری کند.

 

در ساخت و ساز به صورت مشارکتی هر یک از طرفین معامله و قرارداد، از بنای ساخته شده دارای سهمی می باشند که بر طبق اصولی مشخص می شود. این سهم مشارکت طرفین بر اساس شرایط بازار و منطقه ای که ملک در آن قرار دارد متفاوت می باشد. میزان مشارکت و سهم طرفین شامل دو بخش قدرالسهم و بلاعوض می باشد که منظور از قدرالسهم همان درصدی از ملک می باشد که به هر یک از طرفین تعلق می گیرد اما بلاعوض مبلغ پولی است که در ابتدای قرارداد توسط سازند به مالک داده می شود تا بتواند در طول فرایند ساخت در جای دیگری ساکن شود.

 

  • تعیین سهم مالک و سازنده بر اساس قیمت هر متر مربع خانه نوساز در منطقه اجرای پروژه محاسبه می شود.
  • توصیه می شود سهم هر یک از طرفین به صورت درصدی از کل پروژه و نه بر اساس طبقات ملک مشخص شود.

در قرارداد مشخص شود این است که در صورت حاصل نشدن تعداد طبقات پیش‌بینی شده یا دریافت تراکم مازاد از سوی سازنده شرایط تکلیف سهم‌الشرکه به چه شکل خواهد شد.

 

تعیین سهم مالک و سازنده

 

تعیین وجه بلاعوض

 

میزان مبلغ بلاعوض کاملا توافقی بوده و براساس عرف مشخص می شود و قانونی برای آن وجود ندارد اما بطور معمول بسته به متراژ ملک قدیمی و قیمت آپارتمان نوساز در آن منطقه، به ازای هر مترمربع 6 میلیون و پانصد هزار تومان، مبلغ 1میلیون تومان بلاعوض در نظر گرفته می شود

 

علاوه بر این از فرمول زیر نیز می توان میزان مبلغ بلاعوض را محاسه نمود.

 

R = A% × D – G% × M
ارزش ملک= M
سهم سازنده= G
کل هزینه ساخت= D
سهم مالک= A
مبلغ بلاعوض= R

 

  • در تعیین بلاعوض به این نکته توجه کنید که لزوما سازنده‎ای که بلاعوض بیشتری می­ دهد، سازنده بهتری نیست.
  • توصیه می شود مبلغ بلاعوض با چک بانکی دریافت شود.
  • توصیه می شود ضرر و زیان و حق فسخ یک طرفه در صورت پرداخت نشدن چک های مربوط به مبلغ بلاعوض برای مالک در نظر گرفته شود.
  • در صورتی که وجه بلاعوض منفی باشد، می بایست قدرالسهم مالک از ساختمان نهایی کمتر در نظر گرفته شود.
  • اعتبار سازنده یکی از عواملی است که در محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت تاثیر دارد. به طوری که سازنده‌های معتبر و خوش‌نام معمولا وجه کمتری بابت بلاعوض پرداخت می‌کنند.

مشارکت در ساخت

 

مراحل انتقال سهم سازنده

 

انتقال قدرالسهم به نام سازنده در سه الی چهار مرحله و با توجه به هزینه هایی که سازنده کرده است صورت گیرد:

 

  • پس از دریافت جواز
  • پس از پایان مرحله سفت کاری
  • پس از تحویل ملک قابل سکونت
  • پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی

مالکان توجه داشته باشند که تا پایان کار ساخت نسبت به انتقال سهم سازنده اقدام نکرده و با دلایلی از جمله کاهش مالیات و غیره، تن به این کار ندهید.

 

 نکات تکمیلی پیرامون قراردادهای مشارکت در ساخت

 

  •  یکی از مواردی ک می بایست به آن توجه شود ندادن حق پیش فروش ساختمان به سازنده می باشد. پیشنهاد می شود تا پایان عملیات ساختمانی، حق پیش فروش ساختمان به به سازنده داده نشود. زمانی که تصمیم به اجازه برای پیش فروش گرفتید تنها برای سهم سازنده از عرصه ملک، این اجازه را صادر کنید.
  • اگر طی عملیات ساخت و یا طی مراحل اداری مشکلاتی پیش آمد که موجب طولانی شودن فرایند اجرایی شده و ناشی از کوتاهی سازنده باشد، وی موظف به پرداخت ضرر و زیان خواهد بود اما در غیر این صورت می بایست مدت زمان مورد نظر به زمان در نظر گرفته شده در قرارداد اضافه شود.
  • توصیه می شود حق دریافت هرگونه وام و همچنین حق واگذاری قرارداد به غیر در طول فرایند اجرا، از سازنده گرفته شده و اجازه این کار به هیچ عنوان داده نشود.
  • لازم است که فهرستی از مطالح و تجهیزات ساختمانی برای استفاده در ساختمان تهیه شود و هر مورد با تمام جزئیات مربوطه درج شده و به صورت مکتوب و امضا شده، ضمیمه قرارداد گردد. و استفاده از عبارت (موارد مشابه) با مصالح ذکر شده خودداری گردد.
  •  در خصوص پارکینگ ها و انباری ها حتمادر قرارداد مشارکت در ساخت قید شود که به نسبت قدر السهم هر طرف تقسیم خواهد شد. ترتیب انتخاب پارکینگ و انباری ها را مشخص کنید و با تایید نقشه­ های معماری تکلیف پارکینگ­ ها و انباری­ ها  به لحاظ رعایت ضوابط طراحی پارکینگ ها در پروژه های مسکونی و اداری مشخص شود.

 نکات تکمیلی پیرامون قراردادهای مشارکت در ساخت

اجاره بهای ملک را چگونه محاسبه کنیم؟

در این مقاله خواهید خواند:

 

اجاره ملک

 

قرارداد اجاره یکی از رایج ترین قرارداد های ملکی می باشد و به موجب آن ملکی در قبال اجاره بهایی مشخص و مدت زمانی معین در اختیار مستاجر قرار می گیرد. در این میان افراد توافقاتی با یکدیگر داشته و لذا می بایست بر آن ها پایبند بمانند. یکی از این توافقات مبلغ اجاره بها و نحوه پرداخت آن می باشد. اجاره بهای ملک بسته به ملک مورد نظر و امکانات آن تغییر می کند اما در مجموع تعیین مبلغ آن بر اساس اصول مشخصی انجام شده و به همین دلیل آشنایی با این موارد خالی از لطف نبوده و موجب آگاهی بخشی به افراد میشود.

 

در همین رابطه بخوانید:

 

5 اشتباه رایج در زمان تنظیم اجاره نامه

 

 

اجاره بهای مسکن

 

اجاره بهای مسکن بسته به معیار های مختلف و همچنین عرف جامعه تعیین می شود که در این خصوص مشاورین املاک بهترین راهنما برای تعیین مبلغ مربوطه بوده و می توانند به درستی آن را مشخص و در قراردادها درج کنند. در مجموع قرارداد های اجاره نیز مانند هر قرارداد دیگری دارای قوانین و اصولی می باشد که پایبندی به آن ها برای طرفین قرارداد ضروری بوده و می بایست به طور کامل اجرا شوند.

 

از جمله این اصول در قراردادهای اجاره می توان به موارد زیر اشاره کرد:

 

  • مبلغ اجاره تا زمان اتمام مدت اجاره قابل تغییر نخواهد بود. اما در صورت تمدید قرارداد اجاره تغییر مبلغ مربوطه امکان پذیر خواهد بود.
  • در بسیاری از قراردادها رهن و اجاره به صورت همزمان دریافت می شود که تعیین هر دو این موارد دارای اصول خاصی می باشد.
  • در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر به مدت 3 ماه، مالک می تواند برای دریافت حکم تخلیه ملک اقدام کند.
  • در برخی موارد نیز شاهد تخلیه ملک زودتر از موعد مقرر و درج شده در قراردادها هستیم. در این مواقع مستاجر باید مبلغ اجاره یک ماه بعد را نیز به مالک پرداخت کرده و سپس ملک را تحویل دهد. اگر مالک این مورد را در قرارداد ممنوع کرده باشد، مستاجر نمی تواند ملک را زودتر از موعد تخلیه کند و بایستی تا پایان مدت قرارداد مربوطه مبلغ اجاره بها را به موجر بپردازد.

اجاره بهای مسکن

 

معیارهای تعیین اجاره بها

 

همان طور که بیان شد مبلغ اجاره بها بر اساس اصولی مشخص تعیین می شود که با بررسی آن ها و شرایط حاکم بر ملک مبلغ مربوطه تعیین و در قرارداد درج می شود. از جمله این معیارها می توان موارد زیر را نام برد:

 

  • عرف جامعه و منطقه مورد نظر
  • کاربری ملک مورد نظر
  • عمر ساختمان
  • متراژ واحد
  • امکانات ملک
  • دسترسی های ملک به اماکن رفاهی و تفریجی
  • عیوب و ویژگی های خاص ملک

در همین رابطه بخوانید:

 

هنگام اجاره ملک از این نکات غافل نشوید!

 

چگونگی تعیین مبلغ رهن و اجاره

 

مبلغ رهن و اجاره بسته به ملک مورد نظر تعیین شده و روش محاسبه آن دارای اصول مشخصی می باشد. به طور کلی برای تعیین مبلغ اجاره بها ابتدا می بایست ارزش ملک مشخص شود تا بر اساس آن مبلغ رهن و اجاره ملک تعیین شود. تمامی عوامل ذکر شده در بالا تاثیر مستقیمی بر قیمت ملک مورد نظر دارند و لذا بررسی هر یک از آن ها برای تعیین قیمت مبلغ اجاره نیز حائز اهمیت می باشد.

 

تعیین مبلغ رهن کامل ملک

 

اگر قیمت ملک و ارزش آن برای طرفین مشخص شود تعیین مبلغ رهن و اجاره ملک به راحتی و بر اساس فرمول هایی مشخص تعیین می شود. به این صورت که بر اساس عرف و عمر ساختمان مورد نظر یک چهارم تا یک ششم قیمت ملک را به عنوان رهن کامل در نظر می گیرند. به طوری که اگر خانه یا ملک مورد نظر نوساز باشد یک چهارم قیمت ملک را برای مبلغ رهن در نظر گرفته و با بیشتر شدن سن ساختمان این مبلغ به یک ششم نزدیک تر خواهد شد.

 

برای مثال اگر ملکی نوساز دارای زیربنایی برابر با 80 مترمربع باشد و قیمت هر مترمربع مسکونی در آن منطقه 10 میلیون تومان باشد مبلغ رهن کامل ملک برابر با 200 میلیون تومان بوده و به روش زیر محاسبه می شود.

 

قیمت هر مترمربع مسکونی در آن منطقه × متراژ واحد = قیمت ملک

 

800،000،000 = 10،000،000 × 80

 

یک چهارم ارزش ملک = مبلغ رهن کامل(ملک نوساز)

 

200،000،000 = 4 ÷ 800،000،000 = مبلغ رهن کامل

 

مبلغ رهن کامل برای ملکی با مشخصات ذکر شده و عمر 10 سال:

 

یک ششم ارزش ملک = مبلغ رهن کامل

 

133،000،000 = 6 ÷ 800،000،000 = مبلغ رهن کامل

 

چگونگی تعیین مبلغ رهن و اجاره

 

تعیین مبلغ اجاره

 

در بسیاری از مواقع مالکان و مستاجران برای اجاره و رهن به صورت همزمان تمایل نشان داده و می بایست هر دو این موارد محاسبه شود. برای تعیین مبلغ اجاره نیز مانند رهن ملک نیز فرمول هایی مشخص وجود داشته و به قرار زیر است:

 

محاسبه مبلغ اجاره با توجه به مبلغ رهن انجام می شود. به طوری که می بایست با توجه به ارزش ملک ابتدا مبلغ رهن را محاسبه کرده و سپس مبلغ اجاره بها را بدست آورد. به طور معمول مبلغ اجاره به این صورت محاسبه می شود که در ازای هر یک میلیون تومان مبلغ رهن، 30 هزار تومان اجاره در نظر گرفته می شود.

 

برای مثال اگر مبلغ رهن کامل برای ملکی برابر با 200 میلیون تومان باشد اجاره کامل ملک برابر با  6 میلیون تومان خواهد بود.

 

30 هزار تومان × (1 میلیون ÷ مبلغ رهن) = مبلغ اجاره کامل 

 

6،000،000 = 30،000 × 200 = مبلغ اجاره کامل

 

این مبلغ در صورتی است که طرفین مبلغی برای رهن پرداخت و یا دریافت نکنند. با استفاده از این روش می توان مبلغ رهن و اجاره به صورت همزمان را نیز بدست آورد. به طوری که بخشی از مبلغ رهن محاسبه شده برای ملک را به عنوان رهن دریافت کرده و بخش دیگر را تبدیل به اجاره کرده و محاسبه می کنند.

 

به عنوان مثال اگر برای ملکی مبلغ رهن کامل 200 میلیون تومان باشد اما تصیمیم بر این باشد که نیمی از مبلغ را به صورت رهن دریافت کرده و مابقی را به صورت اجاره ماهانه شرایط زیر را خواهیم داشت:

 

100 میلیون رهن + 3 میلیون اجاره بها(به صورت ماهانه)  = مبلغ پرداختی توسط مستاجر

 

تعیین مبلغ اجاره ملک

 

در همین رابطه بخوانید:

 

راهنمای کامل برای تصمیم گیری در مورد رهن و یا اجاره ملک

 

نکاتی پیرامون تعیین مبلغ رهن و اجاره ملک

 

  • با استفاده از روش های ذکر شده و با توجه به عرف منطقه و ارزش ملک مبالغ مربوطه را محاسبه کرده و در صورت نیاز با مبالغ پیشنهاد شده توسط مالک انطباق دهید.
  • توجه داشته باشید که در برخی از مناطق مبالغ ذکر شده بالا و یا پایین تر بوده لذا با توجه به عرف منطقه تغییرات لازم در فرمول ها را اعمال کنید.
  • اگر میزان سود سرده بانکی افزایش یابد مبلغ مورد نظر برای محاسبه اجاره تغییر خواهد کرد.
  • برای اطلاع از قیمت ها و ارزش ملک می توانید از مشاورین املاک راهنمایی های لازم را دریافت کرده و با توجه به آن در روند معامله وارد شوید.
  • مبلغ اجاره و رهن هر ساله تغییر کرده و به طور معمول روند افزایشی دارد.

در همین رابطه بخوانید:

 

محاسبه حق کمیسیون مشاورین املاک تهران

مدیر ساختمان چه وظایفی دارد؟

در این مقاله خواهید خواند:

 

مدیر ساختمان کیست؟

 

با توجه به تغییر سبک زندگی و افزایش آپارتمان نشینی نیاز به مدیریت ساختمان ها و انجام برخی کارها توسط وی ضرورت پیدا کرده است. در آپارتمان ها تمامی افراد با یکدیگر می توانند تصمیمات را بگیریند اما برای جلوگیری از هرج و مرج و اختلاف میان افراد ساکن در ساختمان همه آن ها با یکدیگر هماهنگ شده و فردی را به عنوان مدیر ساختمان انتخاب می کنند. مجمع عمومی ساختمان که متشکل از تمامی مالکین می باشد می بایست فردی را به عنوان مدیر ساختمان انتخاب کرده و در طول سال به عملکرد وی نظارت داشته باشند. لازم به ذکر است که ساختمان هایی که بیش از 3 مالک دارند و خانواده های متعددی در ساختمان ساکن هستند می بایست برای اداره بهتر ساختمان و انجام امور مربوطه فردی را به عنوان مدیر ساختمان داشته باشند.

 

وظایف مربوط به مدیر ساختمان

 

بر اساس قوانین تملک آپارتمان ها مدیر ساختمان وظایفی مشخص داشته و پس از انتخاب به عنوان مدیر ساختمان موظف به انجام آن ها می باشد. لذا مدیران ساختمان پیش از تقبل این وظیفه می بایست نسبت به مسئولیت خود آگاه بوده و با آگاهی از تمامی جوانب ان را بپذیرند. از جمله وظایف مدیر ساختمان می توان موارد زیر را یادآور شد.

 

وظایف مربوط به مدیر ساختمان 

 

اداره ساختمان

 

با توجه به تعدد ساکنین در ساختمان ها نیاز به رسیدگی و اداره امور به شدت احساس می شود. لذا می توان اینگونه بیان کرد که یکی از اصلی ترین وظایف رمدیر اداره ساختمان و رسیدگی به امور مربوط به ساختمان می باشد تا از خرابی و هرج مرج در ساختمان جلوگیری کرده باشد. از جمله می توان رسیدگی به پاکیزگی ساختمان، تعمیرات تجهیزات و رسیدگی به امور مربوط به مشاعات ساختمان اشاره کرد.

 

اجرایی کردن تصمیمات مجمع عمومی ساختمان

 

مجمع عمومی تصمیماتی را در مورد ساختمان و چگونگی انجام امور مربوطه می گیرد و پس از آ مدیر ساختمان وظیفه اجرای تصمیمات را به عهده داشته و می بایست همه آن ها را به انجام برساند. مدیر ساختمان تنها نقش مجری این تصمیمات را داشته و برای تغییر در آن ها می بایست موضوع را در مجمع اعلام کرده و در صورت موافقت اعضا آن را اجرا کند.

 

ارائه قوانین و اطلاع رسانی آن به ساکنین

 

همان طور که بیان شد تصمیمات مربوط به ساختمان توسط مجمع عمومی انجام می شود و تمامی مالکان موظف به اجرای آن می باشند. در برخی از مواقع ممکن است تعدادی از مالکان در جلسه مجمع حضور نداشته باشند و از قوانین و تصمیمات اخذ شده در مجمع بی اطلاع باشند. یا مالکان جدیدا در ساختمان شریک شده باشند. در این مواقع مدیر ساختمان وظیفه دارد تصمیمات و قوانین اخذ شده را اطلاع رسانی کند تا تمامی افراد از آن ها مطلع باشند.

 

تعیین میزان شارژ هر واحد

 

تعیین میزان شارژ هر واحد

 

شارژ ساختمان یکی از مواردی است که بسیاری از مواقع مشکلاتی و اختلافاتی را میان ساکنین یک ساختمان به وجود می آورد. لذا برای رفع این گونه مشکلات مدیر ساختمان موظف است به شخصه محاسبات لازم را انجام داده و برای هر واحد مبلغ مربوطه را تعیین کند. تعیین شارژ واحد ها بر اساس روش های مختلف انجام می شود که برای دریافت اطلاعات لازم پیشنهاد می شود مقالات مرتبط را در سایت مطالعه کنید. علاوه بر تعیین مبلغ شارژ وظیفه جمع آوری و رسیدگی به پرداخت آن نیز در حیطه کاری مدیر ساختمان می باشد.

 

در همین رابطه بخوانید:

 

قوانین و مقررات شارژ در ساختمان های مسکونی

 

بیمه کردن ساختمان در برابر خطرات احتمالی

 

اتفاقاتی مانند آتش سوزی می تواند برای هر ساختمانی محتمل باشد لذا برای کاهش خسارات در زمان بروز اتفاق، می بایست از بیمه های مربوطه استفاده کرد تا بتواند کمکی برای مالکان باشد. در آپاتمان ها و ساختمان هایی که چنیدین مالک دارند مدیر ساختمان وظیفه دارد ساختمان مورد نظر را بیمه کرده و مبالغ مربوطه را پرداخت کند. مدیر ساختمان می بایست نسبت به بیمه کردن ساختمان اقدام کرده و پس از آن سهم هر واحد را محاسبه و از مالکان دریافت کند.

 

لازم به ذکر است در صورتی که مدیر ساختمان برای بیمه اقدام نکرده باشد و اتفاقی برای ساختمان بیفتد جبران خسارات پیش آمده بر عهده مدیر ساختمان خواهد بود.

 

رسیدگی به اختلافات

 

رسیدگی به اختلافات

 

در آپارتمان ها به سبب حضور چندین خانواده با فرهنگ های مختلف امکان بروز اختلاف و اعتراض نسبت به امور ساختمان و یا دیگر مالکان بسیار بالا است. لذا در زمان بروز اختلاف میان ساکنان و همچنین اعتراض افراد نسبت به امور ساختمان مدیر می بایست موراد پیش آمده را بررسی کرده و نسبت به حل و فصل آن ها اقدام کند. ساکنین و مالکین نیز می توانند اعتراضات خود را به مدیر اعلام کرده و درخواست رسیدگی به امور را داشته باشند.

 

دیگر وظایف مدیر ساختمان

 

علاوه بر موارد ذکر شده مدیر ساختمان وظایف دیگری نیز دارد که در ادامه به صورت موردی عنوان می شود:

 

  • حفظ صورت‌جلسات مجمع‌ عمومی ساختمان و تمامی تصمیات گرفته شده در مجمع
  • رویت و بررسی وکالت‌نامه نماینده مالکین برای شرکت در جلسات مجمع
  • دادن گواهی تسویه حساب هزینه‌های ساختمان ب افراد در مواردی مانند تنظیم انواع سندهای انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و…
  • تصمیم‌گیری درباره نحوه برخورد با مالکان یا مستاجران بدهکار
  • ارسال اظهار نامه مکتوب به مالکین بدهکار
  • خدمات ندادن به مالکین بدهکار
  • نوسازی و بازسازی خانه در صورت تصمیم گیری در مجمع عمومی ساختمان و مدیریت فرآیند بازسازی ساختمان

چالش ها و خطرات عقد قرارداد بیرون از دفتر املاک

در این مقاله خواهید خواند:

 

 

دفاتر املاک

 

برای معاملات ملکی و دستیابی به خرید و انتخابی درست نیاز به مشاوره اهمیت بسیار بالایی می یابد. لذا افراد برای سرمایه گذاری و یا خرید ملک به دفاتر املاک مراجعه کرده و با در نظر گرفتن اولویت های فردی و شرایط اقتصادی خود گزینه های موجود و پیشنهاد شده توسط مشاورین را بررسی و سپس وارد معامله می شوند. در کنار این موارد مشاوران برای مباحث حقوق و بسیاری از موارد جانبی دیگر می توانند بسیار مفید و کارآمد باشند که تمامی این ها حضورشان در معاملات ملکی را ضروری کرده و می بایست به آن توجه داشت.

 

اما بسیار در بازار مسکن شاهد انجام معاملات خارج از دفاتر ملکی هستیم که این اتفاق می تواند مشکلات عدیده ای را به همراه داشته باشد. در این موارد اغلب طرفین معامله برای پرداخت نکردن حق کمیسیون به مشاوران املاک، اقدام به عقد قرارداد در فضایی خارج از بنگاه کرده و فرایند را شخصا پیش می برند. در ادامه مطلب بسیاری از خطرات این نوع معاملات را شرح خواهیم داد که می تواند افراد را از دردسرهایی بزرگ نجات دهد.

 

دفاتر املاک

 

قابل پیگیری نبودن قرارداد

 

زمانی که توافقی بین دو نفر روی یک ملک انجام شده و مکتوب می شود اگر در قالب اجاره نامه و یا مبایعه نامه ی مصوب اتحادیه املاک باشد، در آن تمامی موارد حقوقی لازم به صورت پیشفرض قید شده است و تنها مشخصات طرفین و مورد معامله در آن ذکر می شود. اما اگر این قرارداد خارج از این چهارچوب بین دو نفر به صورت توافقی فقط مکتوب شود، از نظر حقوقی ارزشی نداشته و در صورت بروز مشکل و یا عدم تعهدات هر یک از طرفین در مراجع قانونی قابل پیگیری نمی باشد.

 

امکان خطا در نوع نگارش قرارداد

 

در دفاتر املاک یک نفر به عنوان مدیر قرارداد حضور دارد که در امر نگارش قراردادهای ملکی آموزش دیده است و به تمامی زوایای ثبتی و حقوقی انواع قرارداد مشرف بوده و تمامی حق و حقوق طرفین قرارداد را در نظر گرفته و به آنها یادآور شده و در قرارداد ذکر می نماید. حال اگر به جای مدیر قرارداد، توافقات دو نفر تنها بین خودشان مکتوب شود قطعا خیلی از موارد و تعهدات ایجاد شده بین خود را نمی دانند و نمی توانند مکتوب کنند و در قدم های بعدی هر دو طرف به مشکلات ثبتی و حقوقی متعدد برمی خورند.

 

امکان خطا در نوع نگارش قرارداد

 

عدم آگاهی از روال کار و تسویه حساب

 

نقل و انتقال ملک از هر نوعی که باشد از لحاظ قانونی روالی دارد که می بایست به ترتیب و کامل انجام پذیرد تا سند یا پیش سند یک ملک از فروشنده به نام خریدار انتقال یابد. تصور کنید اگر یک نفر مشاور و راهنما را در کنار خود نداشته باشید و حتی یکی از مراحل کار را انجام ندهید. به عنوان مثال در دفترخانه ها معمولا هنگام وکالت یا تفویض وکالت به خریدارها توصیه می کنم که علاوه بر وکالتنامه محضری، یک سند اقرارنامه محضری نیز از فروشنده دریافت کنند تا پس از فوت فروشنده حق هرگونه ادعایی از ورثه او سلب شود. این مورد چیزی نیست که جزو روال عادی نقل و انتقال باشد و هر خریدار و فروشنده ای آن را انجام دهند. حتما می بایست یک مشاور کاربلد و آگاه در کنارتان باشد تا محکم کاری های مربوطه را برایتان انجام دهد. مثال فوق یکی از چندین موردی بود که یک مشاور می تواند آن را به شما انتقال دهد.

 

املاک در رهن

 

یکی از مراحل معامله و نقل و انتقال که معمولا خریدارها انجام نمی دهند و اگر هم به ذهن شان برسد نمی دانند چگونه و از کجا باید شروع کنند، استعلام ملک مورد معامله است. به طور مثال شما قصد خرید یک ملک یا یک امتیاز پیش خرید را دارید. نقل و انتقال نیز انجام می شود و پس از چند ماه دادخواستی به شما می رسد که ملک را باید تسلیم کنید چرا که در رهن بانک بوده و یا بدتر از آن این ملک مهریه ی همسر فروشنده بوده است و او آن را بدون اطلاع همسرش به شما فروخته است. در این زمان کاری از شما برنمی آید و ابتدا باید ملک را تسلیم کنید و پس از آن دنبال شکایت و دادگاه و پاسگاه باشید. حال برای جلوگیری از چنین اتفاقاتی می توانید به راحتی از مشاور خود بخواهید قبل از نقل و انتقال استعلامات ملک مورد معامله را بصورت مکتوب برای شما بیاورد و با خیالی آسوده قرارداد را امضا کنید.

 

املاک در حال ساخت و پیش فروش

 

علاوه بر تمامی مشکلات فوق، وقتی شما قصد خرید واحد از یک پروژه در حال ساخت را دارید و به اصطلاح پیش خرید انجام می دهید، فیلترهای بسیار بیشتری را باید مدنظر قرار دهید که تصور اینکه بتوانید بدون حضور یک مشاور این کار را بدون مشکل و ایراد و به تنهایی انجام دهید، بسیار سخت و تقریبا محال است. چرا که قراردادهای پیش خرید دارای آیتم های بسیاری هستند که می بایست در نظر گرفته شده و درباره آنها تحقیق کنید. آیتم هایی همانند قیمت ساخت (علی الحساب باشد یا قطعی)، سال تحویل (تعهد ضرر و زیان داشته باشد یا نه)، نحوه پرداخت و میزان اقساط، متراژ مفید و متراژ کل، مشاعات و امکانات پروژه، موقعیت مکانی، رزومه ی سازنده، بافت فرهنگی اعضای پروژه و … بسیاری از موارد دیگر که تنها یک مشاور که با این پروژه ها و این نوع معاملات سر و کار داشته و تجربه کسب کرده است می تواند این روند را برای شما به سلامت انجام داده و تسهیل کند.

 

پروژه های مشارکتی

 

پروژه های مشارکتی

 

با توجه به معاملات انجام شده در بازار مسکن به شدت شاهد افزایش معاملات مشارکتی هستیم. به این صورت که سازنده و مالک به صورت مشارکتی اقدام به ساخت و تامین هزینه های مربوطه می کنند. زمانی که شما اقدام به پیش خرید از سازنده ی یک پروژه مشارکتی می کنید، آن سازنده در آن پروژه مالک نبوده بلکه به صورت مشارکتی آن پروژه را می سازد و به عنوان کل دستمزد یا بخشی از آن، تعدادی از واحدهای همان پروژه را در اختیار داشته و می تواند آنها را به فروش رسانده و به پول خود برسد.

 

نکته ای که می بایست به آن توجه شود نحوه نقل و انتقال پروژه می باشد. نقل و انتقال واحدهای یک پروژه چه مربوط به واحدهای مالک باشد چه واحدهای سازنده، حتما می بایست توسط مالک تایید شود. حال از آنجایی که در قراردادهای مشارکتی سازنده به میزانی که درصد پیشرفت فیزیکی داشته باشد، به همان درصد تعداد واحدهایش آزاد می شود و می تواند آنها را بفروش برساند. بنابراین در خرید یک واحد از سازنده حتما می بایست تایید مالک را داشته باشید و در غیر این صورت و بروز مشکل در آینده، مالک هیچ گونه مسئولیتی در قبال شما نخواهد داشت.

 

در همین رابطه بخوانید:

 

نحوه خرید ملک از پروژه های مشارکتی

 

مواردی که ذکر شد تنها چند نمونه از چالش ها و خطراتی است که در صورت نداشتن یک مشاور با آنها روبرو خواهید شد. با یک مشاور آگاه و با تجربه می توانید انتخاب ها و خریدهای هوشمندانه ای داشته باشید و درصد ریسک و خطر را به حداقل و نزدیک به صفر برسانید.

 

به این نوشته امتیاز دهید12345(9 رای)

روشی نوین جهت سرمایه گذاری ملکی با پول کم

در این مقاله خواهید خواند:

 

سرمایه گذاری در بازار مسکن

 

سرمایه گذاری در بخش املاک از دیرباز یکی از انواع سرمایه گذاری های مطمئن و پرسود محسوب می شده است و در تمام دنیا سرمایه گذاران و پولدارهایی که حتی کسب و کارشان مربوط به املاک نیست، بخش اعظمی از سرمایه انباشته ی خود را در املاک ذخیره می کردند. با گذر زمان و تخصصی شدن جوامع در تمامی بخش ها، بحث سرمایه گذاری نیز وارد فازهای علمی تر و تخصصی تری شده و خود به چند شاخه و زیرشاخه مجزا تقسیم شده است. هر شاخه نیز به نوبه خود دارای طرفدارهای خاص خود بوده و متخصصان در آن شاخه به ارائه خدمات مشاوره ای به سرمایه گذاران می پردازند. یکی از دلایل رونق همیشگی شغل مشاورین املاک در سراسر دنیا نیز به همین دلیل می باشد که مشاورین املاک جدای از خرید و فروش ملک برای مصرف کننده ها، دقیقا کارشان ارائه مشاوره به سرمایه گذاران ملکی می باشد.
از تقسیم بندی انواع سرمایه گذاری ملکی گذر کرده و در ادامه مطلب به یکی از مدل های سرمایه گذاری ملکی خواهیم پرداخت که چند سالی است طرفداران بسیاری پیدا کرده و بسیاری از سرمایه گذاران در این مسیر را به سودهای کلانی رسانده است.

 

سرمایه گذاری ملکی با پول کم

 

اجاره نشینی اعیانی

 

بسیاری از افراد زمانی که قصد سرمایه گذاری در بازار مسکن را دارند اقدام به خرید خانه می کنند که با ایت تصمیم تمام داشته و سرمایه فرد عملا بلوکه شده و دیگر سرمایه در گردشی برای وی نمی ماند. در این حالت که فرد دیگر سرمایه ای برای فعالیت در بازار ندارد چه باید کرد؟چگونه می شود به سرمایه گذاری در بخش املاک فکر کرد؟

 

طی سال های اخیر روشی هوشمندانه برای فعالیت در بازار مسکن را شاهد بوده ایم که افراد به کمک آن می توانند اقدامات مناسبی برای سرمایه گذاری و افزایش سود خود در بازار انجام دهند. به این صورت که اگر فرد سرمایه گذار دارای بودجه ای متناسب با خرید یک واحد مسکونی باشد به طور معمول اقدام به خرید کرده و با افزایش قیمت ملک در طول زمان از سرمایه گذاری خود سود خواهد برد. اما توصیه ما به این گروه از افراد این است که با بخش کوچکی از آن پول یک واحد مناسب جهت سکونت خود را اجاره نمایید و با بخش باقیمانده آن پول وارد سرمایه گذاری شده و به یک پروژه مسکونی در حال ساخت مطمئن وارد شده و پیش خرید انجام دهید. تا در طی زمان باقیمانده هزینه ی یک واحد را به صورت اقساطی پرداخت کرده و بعد از یک یا دو سال به یک واحد نوساز رسیده اید با توجه به اینکه طی این دو سال در خانه ی خود نیز ساکن بوده اید با تمامی امکانات بدون هیچگونه کمبودی. با این روش سرمایه گذار موفق شده است سکونت خود را به شکل منطقی و کامل انجام دهد با حق انتخاب بالا و امکانات رفاهی کامل، به طور همزمان نیز به یک سرمایه گذاری مطمئن و موفق پرداخته است و توانسته است سود قابل قبولی را نصیب خود نماید.

 

اجاره نشینی اعیانی

 

مزایای اجاره نشینی اعیانی

 

این روش سرمایه گذاری در جوامع شهری امروزی به یک روش جاری تبدیل شده است که معمولا کسانی که پس اندازشان به اندازه خرید یک خانه می رسد و یا آنهایی که در گذشته خانه ای خریده اند و با فروش آن، وارد این روند شده و اگر انتخاب های مناسبی از نظر قیمت و زمان خرید یا فروش و گزینه مورد نظر داشته باشند، سود حاصله را می توان تضمین شده دانست. مزیت این روش قابل توسعه بودن آن است چرا که آن بخش از سرمایه که صرف اجاره ی یک واحد می شود همیشه ثابت بوده و جز درصد کمی تغییر نمی کند ولی با گذشت زمان و زیاد شدن سرمایه ی انباشته در پروژه های پیشفروش، می توان به سرمایه گذاری در دو یا چند گزینه ی پیش خرید همزمان رسید و سود حاصله را به صورت تصاعدی افزایش داد.

گرانترین و ارزانترین شهرهای جهان برای زندگی

در این مقاله خواهید خواند:

 

هزینه زندگی در کشورهای مختلف

 

گروه مطالعاتی مجله اکونومیست، بر اساس معیارهایی مشخص و تعیین شده هر ساله کشورهای جهان را مورد بررسی قرار داده و اسامی گران‌ترین و ارزانترین شهرهای دنیا را منتشر می‌کند. این گروه مطالعاتی هزینه های مربوط به خوراک، مسکن، درمان و آموزش را در مقایسه با درآمد افراد در نظر داشته و بر اساس آن شهرهای مختلف را مورد بررسی قرار می دهد.

 

با توجه به گزارشات منتشر شده طی سال های گذشته کشورهای آسیایی و اروپایی شرایط مناسبی از نظر میزان هزینه های زندگی نداشته و با افزایش همراه بوده است. به طوری که برخی کشور ها در میان رده بندی انجام شده به رده های بالاتر منتقل شده و به عبارتی شرایط زندگی در این کشورها و شهر ها بهبود یافته است اما در برخ شهرهای دیگر این روند کاملا متفاوت بوده و شاهد سخت شدن شرایط زندگی در آن ها هستیم.

 

در مجموع معیارهایی که برای مقایسه شهرها انتخاب می‌شود عبارت است از:

 

  • هزینه مواد مصرفی مانند مواد غذایی، نوشیدنی‌ها، پوشاک، سوخت
  • سطح کمک‌های دولتی
  • هزینه درمان
  • هزینه تفریح
  • هزینه آموزش
  • نرخ اجاره‌بهای خانه ها
  • هزینه‌های حمل و نقل
  • میزان تورم
  • شرایط سیاسی کشورها

گرانترین شهرهای دنیا

 

گرانترین شهرهای دنیا از نظر هزینه های زندگی

 

با توجه به موارد ذکر شده و شرایط مختلف در کشورهای جهان برخی از شهرها دارای شرایط دشوارتری برای زندگی و تامین هزینه ها می باشند که از جمله آن ها می توان به پاریس، سنگاپور و هنگ کنگ اشاره کرد.

 

این شهرها طی سالیان متمادی رتبه های بالا و گران دنیا را به خود اختصاص داده اند به طوری که پاریس پایتخت فرانسه از سال 2003 جزوگرانترین شهرهای بوده است. زندگی در پاریس در مقایسه با دیگر شهرهای فرانسه هزینه های بالاتری را در بر داشته و برای بسیاری از افراد با درآمد پایین امکانپذیر نمی باشد. در پاریس بسیاری از افراد سطح درآمدی نسبتا خوبی داشته اما با توجه به اجاره نشین بودن افراد بخش زیادی از درآمد افراد و خانواده ها صرف این ورد می شود لذا توانایی افراد برای بهبود کیفیت زندگی و تفریح کاهش می یابد.

 

پاریس

 

سنگاپور نیز یکی از گرانترین شهرهای دنیا می باشد که در صدر این رتبه بندی قرار دارد. این کشور که در جنوب شرقی آسیا قرار گرفته است از نظر اقتصاد و سطح درآمدی افراد شرایط بسیار خوبی داشته و از نظر آموزش و مراکز دانشگاهی نیز در سطح جهانی مطرح می باشد. اما مانند سایر کشورهای گران میزان هزینه های زندگی از جمله هزینه مسکن و هزینه خوراک بالا بوده و بخش زیادی از درامد افراد را به خود اختصاص داده است.

 

سنگاپور

 

علاوه بر پاریس، سنگاپور و هنگ کنگ می توان زوریخ و ژنو در کشور سوئیس، کپنهاگ در کشور دانمارک، سیدنی در کشور استرالیا، سئول در کره جنوبی، نیویورک و لس آنجلس شهرهای آمریکای شمالی و تل آویو در اسرائیل اشاره کرد.

 

ارزانترین شهرهای دنیا از نظر هزینه های زندگی

 

برای مشخص شدن ارزانترین شهرهای دنیا نیز می بایست سطح درآمد افراد و میزان هزینه های زندگی را مقایسه کرد. بر همین اساس شهرهایی که هزینه مسکن و خوراک در آن ها پایین باشد و درآمد افراد در حد معقولی قرارداشته باشد شرایط زندگی از نظر میزان هزینه ها مناسب خواهد بود. بر اساس بررسی های صورت گرفته توسط گروه مطالعاتی مجله اکونومیست، کاراکاس در ونزوئلا و دمشق در سوریه، به دلیل بی‌ثباتی سیاسی در داخل کشورهایشان، ارزان‌ترین شهرهای این فهرست هستند. 

 

 کاراکاس

 

در ادامه این روند شهرهای وراتسا در بلغارستان، دیترویت در ایالت متحده آمریکا، سیسیل بزرگ‌ترین جزیره ایتالیا و غردقه مصر شهری در نزدیکی دریای سرخ ارزانترین شهرهای دنیا می باشند.

 

در تمامی این شهرها هزینه مسکن و اجاره خانه پایین تر بوده و لذا بخش کمتری از درآمد افراد برای داشتن سرپناه استفاده می شود.

دوره های مختلف در بازار مسکن

در این مقاله خواهید خواند:

 

بازار مسکن

 

بازار مسکن در ایران شرایط متفاوتی را طی سالیان مختلف تجربه کرده است که در برخی از این دوره ها رونق بازار و در برخی دیگر رکود را شاهد بوده ایم. توجه به شرایط بازار و ورود به موقع و یا خروج از آن می تواند تاثیر بسیاری بر ارزش داراریی افراد و افزایش و کاهش آن داشته باشد. توصیه می شود افراد پیش از ورود به بازار و سرمایه گذاری در بازار مسکن اطلاعات لازم را کسب کرده و با آگاهی اقدام به خرید و فروش کنند.

 

فعالیت در دوره های مختلف بازار شرایط متفاوتی داشته و لذا آگاهی از آن می تواند هیجانات ناشی از نوسان قیمت ها را کنترل کند. در این صورت افراد خواهند توانست به موقع و درست تصمیمات لازم را اتخاذ کنند.

 

دوره های مختلف در بازار مسکن

 

دوره های مختلف در بازار مسکن شامل رکود، گذار از رکود به رونق، رونق و گذار از رونق به رکود می باشد. هر یک از این دوره ها شرایط متفاوتی را برای بازار شاهد هستیم که تثیر بسیاری بر سرمایه و دارای افراد دارد.

 

دوره های مختلف بازار و بررسی آن ها نیاز به ذهنی آگاه و تحلیل گر داشته و نیازمند مطالعاتی تخصصی می باشد. برای دستیابی به انتخابی درست و سرمایه گذاری به موقع مشورت با کارشناسان این حوزه از اهمیت بالای برخوردار بوده و می تواند برای بسیاری از افراد راه گشا باشد. برای این منظور در صورت نیاز به مشاروه در حوزه مسکن و سرمایه گذاری ملکی می توانید از مشاوره رایگان گروه مسکن صدف بهره برده و تصمیات درست را اتخاذ کنید.

 

دوره های مختلف در بازار مسکن

 

شرایط حاکم بر بازار مسکن در دوره های مختلف

 

رفتار بازار مسکن یک رفتار سیکلیک(چرخه ای) است که در آن رونق با رکود توأم می‌شود و پس از رکود نیز دوباره دوران رونق پدیدار می‌شود. حال رفتار بازار و فعالان آن به چه صورت است.

 

دوره رکود بازار مسکن

 

اتفاقی که در دوره رکود می‌افتد این است که تعداد معاملات کاهش می‌یابد و بیش از هر دوره دیگر مصرف کننده واقعی را در بازار می‌بینیم. از ویژگیهای بارز این دوره می توان به افت سنگین تعداد معاملات ملک، پایین آمدن قیمت، عدم امکان فروش با شرایط مناسب، کم شدن تعداد جواز به سازندگان و عرضه کنندگان مسکن اشاره کرد که موجب نارضایتی سازندگان و عرضه کنندگان بازار مسکن می شود و این امر، کاهش تمایل خریداران را در بر دارد.

 

در دوره رکود بازار، قیمت مسکن رشد می‌کند، ولی کمتر از نرخ تورم.

 

لذا سرمایه گذاران و مصرف کنندگان باید توجه داشته باشند که خرید ملک در این دوره تنها با نگاه بلند مدت توصیه می شود. مصرف کنندگان این بازار می توانند اقدام به خرید کنند اما انتظار سود و افزایش سرمایه آن ها در مدت کوتاه فکری اشتباه خواهد بود و می بایست حداقل تا رسیدن ی دوره رونق دیگر صبر کنند تا سودی مناسب عاید سرمایه آن ها شود

 

دوره رکود بازار مسکن

 

دوره گذار از رکود به رونق

 

بازار مسکن در دوره گذار از رکود به رونق شرایط امیدوار کننده ای را سپری خواهد کرد و با توجه به تغییرات بازار و معاملات امید ها برای رونق بازار شکل خواهد گرفت. از جمله ویژگی هایی که برای این دوره از بازار می توان یادآور شد بهبود قابل توجه معاملات نسبت به ماه های گذشته، افزایش قیمت مسکن بیش از تورم به صورت نرمال و غیر جهشی، بالا و پایینهای قیمت ملک و اجاره نشینی، کاهش میزان تخفیف در هنگام معامله و ورود سرمایه به بخش ساخت و ساز.

 

در این دوره که نشانه هایی از رونق در بازار مشاهده می شود اما تغییرات به صورت نرمال پیش می رود دوره ای پر رونق و رو به رشد را در ماه های آینده می توان پیش بینی کرد. لذا با ورود به این دوره می توان تصمیم برای خرید ملک را جدی تر پیش گرفت، حتی با وام هایی با بهره بالا. در زمان گذار از رکود به رونق، میزان عرضه و تقاضا هنوز به حالتی نرسیده که شاهد رشد شدید قیمت‌ها باشیم اما نسبت به دوره رکود شرایط بهبود یافته و پس از این دوره رونق بازار را خواهیم داشت که با افزایش تعداد معاملات و افزایش قیمت ها همراه خواهد بود. لذا می توان این گونه بیان کرد که این دوره بهترین زمان برای خرید ملک است.

 

دوره رونق بازار مسکن

 

در دوره رونق بازار تب تاب معاملات بالا گرفته و به وضوح شاهد تلاش افراد برای فعالیت در این بازار هستیم. در دوره رونق تعداد معاملات به شدت بالا گرفته و افراد بسیاری برای خرید خانه حتی با قیمت هایی بالاتر از ارزش واقعی ملک، اقدام می کنند. در مجموع دوره رونق بازار به راحتی قابل تشخیص بوده و به طور معمول ویژگی هایی از جمله ورود خانوارها برای سرمایه گذاری، افزایش تقاضا برای خرید، کاهش جدی تعداد واحد های نوساز بدون مشتری، بهبود وضع مالی سازندگان، عدم ارائه تخفیف در هنگام معامله، به وجود آمدن قیمت های غیر واقعی را برای آن شاهد هستیم.

 

یکی دیگر از ویژگی های دوره رونق بازار مسکن این است که قیمت‌ها در این دوره طی یک بازه زمانی 8 ماهه تا نهایتا 18 ماهه، 2 تا 4 برابر می‌شود. که در صورت سرمایه گذاری میتوان سود بسیار خوبی را از بازار گرفت و در سمت دیگر اگر دیر اقدام به خرید و سرمایه گذاری کنیم با افزایش قیمت ها فاصله بازار و دارایی ما بسیار زیاد خواهد شد و به این ترتیب امکان خرید را براحتی از دست خواهیم داد.

 

لذا توصیه می شود در دوره رونق بازار تعلل نکرده و سریعا اقدام به خرید و سرمایه گذاری شود حتی با وام هایی با بهره بالا. چرا که با افزایش قیمت ها سود دریافتی از بازار در مقایسه با بهره وام، بالاتر بوده و کاری عقلانی خواهد بود.

 

دوره رونق بازار مسکن

 

دوره گذار از رونق به رکود

 

همان طور که بیان شد دوره رونق بازه زمانی مشخصی را سپری خواهد کرد و پس ازن زمان تعداد معاملات کاهش یافته و از تب و تاب بازار کاسته خواهد شد. در این زمان برای بازار بسته به شرایط اقتصادی و سیاسی کشور کاهش قیمت ها را پیش بینی خواهند کرد که این خود دلیلی برای کاهش معاملات می باشد و در این زمان با توجه به بالا رفتن قیمت ها در دوره رونق توان خرید مردم به شدت کاهش یافته و به همین دلیل خریداران در بازار کم خواهد شد و به مرور رکود بازار رقم خواهد خورد.

 

با توجه به نکات گفته شده در ماه های پیش روی این دوره می توان کاهش قیمت ها (10 تا 20 درصد) را پیش بینی کرد لذا توصیه می شود تنها در صورت ضرورت اقدام به خرید شود چرا که با ورود به دوره رکود زمانی نسبتا طولانی بازار و قیمت ها رشد نخواهد داشت.

 

بر اساس تحلیل روند بازار مسکن در ایران این بازار، چند سال رونق و چند سال رکود را به صورت پیاپی تجربه می کند. دوره سیکل بازار مسکن به این صورت است که در بازه ای 4 تا 5 ساله بازار در رکود به سر می برد و در یک دوره 8 ماهه و نهایت 18 ماهه دچار رونق در معاملات و همچنین افزایش قیمت مسکن می شود.

مشاع  و افراز در ملک و املاک

در این مقاله خواهید خواند:

 

مشاع و افراز، یکی از مهم ترین مسائلی است که در قراردادهای ملکی، مورد بحث واقع می شود. مشاع و مفروز، علاوه بر قراردادها، مبحثی است که در اموری همچون توارث و تقسیم ارث، مورد توجه و بعضا، باعث نزاع می شود. از همین رو، دانستن قوانین مربوط به این موضع در زمینه املاک و مستغلات، از ضروریاتی است که هرکسی که قصد خرید، فروش، رهن و یا اجاره ملک را دارد، می بایست اطلاع داشته باشد. اطلاع از این شرایط و قوانین، به کسانی که در دعاوی و نزاع های خانوادگی نیز قرار میگیرند، بسیار مفید خواهد بود. در ابتدا، به توضیح هرکدام از موارد ذکرشده خواهیم پرداخت.

 

مشاعات

 

از نظر قانونی و حقوقی، ملک یا مشاع، بخشی از زمین یا ملک است که منحصرا به یک نفر نیست( سند شش دانگ ندارد) و دارای مالکان متعددی می باشد. در زمینه مشاع املاک، هرکدام از مالکان صاحب بخشی هستند که از نظر جغرافیایی، قابلیت تفکیک ندارد.   این مطلب مرتبط با قوانین رهن و اجاره، متفاوت خواهد بود. در مباحث رهن و اجاره، در آپارتمان هایی که دارای مستاجرین و مالکان متعدد است، مبحث مشاعات دارای تفاوتی اساسی است و مشاعات شامل بخش هایی همچون:

 

زمین ساختمان، ورودی پارکینگ، پارکینگ اضافی، درب ورودی، پشت بام، راهرو، پنچره های راهرو، آسانسور، پله ها، حیاط، لابی، باغچه، شوفاژخانه، تاسیسات مشترک و انشعابات مشترک می شود.

 

از آنجایی که این موارد به صورت اشتراکی بین مالکین و مستاجرین است، قوانین و ضوابطی وجود دارد که توسط مدیر هر ساختمان تعیین شده و تمام ساکنین، موظف به رعایت آنها هستند. مشاعات ساختمانی به موضوع مشاع در قوانین خرید و فروش و توارث بر میگردیم. شاعه، می تواند به طرق مختلف همچون، اختیاری یا قهری به وجود آمده باشد. به عنوان مثال، در مواردی که ملک یا زمین به فرزاندن متوفی ارث می رسد، آنها می توانند آن ملک را به صورت اشتراکی استفاده کنند یا آن را با حکم دادگاه و دفاتر ثبتی، تقسیم بندی کرده و هرکدام، مالک سهم خود باشند. نکته قابل توجه در مورد مشاعات، خرید و فروش آنها است که بدون رضایت تمام شرکاء، امکان فروش آنها وجود نخواهد داشت. در اینجا، با مبحثی با نام افراز روبه رو می شویم.

 

مشاع و افراز

 

افراز چیست؟

 

مکانی را تصور کنید که شامل چندین مالک باشد. یکی از مالکین قصد فروش مشاع خود را دارد و دیگر مالکین، راضی به این موضوع نیستند. برای حل این مشکل، می بایست فعل افراز صورت گیرد. بر حسب قسمت اخیر ماده 591 قانون مدنی، دعوی افراز، دعوی شریک ملک مشاع با شریک دیگر است که به منظور تقسیم مال مزبور، صورت می گیرد.

 

در بعضی از موارد، این موضوع باعث نزاع و درگیری می شود. مفروز کردن، به دو روش انجام می پذیرد؛ در موارد ارث و میراثی، اگر در وصیت نامه متوفی، قید شده باشد که هر کدام از وراث صاحب کدام بخش هستند، بعد از صدور حکم از طرف اداره ثبت، افراز در سریع ترین زمان انجام می شود. در صورت عدم مشخص بودن بخش بندی ملک مشاع، خود ماکین موظف به تهیه نقشه افرازی هستند که می بایست آن را، به همراه دیگر مدارک لازمه، به شهرداری ارائه دهند تا پس از معاینه و بررسی، بخش بندی افراز و حق هرکدام از مالکان، مشخص گردد. در صورتی که شهرداری نتواند در طی دوماه، به نتیجه ای برسد، اداره ثبت، این کار را انجام خواهد داد و هرکدام از مالکین، سند ثبتی جداگانه ای را دریافت خواهند کرد. در صورتی که خود مالکین، قادر به افراز نباشند، دادخواستی به دادگاه حقوقی ارسال می گردد تا تفکیک و افراز، از طرف دادگاه انجام شود. مبحث دیگری که از آن نام برده شد، مبحثی با نام تفکیک است که، اگرچه با افراز در ارتباط می باشد ولی دارای تفاوت هایی نیز هست.

 

تفاوت تفکیک و افراز

 

اولین نکته ای که در این باره باید دانست، این موضوع است که تفکیک فقط تقسیم ملک است اما افراز، تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی خواهد بود و قطعات افرازی به نسبت سهم ملک مشاع، به آنان اختصاص می یابد. تفاوت اصلی این دو در این است که تفکیک، تها در اداره ثبت انجام می شود اما، فعل افراز، هم در اداره ثبت و هم در دادگاه قابل انجام است. دانستن این موارد و توضیحات آنان، به شما کمک خواهند کرد تا علاوه بر تکمیل کردن اطلاعات در مورد حق و حقوق خود، بتوانید در سریع ترین زمان، حقوق خود را به دست آورید و از نزاع های مختلف و متعدد نیز جلوگیری کنید.

 

مشاورین املاک صدف، در این زمینه به شما کمک خواهند کرد.

 

به این نوشته امتیاز دهید12345(2 رای)

دوره های مختلف در بازار مسکن

در این مقاله خواهید خواند:

 

بازار مسکن

 

بازار مسکن در ایران شرایط متفاوتی را طی سالیان مختلف تجربه کرده است که در برخی از این دوره ها رونق بازار و در برخی دیگر رکود را شاهد بوده ایم. توجه به شرایط بازار و ورود به موقع و یا خروج از آن می تواند تاثیر بسیاری بر ارزش داراریی افراد و افزایش و کاهش آن داشته باشد. توصیه می شود افراد پیش از ورود به بازار و سرمایه گذاری در بازار مسکن اطلاعات لازم را کسب کرده و با آگاهی اقدام به خرید و فروش کنند.

 

فعالیت در دوره های مختلف بازار شرایط متفاوتی داشته و لذا آگاهی از آن می تواند هیجانات ناشی از نوسان قیمت ها را کنترل کند. در این صورت افراد خواهند توانست به موقع و درست تصمیمات لازم را اتخاذ کنند.

 

دوره های مختلف در بازار مسکن

 

دوره های مختلف در بازار مسکن شامل رکود، گذار از رکود به رونق، رونق و گذار از رونق به رکود می باشد. هر یک از این دوره ها شرایط متفاوتی را برای بازار شاهد هستیم که تثیر بسیاری بر سرمایه و دارای افراد دارد.

 

دوره های مختلف بازار و بررسی آن ها نیاز به ذهنی آگاه و تحلیل گر داشته و نیازمند مطالعاتی تخصصی می باشد. برای دستیابی به انتخابی درست و سرمایه گذاری به موقع مشورت با کارشناسان این حوزه از اهمیت بالای برخوردار بوده و می تواند برای بسیاری از افراد راه گشا باشد. برای این منظور در صورت نیاز به مشاروه در حوزه مسکن و سرمایه گذاری ملکی می توانید از مشاوره رایگان گروه مسکن صدف بهره برده و تصمیات درست را اتخاذ کنید.

 

دوره های مختلف در بازار مسکن

 

شرایط حاکم بر بازار مسکن در دوره های مختلف

 

رفتار بازار مسکن یک رفتار سیکلیک(چرخه ای) است که در آن رونق با رکود توأم می‌شود و پس از رکود نیز دوباره دوران رونق پدیدار می‌شود. حال رفتار بازار و فعالان آن به چه صورت است.

 

دوره رکود بازار مسکن

 

اتفاقی که در دوره رکود می‌افتد این است که تعداد معاملات کاهش می‌یابد و بیش از هر دوره دیگر مصرف کننده واقعی را در بازار می‌بینیم. از ویژگیهای بارز این دوره می توان به افت سنگین تعداد معاملات ملک، پایین آمدن قیمت، عدم امکان فروش با شرایط مناسب، کم شدن تعداد جواز به سازندگان و عرضه کنندگان مسکن اشاره کرد که موجب نارضایتی سازندگان و عرضه کنندگان بازار مسکن می شود و این امر، کاهش تمایل خریداران را در بر دارد.

 

در دوره رکود بازار، قیمت مسکن رشد می‌کند، ولی کمتر از نرخ تورم.

 

لذا سرمایه گذاران و مصرف کنندگان باید توجه داشته باشند که خرید ملک در این دوره تنها با نگاه بلند مدت توصیه می شود. مصرف کنندگان این بازار می توانند اقدام به خرید کنند اما انتظار سود و افزایش سرمایه آن ها در مدت کوتاه فکری اشتباه خواهد بود و می بایست حداقل تا رسیدن ی دوره رونق دیگر صبر کنند تا سودی مناسب عاید سرمایه آن ها شود

 

دوره رکود بازار مسکن

 

دوره گذار از رکود به رونق

 

بازار مسکن در دوره گذار از رکود به رونق شرایط امیدوار کننده ای را سپری خواهد کرد و با توجه به تغییرات بازار و معاملات امید ها برای رونق بازار شکل خواهد گرفت. از جمله ویژگی هایی که برای این دوره از بازار می توان یادآور شد بهبود قابل توجه معاملات نسبت به ماه های گذشته، افزایش قیمت مسکن بیش از تورم به صورت نرمال و غیر جهشی، بالا و پایینهای قیمت ملک و اجاره نشینی، کاهش میزان تخفیف در هنگام معامله و ورود سرمایه به بخش ساخت و ساز.

 

در این دوره که نشانه هایی از رونق در بازار مشاهده می شود اما تغییرات به صورت نرمال پیش می رود دوره ای پر رونق و رو به رشد را در ماه های آینده می توان پیش بینی کرد. لذا با ورود به این دوره می توان تصمیم برای خرید ملک را جدی تر پیش گرفت، حتی با وام هایی با بهره بالا. در زمان گذار از رکود به رونق، میزان عرضه و تقاضا هنوز به حالتی نرسیده که شاهد رشد شدید قیمت‌ها باشیم اما نسبت به دوره رکود شرایط بهبود یافته و پس از این دوره رونق بازار را خواهیم داشت که با افزایش تعداد معاملات و افزایش قیمت ها همراه خواهد بود. لذا می توان این گونه بیان کرد که این دوره بهترین زمان برای خرید ملک است.

 

دوره رونق بازار مسکن

 

در دوره رونق بازار تب تاب معاملات بالا گرفته و به وضوح شاهد تلاش افراد برای فعالیت در این بازار هستیم. در دوره رونق تعداد معاملات به شدت بالا گرفته و افراد بسیاری برای خرید خانه حتی با قیمت هایی بالاتر از ارزش واقعی ملک، اقدام می کنند. در مجموع دوره رونق بازار به راحتی قابل تشخیص بوده و به طور معمول ویژگی هایی از جمله ورود خانوارها برای سرمایه گذاری، افزایش تقاضا برای خرید، کاهش جدی تعداد واحد های نوساز بدون مشتری، بهبود وضع مالی سازندگان، عدم ارائه تخفیف در هنگام معامله، به وجود آمدن قیمت های غیر واقعی را برای آن شاهد هستیم.

 

یکی دیگر از ویژگی های دوره رونق بازار مسکن این است که قیمت‌ها در این دوره طی یک بازه زمانی 8 ماهه تا نهایتا 18 ماهه، 2 تا 4 برابر می‌شود. که در صورت سرمایه گذاری میتوان سود بسیار خوبی را از بازار گرفت و در سمت دیگر اگر دیر اقدام به خرید و سرمایه گذاری کنیم با افزایش قیمت ها فاصله بازار و دارایی ما بسیار زیاد خواهد شد و به این ترتیب امکان خرید را براحتی از دست خواهیم داد.

 

لذا توصیه می شود در دوره رونق بازار تعلل نکرده و سریعا اقدام به خرید و سرمایه گذاری شود حتی با وام هایی با بهره بالا. چرا که با افزایش قیمت ها سود دریافتی از بازار در مقایسه با بهره وام، بالاتر بوده و کاری عقلانی خواهد بود.

 

دوره رونق بازار مسکن

 

دوره گذار از رونق به رکود

 

همان طور که بیان شد دوره رونق بازه زمانی مشخصی را سپری خواهد کرد و پس ازن زمان تعداد معاملات کاهش یافته و از تب و تاب بازار کاسته خواهد شد. در این زمان برای بازار بسته به شرایط اقتصادی و سیاسی کشور کاهش قیمت ها را پیش بینی خواهند کرد که این خود دلیلی برای کاهش معاملات می باشد و در این زمان با توجه به بالا رفتن قیمت ها در دوره رونق توان خرید مردم به شدت کاهش یافته و به همین دلیل خریداران در بازار کم خواهد شد و به مرور رکود بازار رقم خواهد خورد.

 

با توجه به نکات گفته شده در ماه های پیش روی این دوره می توان کاهش قیمت ها (10 تا 20 درصد) را پیش بینی کرد لذا توصیه می شود تنها در صورت ضرورت اقدام به خرید شود چرا که با ورود به دوره رکود زمانی نسبتا طولانی بازار و قیمت ها رشد نخواهد داشت.

 

بر اساس تحلیل روند بازار مسکن در ایران این بازار، چند سال رونق و چند سال رکود را به صورت پیاپی تجربه می کند. دوره سیکل بازار مسکن به این صورت است که در بازه ای 4 تا 5 ساله بازار در رکود به سر می برد و در یک دوره 8 ماهه و نهایت 18 ماهه دچار رونق در معاملات و همچنین افزایش قیمت مسکن می شود.

گرانترین و ارزانترین شهرهای جهان برای زندگی

در این مقاله خواهید خواند:

 

هزینه زندگی در کشورهای مختلف

 

گروه مطالعاتی مجله اکونومیست، بر اساس معیارهایی مشخص و تعیین شده هر ساله کشورهای جهان را مورد بررسی قرار داده و اسامی گران‌ترین و ارزانترین شهرهای دنیا را منتشر می‌کند. این گروه مطالعاتی هزینه های مربوط به خوراک، مسکن، درمان و آموزش را در مقایسه با درآمد افراد در نظر داشته و بر اساس آن شهرهای مختلف را مورد بررسی قرار می دهد.

 

با توجه به گزارشات منتشر شده طی سال های گذشته کشورهای آسیایی و اروپایی شرایط مناسبی از نظر میزان هزینه های زندگی نداشته و با افزایش همراه بوده است. به طوری که برخی کشور ها در میان رده بندی انجام شده به رده های بالاتر منتقل شده و به عبارتی شرایط زندگی در این کشورها و شهر ها بهبود یافته است اما در برخ شهرهای دیگر این روند کاملا متفاوت بوده و شاهد سخت شدن شرایط زندگی در آن ها هستیم.

 

در مجموع معیارهایی که برای مقایسه شهرها انتخاب می‌شود عبارت است از:

 

  • هزینه مواد مصرفی مانند مواد غذایی، نوشیدنی‌ها، پوشاک، سوخت
  • سطح کمک‌های دولتی
  • هزینه درمان
  • هزینه تفریح
  • هزینه آموزش
  • نرخ اجاره‌بهای خانه ها
  • هزینه‌های حمل و نقل
  • میزان تورم
  • شرایط سیاسی کشورها

گرانترین شهرهای دنیا

 

گرانترین شهرهای دنیا از نظر هزینه های زندگی

 

با توجه به موارد ذکر شده و شرایط مختلف در کشورهای جهان برخی از شهرها دارای شرایط دشوارتری برای زندگی و تامین هزینه ها می باشند که از جمله آن ها می توان به پاریس، سنگاپور و هنگ کنگ اشاره کرد.

 

این شهرها طی سالیان متمادی رتبه های بالا و گران دنیا را به خود اختصاص داده اند به طوری که پاریس پایتخت فرانسه از سال 2003 جزوگرانترین شهرهای بوده است. زندگی در پاریس در مقایسه با دیگر شهرهای فرانسه هزینه های بالاتری را در بر داشته و برای بسیاری از افراد با درآمد پایین امکانپذیر نمی باشد. در پاریس بسیاری از افراد سطح درآمدی نسبتا خوبی داشته اما با توجه به اجاره نشین بودن افراد بخش زیادی از درآمد افراد و خانواده ها صرف این ورد می شود لذا توانایی افراد برای بهبود کیفیت زندگی و تفریح کاهش می یابد.

 

پاریس

 

سنگاپور نیز یکی از گرانترین شهرهای دنیا می باشد که در صدر این رتبه بندی قرار دارد. این کشور که در جنوب شرقی آسیا قرار گرفته است از نظر اقتصاد و سطح درآمدی افراد شرایط بسیار خوبی داشته و از نظر آموزش و مراکز دانشگاهی نیز در سطح جهانی مطرح می باشد. اما مانند سایر کشورهای گران میزان هزینه های زندگی از جمله هزینه مسکن و هزینه خوراک بالا بوده و بخش زیادی از درامد افراد را به خود اختصاص داده است.

 

سنگاپور

 

علاوه بر پاریس، سنگاپور و هنگ کنگ می توان زوریخ و ژنو در کشور سوئیس، کپنهاگ در کشور دانمارک، سیدنی در کشور استرالیا، سئول در کره جنوبی، نیویورک و لس آنجلس شهرهای آمریکای شمالی و تل آویو در اسرائیل اشاره کرد.

 

ارزانترین شهرهای دنیا از نظر هزینه های زندگی

 

برای مشخص شدن ارزانترین شهرهای دنیا نیز می بایست سطح درآمد افراد و میزان هزینه های زندگی را مقایسه کرد. بر همین اساس شهرهایی که هزینه مسکن و خوراک در آن ها پایین باشد و درآمد افراد در حد معقولی قرارداشته باشد شرایط زندگی از نظر میزان هزینه ها مناسب خواهد بود. بر اساس بررسی های صورت گرفته توسط گروه مطالعاتی مجله اکونومیست، کاراکاس در ونزوئلا و دمشق در سوریه، به دلیل بی‌ثباتی سیاسی در داخل کشورهایشان، ارزان‌ترین شهرهای این فهرست هستند. 

 

 کاراکاس

 

در ادامه این روند شهرهای وراتسا در بلغارستان، دیترویت در ایالت متحده آمریکا، سیسیل بزرگ‌ترین جزیره ایتالیا و غردقه مصر شهری در نزدیکی دریای سرخ ارزانترین شهرهای دنیا می باشند.

 

در تمامی این شهرها هزینه مسکن و اجاره خانه پایین تر بوده و لذا بخش کمتری از درآمد افراد برای داشتن سرپناه استفاده می شود.