صلح نامه چیست؟

 

صلح نامه قرارداد مکتوبی است که برای حل اختلاف و یا انجام معامله ای تنظیم می شود. این نوع از قراردادها که دارای پیشینه ای طولانی می باشد به منظور ایجاد تعهدی رسمی برای انجام قول و قرارهای صورت گرفته تنظیم شده و در برخی موارد جایگزین مبایعه نامه نیز می شود. اما به طور کلی موارد زیر را شامل شده و در شرایط خاص مورد استفاده قرار می گیرد.

 

  • تنظیم صلح نامه دعوی با هدف حل اختلافات موجود

زمانی که دو نفر با یکدیگر اختلافی داشته و برای رفع آن اقدام به انجام توافقاتی می کنند گفته می شود که برای صلح اقدام کرده اند و قصد حل اختلاف موجود را دارند. در این شرایط طرفین دعوا برای لوگیری از ایجاد اختلاف دوباره اقدام به تنظیم صلح نامه کرده و توافقات خود را در آن ذکر می کنند. در برخی مواقع نیز برای جلوگیری از اختلاع و دعوا و به منظور پیشگیری، توافقاتی را ایجاد و در قرارداد صلح آن را درج می کنند.

 

  • تنظیم صلح نامه به عنوان جایگزین دیگر قراردادها

اگر دو نفر با یکدیگر معامله ای داشته باشند و در یک رابطه حقوقی وارد شوند می توانند به جای تنظیم قراردادهای رایج مانند قرارداد خرید و فروش ملک و یا قرارداد اجاره اقدام به تنظیم صلح نامه کرده و بر اساس توافقات صورت گرفته و درج شده در آن اقدامات حقوقی لازم را انجام دهند.

 

صلح نامه ملکی

 

صلح نامه می تواند برای هر نوع توافقی تنظیم شود و به لحاظ قانونی نیز اعتبار داشته باشد. اما صلح نامه ملکی برای توافق و یا اعلام نظری در مورد ملک و املاک بوده و مورد صلح پیرامون املاک تعریف می شود. به عبارتی اگر صلح با هدف خرید و فروش املاک، اجاره یک ملک، انتقال ملک یا منافع آن در آینده و رفع بدهی و یا اختلافات ملکی تنظیم شود، صلح نامه ملکی را خواهیم داشت.

 

صلح نامه ملکی

 

انواع صلح نامه

 

صلح عمری

 

در صلح عمری مالک ملک با تنظیم صلح نامه، ملک خود را به نام فرد مورد نظر که متصالح نامیده می شود، منتقل می نماید. در این نوع صلح نامه این شرط قید می شود که تا زمانی که مالک (مصالح) در قید حیات می باشد، متصالح اجازه استفاده از ملک یا منافع آن را نداشته و همچنین مالک اجازه دارد تا زمان حیات خود،  ملک را به هرشخص دیگری اجاره دهد. در این شرایط با فوت مالک، متصالح به صورت شش دانگ مالک ملک و منافع آن می گردد. لازم به ذکر است مالک تا زمانی که در قید حیات است اجازه فسخ صلح نامه را داشته و می تواند تمامی توافقات انجام شده و باطل کند.

 

صلح قطعی

 

در صلح قطعی شاهد انتقال مالکیت هستیم ولی قرارداد تنظیم شده با عنوان صلح نامه بسته می شود. صلح قطعی دیگر مانند صلح عمری دارای شروط و مدت زمان نبوده و به عبارتی جایگزین مبایعه نامه می شود. در صلح قطعی مالکیت به طور کامل و بدون شرط منتقل خواهد شد و قرارداد مربوطه نیز از اعتبار کافی برخوردار می باشد.

 

صلح نامه ارث

 

صلح نامه ارث به منظور تقسیم ارث بسته شده و می تواند قبل از فوت و یا بعد از فوت مالک تنظیم شود.

 

  • تنظیم صلح نامه ارث قبل از فوت: این صلح نامه توسط خود شخص و برای تعیین سهم ارث هر یک از وراث صورت می گیرد. در این شرایط چون خود متوفی قبل از فوت برای اموالش تعیین تکلیف کرده دعوا و نزاع میان وراث کمتر بوده و تکلیف بر آن ها مشخص است.
  • تنظیم صلح نامه ارث بعد از فوت: وراث می توانند برای تقسیم ارث بین خود توافق کنند و اموال متوفی را پس از پرداخت بدهی ها بین خود تقسیم کنند. لازم به ذکر است اگر در میان وراث بچه ای(صغیر) یا شخص فاقد اهلیتی وجود داشته باشد؛ تقسیم ارث باید توسط دادگاه انجام شود.

صلح نامه رقبی

 

ممکن است حق استفاده از ملک یا دارایی برای مدت مشخصی از طرف مالک به شخص دیگری انتقال یابد. در این صورت با پایان یافتن مدت تعیین شده، این حق نیز خود به خود از بین خواهد رفت.

 

صلح نامه سکنی

 

اگر مالک ملک حق سکونت در ملک خود را برای مدت معینی برای شخصی دیگر، تعیین کند و توافقات را در قرارداد صلح درج کنند، صلح‌نامه سکنی را خواهیم داشت.

 

تفاوت صلح نامه با مبایعه نامه

 

تفاوت صلح نامه با مبایعه نامه

 

تفاوت صلح نامه و مبایعه نامه در حق مالکیت و زمان انتقال آن می باشد. همانطور که بیان شد در صلح نامه شرایطی برای انتقال مالکیت درج می شود که بر اساس آن می بایست اقدام کرد. به عنوان مثال شرط می شود که مالکیت ملک تا زمانی که مالک در قید حیات است در اختیار وی بوده و متصالح هیچ حقی بر ملک و منافع آن نداردو علاوه بر این مالک می تواند در طول زمان از تصمیم خود پشیمان شده و اقدام به فسخ صلح نامه کند. اما در مبایعه نامه شرایط متفاوت بوده و طرفین جهت انتقال قطعی مالکیت در زمان مشخصی توافق کرده و مبالغ لازم را رد و بدل می کنند. در این نوع از قرارداد مالک نمی تواند بدون دلیل و به صورت یک طرفه اقدام به فسخ قرارداد کند.

 

نمونه قرارداد صلح نامه ملکی

 

متن قرارداد صلح شامل مشخصات طرفین (صالح و متصالح)، مشخصات مورد مصالحه، مبلغ توافق شده، شرایط قرارداد صلح می باشد که در این میان مهمترین و حساس ترین بخش قرارداد همان شرایط درج شده در قرارداد بوده و باید با جزئی نگری کامل تنظیم شود.

 

مشخصات طرفین قرارداد

 

صالح (مالک ملک یا مال مورد نظر) : آقا / خانم …… نام پدر……….. به شماره ملی ……… نشانی: ………………. با وکالت رسمی خانم / آقا ……. به موجب وکالتنامه شماره ……… مورخ ………….

 

متصالح (صلح گیرنده) : خانم / آقا ……. به شماره ملی ……. به نشانی: …………….

 

مشخصات مورد صلح

 

عبارت است از سه دانگ ملکیت و منافع و کلیه حقوق مستقر در پلاک ثبتی ….. (فرعی / اصلی) یک دستگاه آپارتمان به نشانی ……. و نیز کلیه توابع و ملحقات و آن چه که در سند مالکیت آمده است اعم از پارکینگ و انباری و انشعابات آب ، برق و گاز منصوب در آن که متعاقب تنظیم این صلح نامه نسبت به انتقال و واگذاری سند قطعی اقدام خواهد شد.

 

مبلغ توافق شده

 

عبارت است از …….. تومان معادل ……….. ریال که به طور قطعی متصالح به عنوان عوض صلح به صالح پرداخت می نماید.

 

شرایط قرارداد صلح

 

شرایط صلح، زمان و چگونگی تحویل ملک و نحوه استفاده از منافع آن برای متصالح را روشن خواهد کرد. لذا توصیه می شود با دقت کامل اقدام به تنظیم این بخش کنید.

 

اگر در یکی از بندهای این بخش ذکر شود که تا مدت حیات صالح و مالک ملک، تمامی حقوق و منافع ملک مورد نظر تحت اختیار او می باشد و بر روی این موضوع توافق شود، تنها پس از فوت حقی برای متصالح ایجاد خواهد شد و تا قبل از آن اختیاری بر ملک نخواهد داشت. باید توجه شود که تمامی کلمات و عبارات این بخش حساس و تعیین کننده خواهد بود. لذا بدون آگاهی و مشورت گرفتن از متخصصین اقدامی انجام نداده و تمامی جوانب را بسنجید.

تجمیع املاک چیست؟

 

تجمیع به معنای جمع زدن و یا گرد کردن می باشد. تجمیع املاک نیز به معای ادغام و جمع زدن چند ملک با یکدیگر بوده و معمولا برای املاک کوچک شاهد آن هستیم. در شهر های بزرگ به منظور ساخت و ساز برج ها و آپارتمان های بزرگ املاک کوچک خریداری شده و پس از تجمیع آن ها فرایند ساخت ساختمان جدید با تعداد واحد بالا آغاز می شود. این اقدام به منظور استفاده بیشتر و بهینه از زمین صورت گرفته و باعث تولید اعیان بالاتر در عرصه املاک خواهد شد.

 

شهرداری ها به منظور استفاده حداکثری از زمین های شهری اقدام به ارائه طرح هایی تشویقی در بافت فرسوده و قدیمی کرده و برای سازندگانی که اقدام به تجمیع املاک کنند شرایط خاصی را در نظر گرفته است که برای سازندگان و سرمایه گذاران اغواکننده می باشد و آن ها برای تجمیع املاک کوچک تشویق و ترغیب می کند.

 

تجمیع املاک چگونه است؟

 

به طور کلی برای تجمیع املاک دو حالت را شاهد هستیم که موارد زیر را شامل می شود:

 

  • تجمیع چند پلاک ثبتی توسط مالکان: برای این منظور می بایست پلاک ها در یک محدوه قرار گرفته باشند و با حدود یکسانی مشخص شوند.
  • تجمیع چند پلاک ثبتی با مالکیت یک نفر: اگر مالک چند پلاک ثبتی قصد تجمیع املاک خود را داشته باشند، می تواند به اداره ثبت مراجعه کرده و سند مالکیت قطعات کوچک را باطل کند و یک برگ سند مالکیت برای قطعات تجمیع شده دریافت نماید.

شرایط و قوانین تجمیع املاک

 

برای تجمیع املاک می باست برخی شرایط حتما رعایت شود تا اجازه تجمیع از سوی شهراری داده شود. از جمله این شرایط می توان به موارد زیر اشاره کرد:

 

  • تمامی قطعات مورد تجمیع می بایست کاربری یکسان داشته باشند.
  • دو یا چند پلاک که قرار است تجمیع شوند، حداقل با دیوارکشی به صورت واحد مجزا باشند.
  • قطعات کوچک که قرار است با یکدیگر تجمیع شوند می بایست در کنار هم قرار داشته و تجمیع صورت گرفته تجاوزی به معابر شهری نداشه باشند.
  • داشتن سند مالکیت برای تمامی قطعات مورد تجمیع ضروری بوده و می بایست پیش از این فرایند ثبت آن ها انجام شده باشد. لازم به ذکر است که:
    • سند مربوطه باید تطابق کامل با مکان ملک داشته باشد.
    •  اسناد مالکیت پلاک‎ های مورد تجمیع از نظر مساحت و حدود مطابق دفتر املاک باشند.
    • سند های مربوطه آزاد بوده و در رهن یا بازداشت نباشند.
  • چنانچه پلاک‎ های مورد تجمیع دارای مالکان مشاعی باشند، می بایست مالکان سهام مشاعی برابر داشته باشند.
  • فرایند تجمیع می بایست با رعایت حق ارتفاق غیر صورت گیرد و سبب ضرر یا تعطیل حق مذکور نشود.

شرایط و قوانین تجمیع املاک

 

روش‌ های تجمیع ملک

 

تجمیع املاک معمولا به منظور ساخت مچتمع های مسکونی یا تجاری انجام شده و به منظور دستیابی به زمین و فضای بیشتر شاهد آن هستیم. اما این وضوع همیشه صادق نبوده و برخی مواقع تنها شاهد تجمیع دو پلاک ثبتی هستیم. در مجموع تجمیع املاک به روش های زیر انجام شده و بسته به هدف فرد متفاوت می باشند.

 

  • خرید املاک قدیمی در بافت فرسوده و ساخت مجتمع های مسکونی و تجاری
  • مشارکت در ساخت به منظور دستیابی به املاک نوساز و سرمایه گذاری سودآور به طوری که مالکان زمین و ملک خود را در اختیار سازندگان قرار داده و در نهایت بر اساس قرارداد تعداد واحد مشخصی را دریافت می کنند.

آیا می توان قسمتی از یک ملک را با قسمتی از ملک دیگر تجمیع کرد؟

 

در روند تجمیع املاک یک پلاک ثبتی جدید و مستقل خواهیم داشت. در این شرایط باقی بخش های تجمیع نشده بلاتکلیف بوده و از آنجایی که پیش شرط اجرایی بند ۳۱۳ را به دلیل تضییع حق و تعارض و تولید اختلاف باطل می کند، تجمیع امکان پذیر نخواهد بود.

 

تجمیع ملک مشاع

 

اگر قطعات مورد تجمیع دارای مالکان مشاع باشد، می بایست سهم مشاع هر مالک در همه قطعات مورد تجمیع مساوی باشد. به عبارتی اگر 3 قطعه با پلاک های ثبتی مجزا قرار است تجمیع شوند می بایست تمامی مالکان در هر 3 قطعه سهمی مساوی داشته باشند. این امر به سبب جلوگیری از ضرر و زیان مالکان تعیین شده و برای تعیین تکلیف ملک نهایی و تجمیع شده مطرح می باشد. در این شرایط اگر تجمیع صورت گیرد هر مالک به همان اندازه که در ملک مشاع سهم داشته است، در ملک تجمیع شده نیز سهیم خواهد بود.

 

امتیازات تجمیع ملک

 

تجمیع املاک به منظور نوسازی و بهینه شدن شرایط زندگی مزایای بسیاری برای مالکان و سرمایه گذاران داشته و می تواند دلایل خوبی برای ترغیب افراد به این عمل همراه داشته باشد. از جمله مزایای تجمیع املاک می توان به موارد زیر اشاره کرد.

 

  • نوسازی ملک کلنگی بدون صرف هزینه در صورت مشارکت با سازندگان
  • بهبود شرایط زندگی افراد در پس نوسازی انجام شده
  • ارزش آفرینی برای ملک و افزایش قیمت آن
  • از بین رفتن بافت فرسوده در طول زمان
  • بهبود معابر شهر با نوسازی املاک
  • ارائه تسهیلات بانکی به سرمایه‌گذاران در مناطق فرسوده شهری
  • عدم دریافت مبلغ پروانه و مجوز ساخت از سرمایه‌گذار، برای نوسازی املاک تجمیع‌شده در بافت‌های قدیمی و فرسوده توسط شهرداری
  • ارائه تراکم تشویقی توسط شهرداری برای تجمیع املاک در بافت‌های فرسوده
  • کاهش دریافت عوارض و مالیات

امتیازات تجمیع ملک

 

طرح تفصیلی و موارد تشویقی آن برای تجمیع املاک

 

به سبب اهمیت نوسازی بافت های فرسوده و استفاده حداکثری از ظرفیت فضای شهری بر اساس طرح تفصیلی تصویب شده شاهد مواردی برای تشویق سازندگان برای تجمیع املاک و ساخت آن ها هستیم که از جمله آن ها می توان به تخفیف های موجود برای هزینه های مربوط به دریافت مجوزها و همچنین مالیات مربوطه اشاره کرد. با توجه به این شرایط و بر اساس طرح های تصویب شده، شهرداری تهران مجاز است طبق جدول زیر در قیمت یک مترمربع تراکم مازاد ساختمانی در کاربری مسکونی، تخفیف را محاسبه و اعمال کند.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

حداقل مساحت پلاک‌های تجمیع شده

 

به مترمربع

 

درصد تخفیف
500  15%
1000  25%
1500 35%
2000 40%
2500  45%
3000 50%
بیش از 3000  50%

تبصره 1: تشویق فوق به املاکی تعلق خواهد گرفت که مساحت میانگین پلاک‌های تجمیع‌شده پس از اصلاح، حداکثر یک صد مترمربع باشد .

 

تبصره 2: حداقل مجموع مساحت پلاک‌های تجمیع‌شده که از این مصوبه استفاده می‌کند، یک صد و بیست مترمربع می‌باشد .

 

تبصره 3: چنانچه حاصل تجمیع پلاک‌های تجمیعی بیش از 200 مترمربع باشد، همچنان مشمول تسهیلات پلاک‌های زیر 200 مترمربع به لحاظ پیشروی و نورگیری خواهد بود .

 

تبصره 4: چنانچه تجمیع پلاک‌ها منجر به حذف گذرهای اختصاصی این املاک شود، شهرداری در قبال عرضه گذر حذف شده، وجهی دریافت نکرده و نسبت به واگذاری آن به مالکین به صورت رایگان اقدام خواهد کرد.

 

تبصره 5: استفاده از این مصوبه صرفا منوط به تجمیع فیزیکی پلاک‌ها بوده و شهرداری موظف است نسبت به صدور پروانه برای این املاک اقدام کند و مالکین مهلت خواهند داشت تا در خصوص تجمیع ثبتی پلاک‌ها تا مرحله پایان کار اقدام کنند .

 

لازم به ذکر است که بر اساس طرح تفصیلی جدید شهرداری تهران موارد زیر را نیز باید مد نظر داشت:

 

1-6: تفکیک اراضی و املاک در کلیه پهنه‌های شهر، بعد از رعایت بَرهای اصلاحی با وسعت کمتر از 1000 مترمربع در پهنه مسکونی، و با وسعت کمتر از 2000 مترمربع در سایر پهنه‌ها ممنوع است. در صورت درخواست تفکیک برای اراضی و املاک بیش از حد نصاب‌های مذکور، حداقل مساحت کلیه قطعات حاصل از تفکیک نباید از 500 مترمربع در پهنه مسکونی و 1000 مترمربع در سایر پهنه‌ها کمتر باشد .

 

تبصره 1: حداقل عرض قطعات حاصل از تفکیک اراضی در پهنه‌های مسکونی نباید کمتر از ده متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر 5 به یک، بیشتر باشد. بدیهی است تعیین جهت و راستای تفکیک به عهده شهرداری منطقه است .

 

تبصره 2: حداقل عرض قطعه حاصل از تفکیک اراضی در پهنه‌های فعالیت و مختلط نباید کمتر از پانزده متر و همچنین نسبت طول به عرض قطعه نباید از حداکثر شش به یک، بیشتر باشد .

 

2-6: در کلیه پهنه‌های استفاده از زمین شهر تهران، تفکیک اعیان ساختمان‌هایی که طبق ضوابط و مقررات این سند احداث شده، در صورت انطباق با پایان کار صادره از شهردرای، مجاز بوده و هرگونه تفکیک اعیانی مغایر با پایان کار شهرداری ممنوع است .

 

3-6: کلیه اراضی بزرگ مقیاس ( بیش از یک هکتار )، که در مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی، از جمله تحت مالکیت یا در اختیار دستگاه‌های دولتی، عمومی و نیروهای نظامی و انتظامی است، صرفا با تهیه طرح‌های توجیهی و تصویب آن‌ها در کمیسیون ماده 5 و بر اساس ضوابط پهنه‌های استفاده از اراضی در طرح‌های جامع و تفصیلی، مجاز است. بدیهی است در مواردی که محدوده ملک در اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری باشد، هرگونه مداخله باید با تهیه طرح‌های توجیهی و تصویب آن‌ها در مراجع مربوطه انجام پذیرد .

 

تبصره 1: شهرداری تهران مکلف است از اولین سال اجرای طرح تفضیلی، نسبت به تدقیق و تعیین ضوابط تفکیک و افراز اراضی و املاک به تفکیک زیرپهنه‌ها و مناطق اقدام کند. تا زمان تعیین ضوابط تفکیک اراضی، نحوه تفکیک در هر منطقه با توجه به بافت‌های مجاور، به عهده شهرداری منطقه است .

 

تبصره 2: شهرداری تهران موظف است، حداکثر ظرف مدت قانونی معین به استعلام‌های اداره ثبت اسناد و دادگاه‌ها برای تفکیک و افراز اراضی محدوده شهر( براساس اصلاحیه ماده 101 قانون شهرداری) پاسخ داده و تعیین تکلیف کند .

 

تبصره 3: در صورت درخواست تفکیک املاک از سوی مالکین، ضمن رعایت حداقل مساحت قطعه حاصل از تفکیک ( به شرح فوق)، به ازای هر قطعه حاصل از تفکیک مازاد بر یک قطعه، 10 درصد از تراکم ساختمانی مجاز کسر می‌شود، تا حدی که در نهایت از تراکم پایه مالی کمتر نشود .

 

تبصره 4: تفکیک و تجمیع مجموعه‌های ارزشمند تاریخی ممنوع و تفکیک عرصه‌ها در بافت ارزشمند تاریخی طبق ضوابط خاص این عرصه‌ها مشروط بر اینکه خط تفکیک با ساختمان‌ها و بناهای احداث شده ارزشمند تاریخی و حریم آن‌ها، برخوردی نداشته باشد، پس از ارائه طرح توجیهی و تصویب آن در کمیسیون ماده 5، مجاز است .

 

4-6: تفکیک اراضی مزروعی و باغات موجود شهر تهران، ضمن رعایت قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز شهرها، طبق آیین‌نامه مربوطه و صرفا براساس دستورالعمل اجرایی ماده 14 قانون زمین شهری، مجاز است.

 

تبصره : به منظور جلوگیری از تفکیک باغات، شهرداری تهران موظف است در نخستین سال اجرای طرح تفصیلی، نسبت به تهیه طرح‌های موضعی برای باغات ویژه شهر تهران اقدام کند .

 

5-6: از زمان ابلاغ طرح تفصیلی، حداقل نصاب قطعه‌ی حاصل از تجمیع در زیر پهنه‌های مسکونی تا پایان سال 1395 معادل 200 مترمربع، تا پایان سال 1400 معادل 250 مترمربع، تا پایان سال 1405 معادل 300 مترمربع و سرانجام از آغاز سال 1406 به بعد معادل 500 مترمربع است .

 

تبصره: بافت‌های فرسوده شهر تهران، از ضوابط حداقل نصاب قطعه حاصل از تجمیع مستثنی بوده و حد نصاب قطعه در این محدوده‌ها مبتنی بر ضوابط ویژه بافت‌های فرسوده در طرح تفصیلی شهر تهران است .

 

6-6: در صورت درخواست تجمیع قطعات از سوی مالکین، مشروط به تحقق حداقل نصاب مساحت قطعه حاصل از تجمیع به ازای هر قطعه مازاد بر یک مورد تجمیع، 20 درصد به تراکم مجاز افزوده می‌شود . بدیهی است که مجموع افزایش تراکم نباید از یک طبقه تجاوز کند .

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

تعداد قطعات تجمیع شده میزان حداکثر افزایش تراکم
2 قطعه 20 درصد
3 قطعه 40 درصد حداکثر یک طبقه
4 قطعه 60 درصد حداکثر یک طبقه
5 قطعه و بیشتر حداکثر یک طبقه

7-6: به منظور جلوگیری از تفکیک اراضی بین 1000 تا 10000 مترمربع، در پهنه‌های سکونت، فعالیت و مختلط، و همچنین تشویق به تجمیع قطعات از سوی مالکین، ساخت‌وساز در اراضی هزار مترمربع به بالا، مشمول سیاست‌های تشویقی سالانه و دائمی شهرداری تهران است که پس از پیشنهاد شهرداری تهران و تصویب در مراجع دارای صلاحیت ابلاغ می‌شود .

 

8-6: تفکیک عرصه در پهنه حفاظت، صرفا در چارچوب طرح‌های ویژه و مصوب کمیسیون ماده 5 شهر تهران امکان‌پذیر است. تفکیک عرصه املاک در پهنه فضای سبز خصوصی، در چارچوب قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها و با رعایت دستور‌العمل ماده 14 قانون زمین شهری بلامانع است .

 

نمونه قرارداد تجمیع املاک

 

نمونه قرارداد تجمیع املاک

 

“توافقنامه تجمیع املاک”

 

امضاء کنندگان این توافقنامه با سوگند به خداوند متعال توافق نمودند که مفاد این توافقنامه را مورد به مورد به اجرا درآورده و تمام سعی و تلاش خود را جهت محقق سازی مفاد توافقنامه مبنی بر تجمیع و تسهیل و اجرای ساخت و ساز و اقدامات شهرداری، اداری، دولتی و غیردولتی را انجام و در طول اجرای توافقنامه همکاری لازم را بنمایند.

 

ماده 1 : موضوع توافقنامه :

 

موضوع این توافقنامه عبارت است از تراضی و توافق برای تجمیع زمین واحد های مسکونی، متعلق به امضاکنندگان این توافقنامه به تناسب متراژ زمین جهت تخریب و احداث بنا که نقشه آن به تأیید شهرداری رسیده باشد، تجمیع و اقدام به نوسازی نمایند.

 

تبصره1 : ضوابط و مقررات حاکم بر تجمیع و احداث بنا، ضوابط مصوب در طرح ساماندهی محله …. است.

 

ماده 2 : مشخصات امضاکنندگان توافقنامه :

 

1-   آقای …………. فرزند ………………. به شماره شناسنامه ………………. صادره از ………………… متولد
……………  کد ملی ……………….  به نشانی: ………………کدپستی …………..  تلفن: …………………

 

2-   آقای ………………. فرزند …………….. به شماره شناسنامه ……………. صادره از ……………. متولد
………………  کد ملی ………………  به نشانی: ……………….. کدپستی …………  تلفن: ……………

 

3-   خانم …………… فرزند ………….. به شماره شناسنامه ……………. صادره از ….. متولد
…………..  کد ملی …………………  به نشانی: ………… کدپستی …………..  تلفن: ………………….

 

ماده 3 : مشخصات واحد های ملکی :

 

1-    ششدانگ یک قطعه زمین متعلق به آقای…………..به مساحت ……………، شماره پلاک ………….. فرعی از …….. اصلی، طبق سند شماره …….. تنظیمی دفتر اسناد رسمی شماره ……….. شماره صفحه ………… واقع در بخش ……………..

 

2-    ششدانگ یک قطعه زمین متعلق به آقای …………… به مساحت …………..، شماره پلاک ….. فرعی از ……. اصلی، طبق سند شماره ……… تنظیمی دفتر اسناد رسمی شماره ……….. شیراز شماره صفحه ………… واقع در بخش ……………..

 

3-    یک سهم مشاع از هشت سهم سهام ششدانگ یک قطعه زمین متعلق به خانم مدینه زینلی جمسی به مساحت …………، شماره پلاک ………. فرعی از ………. اصلی، طبق سند شماره ……….. تنظیمی دفتر اسناد رسمی شماره ……….. شیراز شماره صفحه ……… واقع در بخش ……….

 

ماده 4 : نسبت سهم الشرکه :

 

نسبت سهم الشرکه هریک از شرکاء زمین از واحدهای احداثی، براساس قدرالسهم در هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت حاصل می شود، مطابق با شرایط و ضوابط انجام می گیرد.

 

ماده 5 : داور مرضی الطرفین :

 

چنانچه بین امضاکنندگان این توافقنامه در مورد تفسیر و یا اجرای مفاد این توافقنامه اختلاف نظری بروز کند که نتوانند نسبت به رفع آن، تصمیم و نظر واحد اتخاذ نمایند ، ….. به عنوان حکم مرضی الطرفین به موضوع رسیدگی کرده و رای و نظر داور معتبر و لازم الاجراء خواهد بود.

 

ماده 6 : این توافقنامه با رضایت و سلامت اراده آزاد طرفین و صحت عقل منعقد گردیده و با توجه به مفاد توافقنامه فیمابین طرفین قطعی است.

 

ماده 7 : قانون حاکم بر توافقنامه :

 

قانون مدنی(مواد 10 ،190) و سایر قوانین مرتبط جمهوری اسلامی ایران حاکم بر این توافقنامه خواهد بود.

 

ماده 8 : این توافقنامه در 8 ماده و 1 تبصره و در 3 نسخه و در 3 صفحه به امضاء رسیده و کلیه نسخ آن دارای اعتبار واحد و یکسان می باشند.

 

در صورتی که تجمیع املاک به صورت مشارکت در ساخت و با همکاری سرمایه گذار باشد می بایست تمامی نکات و توافقات لازم برای چگونگی تحویل ملک، تخریب ملک، ساخت و زمان تحویل و جزئیات ساخت و تمامی موارد احتمالی به طور دقیق عنوان و در قرارداد ذکر شود. برای این منظور می بایست با افراد متخصص وارد مشورت شد تا از ضرر و زیان های احتمالی پیشگیری کرد.

 

نمونه قرارداد تجمیع ملک برای مشارکت در ساخت

 

  این قرارداد و پیوست های آن که مجموعه ی غیر قابل تفکیکی را تشکیل می دهند، فی مابین افراد ذیل به منظور مشارکت در جهت احداث بنا و اتمام عملیات ساختمانی تا مرحله تحویل کلید مطابق با مفاد و شرایط آتی منعقد می گردد.

 

تبصره: در این قرارداد از این پس مالکین (طرف اول قرارداد) و سازنده (طرف دوم قرارداد) نامیده می شوند.

 

پیوست های این قرارداد عبارتند از:

 

1.       مشخصات فنی مصالح و اقلام ساختمانی و تجهیزات تاسیساتی و الکتریکی

 

2.       نقشه های معماری تایید شده در شهرداری شیراز

 

3.       اسناد مالکیت

 

4.       توافقنامه تجمیع املاک

 

5.       سایر اسناد و مدارک تکمیلی (صورتجلسات و توافقنامه های آتی که در چارچوب قرارداد حاضر بین دو طرف قرارداد تنظیم و امضا می گردد)

 

ماده 1 : مشخصات طرفین قرارداد

 

 1-1: طرف اول (مالکین)

 

1.    آقای ………….. فرزند …………. به شماره شناسنامه …………. صادره از ………… متولد
………………  کد ملی ………. به نشانی: …………. کدپستی ……….   تلفن: …………… اصالتاً و وکالتاً از طرف خانم ها و آقایان:

 

2.       ………………. فرزند ………………. به شماره شناسنامه …………………. صادره از ……………….. متولد ………. کد ملی …………..

 

3.       ………………. فرزند ………………. به شماره شناسنامه …………………. صادره از ……………….. متولد ………. کد ملی …………..

 

همگی ساکن ……………………. کدپستی …………………………   تلفن: ………………… ورثه مرحوم ………………. و مرحومه ……………….طبق گواهی حصروراثت به شماره های …………. و ………….. مورخ ……………. شورای حل اختلاف ……………………….

 

4.       ………………. فرزند ………………. به شماره شناسنامه …………………. صادره از ……………….. متولد ………. کد ملی …………..

 

5.       ………………. فرزند ………………. به شماره شناسنامه …………………. صادره از ……………….. متولد ………. کد ملی …………..

 

همگی ساکن ……………………. کدپستی …………………………   تلفن: ………………… ورثه مرحوم ………………. و مرحومه ……………….طبق گواهی حصروراثت به شماره های …………. و ………….. مورخ ……………. شورای حل اختلاف ………………………

 

6.       . ………………. فرزند ………………. به شماره شناسنامه …………………. صادره از ……………….. متولد ………. کد ملی …………..

 

طبق وکالتنامه شماره ……. مورخ…………….. و ……. مورخ ……………….. و …………… مورخ ………… همگی تنظیمی دفتر اسناد رسمی شماره …………… شیراز.

 

2-1: طرف دوم (سازنده)

 

1.    آقای ……………….. فرزند …………………….. به شماره شناسنامه …………………. صادره از ………………….. متولد
……………  کد ملی ……………… به نشانی: ……………………. کدپستی …………………   تلفن: …………………….

 

ماده 2 : موضوع قرارداد

 

موضوع قرارداد، عبارت است از مشارکت در سرمایه گذاری به منظور احداث یک مجتمع آپارتمانی در پلاک های تجمیع شده متعلق به مالکان مشتمل بر تخریب ساختمان های موجود و اخذ پروانه ساختمانی و اجرای کامل کلیه عملیات ساختمانی شامل ابنیه، تاسیسات برقی و مکانیکی، سیستم سرمایشی وگرمایشی، اجرای آسانسور، محوطه سازی و اجرای دیوار مطابق با نقشه ای که مورد توافق طرفین قرار گرفته و به تایید شهرداری منطقه رسیده باشد تا انتهای کار و اخذ گواهی پایانکار ساختمان.

 

ماده 3 : نحوه مشارکت

 

طرف اول قرارداد آورده خود را طبق (ماده 1-4) در اختیار طرف دوم قرار می دهد تا مشارالیهم با آورده خود به شرح (ماده 2-4) نسبت به احداث یک مجتمع آپارتمانی اقدام نماید.

 

ماده 4 : آورده های طرفین قرارداد

 

1-4: آورده طرف اول (مالکین)

 

مشخصات واحدهای ملکی به شرح ذیل می باشد:

 

1-1-4: ششدانگ یکباب خانه متعلق به ورثه مرحوم …….. با وکالت آقای …………. فرزند ……….. طبق وکالتنامه شماره ………… مورخ ……………… تنظیمی دفترخانه اسناد رسمی شماره …………. شیراز به مساحت ………… متر مربع، شماره پلاک ………… فرعی از ………. اصلی واقع در بخش ……….. شیراز به نشانی: ………………………………………

 

2-1-4: ششدانگ یکباب خانه متعلق به ورثه مرحوم …………….. با وکالت آقای ……………. فرزند …………. طبق وکالتنامه شماره ……… مورخ …………… تنظیمی دفترخانه اسناد رسمی شماره ……….. شیراز به مساحت ………. متر مربع، شماره پلاک ……….. فرعی از …….. اصلی واقع در بخش …………. شیراز به نشانی:………………………

 

3-1-4: ششدانگ یکباب خانه متعلق به ورثه مرحوم …………….. با وکالت آقای ……………. فرزند …………. طبق وکالتنامه شماره ……… مورخ …………… تنظیمی دفترخانه اسناد رسمی شماره ……….. شیراز به مساحت ………. متر مربع، شماره پلاک ……….. فرعی از …….. اصلی واقع در بخش …………. شیراز به نشانی:………………………

 

که در مجموع حدود …………….. متر مربع زمین طبق نقشه پیوست قرارداد حاضر و همچنین ارزش انشعابات برق، گاز، تلفن و فاضلاب موجود آورده طرف اول قرارداد می باشد.

 

تبصره: شایان ذکر است که آقای ………. مبلغی معادل ……….. تومان را بابت عوارض ساختمانی به شهرداری پرداخت نموده که قبوض پرداختی در شهرداری موجود می باشد. لذا مبلغ مذکور نیز به آورده ایشان اضافه می گردد که در سهم ایشان لحاظ گردیده است.

 

 2-4: آورده طرف دوم (سازنده)

 

1-2-4: پرداخت کلیه هزینه های مورد نیاز برای اجرای کلیه کارهای ساختمانی اعم از هزینه های مرتبط با نقشه برداری، آزمایش ژئوتکنیک، تخریب بناهای موجود، تهیه نقشه های معماری، سازه، تاسیسات و برگه های مربوطه و سایر خدمات مهندسی و تجهیز کارگاه، تامین مصالح، خاکبرداری و اجرای فونداسیون محوطه سازی، ایمن سازی بناهای مجاور، تحکیم بستر (در صورت نیاز)، هزینه های مربوط به رفع نقایص پس از تحویل موقت و همچنین هزینه های مترتبه در دوره تضمین حسن انجام کارها براساس مفاد بند (5) ماده 7 این قرارداد و هزینه های مرتبط با اخذ پایانکار تا پایان موضوع قراداد و تحویل بنا.

 

2-2-4: پرداخت کلیه هزینه های مربوط به شهرداری بابت صدور پروانه ساختمان و سایر عوارض متعلقه.

 

3-2-4: پرداخت حق الزحمه مهندس ناظر

 

4-2-4: پرداخت هزینه بیمه امنیت املاک مجاور (جلوگیر از تخریب) و به طور کلی بیمه مسئولیت مدنی و کارگران.

 

5-2-4: پرداخت کلیه هزینه های مربوط به خرید و نصب انشعابات آب و فاضلاب، برق، گاز، برای هر یک از واحدهای مسکونی و سایر مشاعات ساختمان.

 

6-2-4: هزینه انشعابات موقت مورد نیاز و پرداخت هزینه های مصرفی متعلقه

 

7-2-4: رعایت ضوابط ایمنی کار و کارگاه، مجاورین و عابرین و هزینه های مربوطه

 

8-2-4: پرداخت هزینه های دارایی و سایر هزینه های متعلقه در راستای تفکیک سند اعیان به عهده طرف دوم می باشد.

 

تبصره: هزینه محضر بر عهده هر یک از طرفین قرارداد به نسبت سهم خود می باشد.

 

ماده 5 : سهم الشراکه طرفین قرارداد

 

به موجب این قرارداد میزان سهم الشراکه طرف اول براساس توافق طرفین به نسبت …… درصد سهم مالکان زمین که شامل … واحد مسکونی می شود و …… درصد سهم سازنده که شامل …… واحد مسکونی می شود، تعیین می گردد. حسب نقشه معماری طبقه ……. به آقای ………… و طبقات ………….. به سازنده و طبقات ……. مشترک بین مالکین و سازنده تعلق می گیرد. شایان ذکر است که طبق توافق صورت گرفته بین آقای ……………. و طرف دوم قرارداد موصوف …………. درصد از واحد تجاری به آقای ………… تعلق می گیرد و کلیه هزینه های بعدی آن نیز بر عهده طرف دوم قرارداد می باشد.

 

تبصره 1:  تعیین واحدها به انضمام سایر مستحدثات ایجاد شده و همچنین حقوق مربوط به فضاها (اعم از انباری، پارکینگ، عرصه و سایر مشاعات) براساس آورده ها و تعهدات آنها به شرح قرارداد حاضر بین مشارالیهم پس از اتمام سفت کاری براساس قدرالسهم هر یک از مالکین در جلسه ای که تشکیل می گردد، انجام می پذیرد. بدیهی است که طرفین حق هرگونه اعتراضی را در این رابطه از خود سلب و ساقط نموده اند.

 

تبصره 2: اگر به هر دلیلی در جریان ساخت و به دلایل اجرایی از زیربنای واحدهای سهم هر یک از طرفین به نسبت زیربنای کل احداثی براساس نقشه پیوست قرارداد کاسته می شود طرف مقابل موظف به پرداخت خسارت به طرف دیگر براساس قیمت روز هر متر مربع بنا می باشد و طرفین حق هرگونه اعتراض را در این رابطه از خود سلب و ساقط نموده اند.

 

ماده 6 : مدت قرارداد

 

مدت زمان شروع و اجرای پروژه تا اخذ پایانکار ……… ماه شمسی از تاریخ اخذ پروانه ساختمانی خواهد بود.

 

تبصره: پروانه تجدید بنا در تاریخ ……………… به شماره ………………… صادر گردیده است.

 

ماده 7 : شرایط قرارداد

 

1-7: صورت جامعی از مصالح، لوازم و منصوبات با ذکر تمام جزئیات (اندازه، نوع، ویژگی های ساخت و غیره) که باید توسط طرف دوم در احداث موضوع قرارداد لحاظ گردد به امضای طرفین رسیده و به پیوست این قرارداد می باشد که جزء لاینفک آن خواهد بود.

 

2-7: چنانچه طرفین این قرارداد بخواهند از مصالح دیگری خارج از مشخصات فنی مندرج در پیوست قرارداد حاضر استفاده نمایند و یا هرگونه تغییری در نوع مصالح قید شده بدهند که با مصالح مذکور متفاوت باشد، بایستی ضمن هماهنگی و رضایت یکدیگر مابه التفاوت را راساً پرداخت نمایند.

 

3-7: تا مرحله تکمیل پروژه و تحویل کلید به طرف اول جهت سکونت، سازنده حق مطالبه و دریافت هیچ مبلغی علاوه بر آنچه در این قرارداد ذکر گردیده است را از مالکین زمین ندارند. بدیهی است در صورت اضافه بنا، پس از کسر سهم واقعی مالکین هزینه متعلق به اضافه بنا به قیمت روز محاسبه می شود و طرف اول موظف به پرداخت آن مبلغ می باشد.

 

4-7: هرگونه تغییر احتمالی در ساختار بنا بایستی با توافق طرفین و زیر نظر مهندس ناظر و تایید ارگان های ذیربط قانونی بصورت کیفی انجام می پذیرد.

 

تبصره: کلیه هزینه های متعلق به اضافه بنا خارج از مفاد پروانه به عهده طرف دوم می باشد.

 

5-7: دوره تضمین حسن انجام کارهای مرتبط با واحدهای مسکونی به مالکان زمین از بابت سهم الشراکه آنان 12 ماه تمام از تاریخ تحویل موقت در واحدهای واگذار می باشد. چنانچه ظرف این مدت نقایصی ناشی از قصور فنی سازنده به وجود آید، سازنده مکلف است آن نقایص را به هزینه خود مرتفع نماید.

 

6-7: تا پایان کار و تحویل واحدهای مسکونی، هرگونه نوسان قیمت ها و بروز سایر شرایط اقتصادی، بروی این قرارداد و توافقات حاصله هیچگونه تاثیری نداشته و حق هرگونه ادعایی در این موارد از سوی هریک از طرفین ساقط می گردد.

 

7-7: در صورتیکه در اثر حوادث قهری (اعم از سیل، زلزله، طوفان و …)، ادامه کار برای طرف دوم غیرممکن گردد و یا در روند اجرای پروژه اختلال قانونی ایجاد شود که این اختلالات ناشی از اهمال و سهل انگاری طرف دوم قرارداد نباشد، تاخیرات بوجود آمده مجاز شمرده می شود و هیچیک از دو طرف در مقابل خسارت هایی که از این جهت به طرفین وارد می شود، مسئولیتی نخواهد داشت.

 

8-7: طرفین قرارداد می توانند در صورت تعیین حد و حدود مالکیت آپارتمان، پارکینگ و انباری براساس نقشه های تایید شده معمار، همچنین بعد از اتمام اسکلت در هر زمان نسبت به فروش یا پیش فروش سهم الشراکه خود اقدام نمایند ولی این امر مستلزم هماهنگی و اخذ رضایت بین طرفین قرارداد امکان پذیر است.

 

9-7: پس از اتمام بنا و عملیات ساختمانی به شرح قرارداد حاضر، طرفین قرارداد مکلفند نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال ملک اعم از عرصه و اعیان به نسبت سهم الشراکه طرفین در ماده (5) اقدام نمایند.

 

10-7: مدت زمان تنظیم سند و انتقال رسمی پس از صدور پایانکار و اخذ گواهی های قانونی مربوطه از مراجع ذیصالح ظرف حداکثر ……….. ماه و شروع آن از تاریخ اخذ گواهی پایانکار است.

 

11-7: عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف هر یک از طرفین در حکم عدم حضور است و سر دفتر در موارد مذکور به تقاضای طرف حاضر وفق مقررات موضوع مجاز به صدور گواهی عدم حضور با ذکر مورد می باشد.

 

12-7: جریمه هر روز تاخیر در تنظیم سند به نرخ اجاره روز ملک برای هر واحد بر عهده طرف دوم قرارداد می باشد.

 

13-7: هرگاه در اثر عمل طرف دوم به تاسیسات شهری و یا تاسیسات موجود در محل اجرای موضوع قرارداد مانند ارتباطات تلفنی، لوله های آب و گاز، خطوط برق، فاضلاب و غیره صدمات و آسیبی وارد شود هزینه های ترمیم یا برقراری مجدد و جبران خسارت به عهده طرف دوم خواهد بود.

 

14-7: کلیه خیارات قانونی با توافق طرفین در این قرارداد ساقط گردید، حتی خیارغبن فاحش مگر در صورت ثبوت تقلب و تدلیس در دادگاه صالحه و همچنین قرارداد مذکور بنا بر توافق طرفین عقدی است لازم و در صورت جنون یا فوت هر یک از طرفین مفاد آن به وارث و یا قائم مقام قانونی منتقل می گردد.

 

ماده 8: تعهدات طرفین قرارداد

 

1-8: تعهدات طرف اول (مالکین)

 

1-1-8: طرف اول متعهد است که ضمن در اختیار قرار دادن ملک، اسناد لازم مربوطه از قبیل وکالت کاری و سند مالکیت را جهت اجرای پروژه به طرف دوم تسلیم نماید. به طوری که مانعی برای شروع کار و انجام عملیات ساختمانی پیش نیاید.

 

2-1-8: طرف اول متعهد می گردد که برای انجام کلیه موارد ذکر شده در موضوع قرارداد و همچنین اخذ وام و تسهیلات بانکی به طرف دوم وکالت رسمی به طور بلاعزل اعطا نماید.

 

3-1-8: طرف اول متعهد می باشد پس از اخذ سند تجمیعی 50 درصد سند و 50 درصد باقیمانده را همزمان با تحویل ملک و تایید عملیات ساختمانی توسط طرفین نسبت به انتقال سند به نام طرف دوم اقدام نماید.

 

تبصره: طرفین توافق می نمایند که انتقال هر مقدار از مالکیت املاک موصوفه در این قرارداد به صورت قطعی یا بلاعزل به سازنده، صرفاً در قبال ایفای کامل تعهدات مندرج در این قرارداد توسط وی صورت گیرد و طرف دوم قرارداد هیچگونه ثمنی به طرف اول قرارداد بابت انتقال سند مالکیت مذکور پرداخت ننماید و طرف دوم در صورت هرگونه تخلف در انجام تعهدات خویش، ضمن پرداخت ضرر و زیان های متعلقه، اصالتاً و وکالتاً حق ساقط نمودن اعتبار انتقال مذکور را به استناد ماده 239 قانون مدنی به طرف اول اعطا می نماید، به گونه ای که کلیه حقوق طرفین قرارداد محفوظ بماند.

 

4-1-8: کلیه بدهی های مربوط به املاک طرف اول قرارداد تحت هر عنوان و به هر نحو اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی، ادارات، شهرداری، سازمان ها و بانک ها تا قبل از تنظیم این قرارداد بر عهده طرف اول قرارداد بوده که بدین وسیله طرف اول با امضا این قرارداد متعهد به پرداخت کلیه بدهی ها و تصفیه حساب تا قبل از اخذ پروانه ساختمانی می گردد.

 

تبصره: در صورت عدم انجام تصفیه حساب از سوی طرف اول قرارداد در زمان فوق الذکر، طرف دوم می تواند راساً نسبت به انجام آن اقدام و هزینه های مربوطه به همراه خسارت های ناشی از آن را به حساب بدهی مالک مربوطه منظور نموده، در هر زمان آن را از طرف اول مطالبه و دریافت نماید که این امر مستلزم ارائه نمودن فرم واریز از سوی طرف دوم می باشد وطرف اول حق هرگونه اعتراضی را در این رابطه از خود سلب و ساقط نمود.

 

5-1-8: طرف اول متعهد می گردد که در هر زمان و طبق اعلام طرف دوم نیاز به حضور ایشان در مراجع ذیربط من جمله دفترخانه اسناد رسمی، اداره ثبت اسناد و املاک باشد، در اسرع وقت حضور به هم رسانده و بدیهی است با توجه به اینکه عدم حضور هر یک از مشارالیهم موجب اطاله وقت و اضرار به طرف دیگر باشد، خسارت وارده در این خصوص بر عهده وی خواهد بود.

 

2-8: تعهدات طرف دوم (سازنده)

 

1-2-8: طرف دوم متعهد است نسبت به تامین نیروی انسانی مورد نیاز اعم از متخصص و ساده به تعداد کافی و همچنین تهیه و تدارک مصالح و تجهیزات، ماشین آلات و ابزار اجرای کار موضوع قرارداد اقدام نماید.

 

2-2-8: طرف دوم قرارداد مکلف به بیمه نمودن کارگران، کارکنان در قبال حوادث کارگاهی خواهد بود.

 

3-2-8: طرف دوم در مقابل حوادث احتمالی ناشی از کار، بیمه های تامین اجتماعی و خسارت آسیب به املاک مجاور مسئول بوده و در صورت تخلف، متعهد به جبران آن خواهد بود. هیچگونه مسئولیتی از جهت بروز حوادث و ورود ضرر و زیان اعم از جانی و مالی متوجه طرف اول قرارداد نخواهد بود.

 

4-2-8: طرف دوم متعهد می گردد که جهت هر واحد مسکونی به انضمام سایر مشاعات ساختمان کنتور آب، برق، گاز جداگانه تهیه نماید.

 

5-2-8: در صورت اینکه اجرای پروژه تا صدور گواهی پایانکار در موعد مقرر به شرح ماده (6) به هر دلیلی از قبیل نداشتن سرمایه یا هر علت دیگری تا تاریخ انقضای قرارداد، موضوع قرارداد تکمیل نشود طرف دوم می بایست به ازای هر روز تاخیر در ایفای تعهد روزانه مبلغ نرخ اجاره روز به عنوان خسارت و ضرر و زیان دیر کرد و تکمیل بنا به طرف اول بپردازد.

 

6-2-8: طرف دوم متعهد است در صورت تصمیم به اخذ وام قبل از اخذ آن و تسهیلات بانکی چکی به مبلغ دو برابر وام تعیین شده جهت ضمانت به طرف مقابل بسپارد تا چنانچه از انجام تعهدات قراردادی خود امتناع نمود و یا مبلغ وام دریافتی را در زمینه موضوع قرارداد صرف ننماید طرف اول بتواند نسبت به تعیین خسارت وارده به طرف اول و استیفای آن از محل چک مزبور اقدام نماید. بدیهی است اقدام مذکور مورد توافق و رضایت طرفین قرارداد می باشد به علاوه اینکه طرف دوم حقی جهت دریافت مابقی وام ندارد.

 

تبصره: طرف دوم در هر مرحله از مراحل پرداخت وام می بایست گزارش عملکرد خود را به طرف اول اعلام و در صورت تایید مشارالیه مجاز به دریافت مابقی مبلغ وام و صرف آن جهت ادامه عملیات می باشد.

 

 7-2-8: چنانچه طرف دوم نسبت به اخذ وام اقدام نماید، در خاتمه کار مکلف است نسبت به تصفیه حساب بدهی وام مذکور و فک رهن و اخذ گواهی پایانکار و انجام صورتمجلس تفکیکی و انتقال سند به نام طرف اول اقدام نماید. لیکن چنانچه طرف اول تمایلی به تقبل وام به نسبت سهم خود داشته باشد می بایست با مراجعه به بانک مربوطه نسبت به متعهد نمودن خود در قبال وام مزبور اقدام و پس از اخذ موافقت بانک، طرف دوم میبایست نسبت به انتقال سند به نام وی و ترهین ملک در قبال بانک اقدام کند.

 

8-2-8- طرف دوم از کلیه قوانین و مقررات مربوط به کار بیمه های اجتماعی، حفاظت فنی، بهداشت کار، مالیات ها و عوارض و سایر قوانین و مقررات مطلع بوده و متعهد است همه آنها را رعایت نماید. مسئولیت عدم رعایت قوانین و مقررات متوجه طرف اول نخواهد بود.

 

به هر حال طرف دوم تایید می نماید که از ابتدا مطالعات کافی بعمل آورده و هیچ موردی باقی نمانده است که بعداً در مورد آن استناد به جهل خود نماید.

 

9-2-8- بکار گیری کارکنان و کارگران ساده و متخصص و تعداد لازم با رعایت قوانین و مقررات و همچنین پرداخت حقوق و دستمزد و سایر مزایای قانونی و عندالاقتضا تامین مسکن و آذوقه و آب آشامیدنی آنها به عهده طرف دوم است.

 

10-2-8- طرف دوم از روز تحویل گرفتن زمین تا روز تحویل موقت عملیات موضوع قرارداد مشارکت مسئول حفظ و نگهداری زمین، کارهای انجام شده، مصالح و تجهیزات و وسایل و ابزار و تاسیسات و بناها می باشد.

 

11-2-8- طرف دوم موظف به تامین روشنایی و فراهم نمودن و نصب علایم خطر و وسایل حفاظت فنی و عنداللزوم، حصارکشی و گماردن تعداد کافی نگهبان و مراقب و حفظ انتظامات و نظم محل اجرای موضوع قرارداد به هزینه خود می باشد.

 

12-2-8- طرف دوم موظف است تمام تاسیسات، ماشین آلات، ابزار و وسایل کار خود را اعم از آنچه متعلق یا در اختیار اوست و برای انجام عملیات موضوع قرارداد مشارکت به کار می گیرد به هزینه خود بیمه نماید.

 

به هر حال در صورت عدم رعایت مفاد این ماده مسئولیت های مربوطه متوجه طرف دوم خواهد بود و وی مسئول جبران کلیه خسارات وارده می باشد.

 

ماده 9: در چارچوب اجرای این قرارداد برای مکاتبات، اظهارنامه ها و اعلان ها به اقامتگاه رسمی طرفین که در این قرارداد ذکر گردیده است، ابلاغ می گردد. چنانچه تغییر مکانی از ناحیه هر یک از طرفین صورت پذیرد، آن طرف مکلف است تغییر آدرس خود را کتباً به طرف دیگر اطلاع دهد. در غیر این صورت اوراق به نشانی فوق الذکر ابلاغ شده محسوب می شود.

 

ماده 10: داور مرضی الطرفین

 

چنانچه بین طرفین قرارداد در مورد تفسیر و یا اجرای مفاد این قرارداد اختلاف نظری بروز کند که نتوانند نسبت به رفع آن، تصمیم و نظر واحد اتخاذ نمایند، ……. به عنوان حکم مرضی الطرفین به موضوع رسیدگی کرده و رای و نظر داور معتبر و لازم الاجراء خواهد بود.

 

ماده 11 : این قرارداد براساس ماده (10) قانون مدنی تنظیم و الفاظ آن دقیقاً دلالت بر قصد انشاء طرفین قرارداد دارد.

اضافه بنا

اضافه بنا در ساختمان

در امر ساخت و ساز و احداث بنا شرایط مشخصی از سوی شهرداری ها تعیین شده و سازندگان می بایست بر اساس آن اقدام کنند. لذا برای همین منظور جهت بررسی موردی املاک و گزارش حد و حدود ساخت و شرایط آن، در ابتدای کار، پروانه ساختمان صادر شده و تمامی نکات به سازندگان اعلام می شود. اگر سازنده بدون دریافت پروانه و یا خارج از مفاد پروانه صادر شده اقدامی انجام دهد، دچار تخلف شده و باید نسب به رفع آن و یا پرداخت جریمه اقدام کند.

 

در این میان یکی از مواردی که شهرداری ها تعیین و اعلام می کنند میزان تراکم ساختمان می باشد. شهرداری ها با توجه به طرح های تفصیلی، شرایط شهری و جمعیت ساکن در آن تراکم های ساختمانی را در نظر گرفته و در زمان انجام ساخت و سازها در نقاط مختلف شهر مجوز های لازم را صادر می کنند که بر اساس آن تعداد ساختمان ها و در نتیجه میزان جمیعت ساکن در مناطق مختلف قابل کنترل خواهد بود. لذا بر اساس قوانین و طرح های از پیش تعیین شده پروانه های ساختمانی با تراکم مشخص صادر و به سازندگان تحویل داده می شود و سازندگان نیز مجاز به احداث ساختمان به همان میزان طبقات و متراژ بوده و در غیر این صورت، میزان اضافه شده به بنا، در ارتفاع و یا سطح، تخلف ساختمانی به شمار می رود.

 

در همین رابطه بخوانید:

 

تراکم ساختمان و نحوه محاسبه آن

 

اضافه بنا

 

تخلف اضافه بنا

 

تخلف اضافه بنا به معنی عدم رعایت تراکم و یا سطح اشغال مجاز در روند ساخت می باشد. اگر سازندگان املاک در زمان ساخت حدود مشخص شده را رعایت نکنند مرتکب تخلف شده و شهرداری با آن ها برخورد خواهد کرد. در این راستا شاهد پلمپ بسیاری از املاک در حال ساخت در سطح شهرها هستیم که به سبب تخلفات ساختمانی از جمله تخلف اضافه بنا روند ساخت آن ها متوقف شده است. در این شرایط سازندگان می بایست به شهرداری مراجعه کرده و نسبت به دستورات این مرجع اقدامات لازم را انجام دهند.

 

انواع تخلف اضافه بنا

 

تخلف اضافه بنا بسته به اینکه بنای اضافه و غیر مجاز در کدام بخش ساختمان باشد موارد زیر را شامل می شود.

 

  • اضافه بنا روی پشت بام و ساخت واحد در پشت بام آپارتمان
  • اضافه بنا در تراس ساختمان
  • اضافه بنا در حیاط ملک

فرمول محاسبه جریمه اضافه بنا

 

زمانی که ملکی دارای تخلف اضافه بنا باشد می بایست برای تخلف صورت گرفته اقداماتی شامل تخریب و یا پرداخت جریمه صورت گیرد. اگر رای صادره مبنی بر پرداخت جریمه باشد بسته به میزان بنای اضافه شده و تخلف مربوطه هزینه ای مشخص بر اساس قوانین تعیین و به سازنده ابلاغ خواهد شد. در این شرایط سازنده ملزم به پرداخت جریمه بوده و در غیر این صورت گواهی پایان کار ساختمان صادر نخواهد شد.

 

میزان جریمه تخلف اضافه بنا بر اساس متراژ اضافه شده در روند ساخت و طبق قوانین از پیش تعیین شده محاسبه می شود. لارم به ذکر است که کاربری ملک در میزان جریمه تاثیر داشته و محاسبه آن برای املاک مسکونی و تجاری متفاوت می باشد. در مجموع برای محاسبه جریمه تخلف اضافه بنا موارد زیر را باید مد نظر داشت:

 

  • جریمه تخلف اضافه بنا بر اساس ارزش معاملاتی ساختمان محاسبه می شود.
    • ارزش معاملاتی بر اساس معیارهایی مشخص مانند منطقه جغرافیایی، موقعیت مکانی و محل قرارگیری ملک نسبت به خیابان و معابر اصلی تعیین شده و مبلغ آن به صورت سالانه توسط شهرداری ها اعلام می شود.
  • میزان جریمه، بر اساس ارزش معاملاتی هر مترمربع بنای اضافی تعیین خواهد شد.
  • برای املاک مسکونی جریمه تخلف اضافه بنا نباید از یک دوم ارزش معاملاتی بنای اضافه کمتر و از سه برابر آن بیشتر باشد.
  • برای املاک تجاری یا اداری جریمه تخلف اضافه بنا نباید از یک دوم ارزش معاملاتیبنای اضافه کمتر و از چهار برابر آن بیشتر باشد.
  • بر اساس قانون چناچه زمان احداث بنا مشخص و قابل استناد باشد، محاسبه جریمه بر طبق ارزش معاملاتی در زمان احداث بنا انجام خواهد شد و در غیر این صورت بر اساس ارزش معاملاتی زمین در زمان صدور رای محاسبه می گردد.
  • لازم به ذکر است اگر جریمه مربوطه پرداخت نشود کمیسیون مربوطه مجدد پرونده را بررسی کرده و در صورت نیاز رای به تخریب بنا خواهد داد.

فرمول محاسبه جریمه اضافه بنا

 

تخریب اضافه بنا

 

در بسیاری از موارد تخلف اضافه بنا با جریمه و پرداخت آن رفع شده و قابل حل می باشد. اما در برخی موارد شاهد تخریب اضافه بنا هستیم. این رای و حکم آن در چه شرایطی صادر می شود؟ اضافه بنا در چه صورتی باید تخریب شود؟

 

به طور کلی می توان این گونه بیان کرد که:

 

تخریب اضافه بنا در صورتی لازم است اجرا شود که بنای اضافه موجب تزلزل در کل ساختمان شده و ساخت آن مغایر اصول سه‎ گانه شهرسازی، فنی و بهداشتی باشد. به عبارتی اگر بنای اضافه بر اساس اصول ساخته شده باشد و برای ساختمان و ساکنین آن تهدیدی به شمار نرود، نیازی به تخریب نبوده و می توان از راه جریمه، موضوع را حل و فصل کرد.

 

این نکته را باید مد نظر داشت اگر شهرداری و کمیسیون ماده 100 رای به جریمه دهند ولی مالک از پرداخت جریمه خودداری کند، تبدیل جریمه به حکم تخریب بسیار محتمل می باشد لذا باید مورد توجه قرار گیرد.

 

تخریب اضافه بنا

 

مسئول رسیدگی به تخلفات اضافه بنا

 

بر اساس قانون شهرداری‌ها، کمیسیون ماده ۱۰۰، وظیفه رسیدگی به تخلفات مربوط به ساخت و سازهای غیرقانونی را بر عهده دارد.

 

در همین رابطه بخوانید:

 

کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست؟

نکات مهم خرید ملک اداری

نکات مهم خرید ملک اداری

هنگام خرید ملک با کاربری های متفاوت می بایست نکاتی را مد نظر داشت تا در زمان و مکان مناسب انتخابی درست و سودآور داشته و اهداف فرد نیز در پی آن برآورده شود.
اغلب بسیاری از افراد با هدف کار و انجام فعالیت های کاری خود اقدام به خرید املاک اداری می کنند.  لذا توجه به نکات مختلف می تواند علاوه بر سود آوری ملک، در جهت اهداف فرد و نوع فعالیت وی پیش برود. از جمله نکاتی که می بایست در زمان خرید ملک اداری به آن توجه داشت موارد زیر را می توان یادآور شد.

 

خرید املاک با موقعیت اداری

 

توجه به کاربری ملک

 

اصلی ترین و مهمترین اقدامی که در زمان خرید ملک اداری باید انجام دهید بررسی کاربری ملک و عنوان درج شده در سند ملک می باشد. با توجه به فعالیت مورد نظرتان شرایط اتحادیه و صنف مورد نظر خود را بررسی کرده و سپس با آگاهی از شروط موجود اقدام به بررسی ملک و کاربری آن بکنید.
برخی از املاک به سبب قرارگیری در خیابان های اصلی و دسترسی به راه های ارتباطی دارای موقعیت مناسبی برای استفاده جهت فعالیت های اداری بوده و با این شرایط به فروش می رسد. اما به سبب کاربری غیر مرتبط مشکلاتی را برای مالک به وجود آورده و مشکلاتی را برای کسب و کار فرد به وجود می آورد.
لذا توصیه می شود در زمان خرید ملک تنها به گفته های فروشنده اکتفا نکرده و سند ملک را حتما مورد بررسی قرار دهید.

 

در همین رابطه بخوانید:

 

تغییر کاربری ساختمان

 

توجه به اولویت های کاری

 

هنگام خرید ملک اداری ابتدا اولویت های فردی و همچنین اولویت های کاری خود را در نظر داشته و با توجه به آن ها اقدام به خرید کنید. برای بسیاری از مشاغل توجه به برخی نکات اهمیت بالایی در جذب مشتری و یا کاربران مورد نظر دارد. از جمله این موارد می توان به موارد زیر اشاره کرد:

 

  • قوانین مربوط به حرفه مربوطه
  • توجه به کاربری قانونی ملک
  • میزان فضای لازم برای فعالیت مورد نظر
  • نیاز به قرارگیری در گذرهای اصلی و پر رفت و آمد شهر
  • امکان فعالیت در طبقات بالایی ساختمان یا طبقه همکف

خرید ملک اداری

 

توجه به امکانات مورد نیاز

 

در هر حرفه ای امکانات و تجهیزات مورد نیاز متفاوت بوده و باید پیش از خرید ملک به آن ها توجه داشت. اگر در حرفه ای وجود نور طبیعی و یا تعدد اتاق ضرورت داشته باشد، هنگام انتخاب ملک باید مورد توجه قرار گیرد. در مجموع هنگام انتخاب ملک امکانات زیر را بررسی کرده و با توجه به نوع فعالیتتان آن ها را مد نظر قرار دهید:

 

  • داشتن انباری
  • برخورداری از نور طبیعی
  • سیستم گرمایش و سرمایش
  • نوع کفپوش و دیوارپوش های ملک
  • پنجره های دو جداره
  • درب های ضد سرقت
  • حضور نگهبان یا سرایدار در ساختمان
  • آسانسور های ساختمان
  • سیستم های ضد حریق ساختمان

دفاتر شراکتی

 

برخی از مشاغل به سبب نوع فعالیت آن ها امکان حضور در دفاتر اشتراکی را دارند. فعالیت افراد در این شرایط خواهد توانست شرایط مناسبی را رقم زند. چرا که بسیاری از افراد امکان خرید و یا اجاره ملک به صورت مستقل را نداشته و به این ترتیب امکان صرفه جویی در هزینه ها برای آن ها فراهم خواهد بود. علاوه بر این حضور چندین گروه کاری در یک مکان ارتباطات بالاتری را برای افراد به وجود آورده و لذا شرایط شغلی فرد نیز بهبود خواهد یافت.  اگر قصد حضور در دفاتر شراکتی را دارید نکات زیر را در نظر بگیرید:

 

  • هم راستا بودن دیگر مشاغل فعال در دفتر مورد نظر
  • توجه به نوع فعالیت و شرایط کاریتان
  • عدم تداخل کار فعالان حاضر در دفتر
  • توجه به شخصیت و منش کارکنان دفتر
  • بررسی هزینه های مشترک

نکات مهم خرید ملک اداری

 

خرید املاک با موقعیت اداری

 

افراد هنگام خرید ملک جهت فعالیت ها اداری و دفاتر کار با گزینه های زیر روبرو هستند:

 

  • خرید املاک با کاربری اداری
  • خرید املاک مسکونی با موقعیت اداری
  • خرید املاک مسکونی با موقعیت مسکونی

در همین رابطه بخوانید:

 

تفاوت ملک اداری و موقعیت اداری

 

بسیاری از املاک به سبب موقعیت مناسب و قرارگیری در بافت اداری شهرها و یا قرارگیری در خیابان های اصلی و پر رفت و آمد شرایط خوبی از نظر مکانی داشته و لذا به عنوان ملکی با موقعیت اداری شناخته می شوند. این دسته از املاک معمولا کاربری مسکونی داشته و به سبب هزینه کمتر برای خرید، مورد توجه فعالان اقتصادی قرار می گیرد. چرا که املاک اداری به سبب نوع کاربری آن ها و هزینه های صرف شده جهت دریافت کاربری اداری از قیمت بالاتری برخوردار بوده و لذا در مقایسه با املاک مسکونی ارزش بالاتری دارند.
در مجموع برای ملک هایی که کاربری آن ها اداری نمی باشد ولی موقعیت اداری دارند شرایط زیر را شاهد هستیم:

 

  • کاربری این دسته از املاک اداری نمی باشد و معمولا کاربری مسکونی دارند.
  • این دسته از املاک در مقایسه با املاک اداری ارزان تر می باشند.
  • از نظر موقعیت مکانی شرایط مناسبی جهت فعالیت های اداری دارند.
  • این دسته از املاک غیر از سکونت تنها برای دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله، دفتر مهندسی اجازه استفاده دارند.
  • استفاده از املاک با موقعیت اداری جهت فعالیت های ذکر شده، تنها برای مالک ملک امکان پذیر خواهد بود.

اجاره نامه

راهنمای دریافت و استعلام کد رهگیری اجاره نامه

اجاره نامه قراردادی است که میان مالک و مستاجر بسته شده و حاوی اطلاعات کامل طرفین، اطلاعات مربوط به مورد اجاره و میزان و نحوه پرداخت اجاره بها می باشد. اجاره نامه انواع مختلفی داشته و به صورت رسمی یا عادی تنظیم می شود. که در این میان اجاره نامه های رسمی در دفاتر اسناد تنظیم و ثبت می شود و اجاره نامه عادی در دفاتر املاک و با حضور دو شاهد نوشته و ثبت می شود. قرارداد اجاره تنظیم شده در دفاتر املاک از اعتبار کافی برخوردار بوده و قانون مالک و مستاجر برای آن ها قابل اجرا می باشد.

 

اجاره نامه با کد رهگیری

 

با توجه به انواع اجاره نامه ذکر شده می توان این گونه بیان کرد که اجاره نامه های رسمی و ثبت شده در دفاتر اسناد نیازی به دریافت کد رهگیری نداشته و رسمیت کامل دارند. اما با توجه به اینکه بخش زیادی از اجاره نامه ها در دفاتر املاک تنظیم می شوند به منظور اعتبار بخشیدن به آن ها و کاهش مشکلات مربوطه و همچنین آگاهی از خانه های خالی و دریافت مالیات از مالکان، شاهد دریافت کد رهگیری برای اجاره نامه های تنظیم شده در دفاتر املاک هستیم.

 

با توجه به اجرای قانون دریافت مالیات از خانه های خالی در سال 99 شاهد ثبت اجاره نامه ها در سامانه املاک توسط مشاورین املاک و دریافت کد رهگیری اجاره نامه هستیم. اگر اطلاعات اجاره نامه تنظیم شده در دفاتر املاک، در سامانه اسناد و املاک کشور ثبت شود، برای اجاره نامه مربوطه کدی تحت عنوان کد رهگیری ارائه می شود. این کد به معنای اعتبار بیشتر برای قرارداد مورد نظر بوده و پیگیری آن در صورت لزوم راحت تر خواهد بود.

 

کد رهگیری اجاره نامه دارای 13 رقم بوده و به صورت پیامک برای طرفین قراداد ارسال می شود. علوه بر این کد پیگیری ارائه شده در قراداد اجاره قابل روئیت می باشد.

 

در همین رابطه بخوانید:

 

چگونه کد رهگیری املاک بگیریم؟

 

اجاره نامه با کد رهگیری

 

سامانه دریافت کد رهگیری مستاجران

 

سامانه دریافت کد رهگیری املاک دارای نشانی iranamlaak.ir می باشد که می بایست تمامی مراحل آن توسط مشاورین املاک مجاز و تحت نظارت اتحادیه انجام شود.

 

در همین رابطه بخوانید:

 

چه کسانی باید اطلاعات ملک خود را در سامانه املاک ثبت کنند؟

 

گرفتن کد رهگیری اجاره نامه

 

برای دریافت کد رهگیری اجاره نامه می بایست به دفاتر املاک مراجعه کرده و درخواست خود را رائه دهید. به عبارتی تنها مشاوران املاک قادر به دریافت کد رهگیری اجاره نامه هستند. با ثبت قرارداد اجاره توسط مشاوران املاک در سامانه ثبت املاک کد رهگیری اجاره نامه دریافت خواهد شد که به طرفین قرارداد ارائه شده و در صورت لزوم قابل استفاده خواهد بود. لازم به ذکر است تنها مشاوران املاک معتبر و تحت نظارت اتحادیه املاک قادر به ثبت اطلاعات ملک و قراداد در سامانه املاک خواهند بود.

 

استعلام کد رهگیری اجاره نامه

 

پس از ارائه کد رهگیری توسط مشاور املاک می توانید کد مورد نظر را استعلام گرفته و صحت آن را بررسی کنید. برای این منظور می توانید به سامانه iranamlaak.ir مراجعه کنید و در بخش خدمات، مراحل مربوط به استعلام کد رهگیری اجاره نامه را انجام دهید.

 

علاوه براین از طریق سامانه پیامکی زیر نیز استعلام قراداد اجاره و کد رهگیری مستاجران امکان پذیر می باشد. به طوری که از طریق ارسال “کدملی یکی از طرفین قرارداد#کدرهگیری قرارداد” به شماره 110203001 اطلاعات اجاره نامه را بررسی و از صحت آن اطمینان یابند.

 

هزینه دریافت کد رهگیری اجاره نامه

 

دریافت کد رهگیری برای اجاره نامه هزینه ای مجزا نداشته و مشاورین املاک اجازه دریافت مبلغی مازاد بر حق کمیسیون املاک را ندارند. توجه داشته باشید که برخی سودجویان برای دریافت هزینه های اضافه توجیهاتی را ارائه می کنند که هیچ یک از آن ها صحت نداشته و نباید آن ها را پذیرفت.

 

هزینه دریافت کد رهگیری اجاره نامه

 

ابطال کد رهگیری اجاره نامه

 

ابطال یا فسخ کد رهگیری تنها با فسخ قرارداد مورد نظر انجام خواهد شد. به عبارتی ابطال کد رهگیری قرارداد اجاره به تنهایی معنایی نداشته و تنها با فسخ اجاره نامه قابل انجام است. برای فسخ قرارداد اجاره نیز دو حالت پیش روی افراد است. اول اینکه دو طرف با توافق یکدیگر اقدام به فسخ قرارداد می کنند که در این حالت با مراجعه به دفاتر املاک می توان فسخ اجاره نامه و کد رهگیری آن را درخواست کرد. مشاورین املاک نیز در سامانه املاک فسخ قراداد مورد نظر را اعلام کرده و کد مربوطه را باطل می کنند. در حالت دیگر به سبب وجود مشکل و اختلافی میان مالک و مستاجر نیاز به فسخ قرارداد خواهد بود که این مورد می بایست با مراجعه به مراجع قضایی و پیگیری فسخ قرارداد انجام گیرد.

 

در هر دو حالت با اعلام فسخ قرارداد کد رهگیری اجاره نامه باطل خواهد شد.

 

بازیابی کد رهگیری اجاره نامه

 

در صورتی که قرارداد اجاره در دفاتر املاک تنظیم شده و برای آن کد رهگیری گرفته نشده باشد چگونه می توان کد رهگیری را دریافت کرد؟ و یا اگر کد رهگیری را گم کرده باشیم چگونه می توان دوباره آن را بازیابی کرد؟

 

برای این قبیل اجاره نامه ها می بایست به دفاتر املاک تنطیم کننده قرارداد مراجعه کرده و ثبت قرارداد در سامانه املاک و دریافت کد رهگیری اجاره نامه را درخواست کنیم. اگر اجاره نامه در سامانه ثبت شده باشد تنها با وارد کردن کد ملی طرفین می توان کد رهگیری مورد نظر را بازیابی کرد.

 

بازیابی کد رهگیری قرادادهای ملکی توسط مشاور املاک تنظیم کننده قرارداد امکان پذیر خواهد بود.

خرید ملک اداری در مقایسه با خرید املاک مسکونی شرایط متفاوتی داشته و از جنبه های گوناگون می بایست مورد بررسی قرار گیرد. بسیاری از افراد به منظور انجام فعالیت های شرکت و یا دفاتر کاری خود اقدام به خرید ملک اداری می کنند که نسبت به پرداخت هزینه های بالای رهن و اجاره این نوع از املاک تصمیم بهتر و عاقلانه تری می باشد. اما این امکان برای همه افراد فراهم نبوده و تامین بودجه لازم برای خرید به راحتی قابل دستیابی نمی باشد. چرا که املاک اداری و تجاری به سبب نوع کاربری متفاوت آن ها از ارزش بالاتری برخوردار بوده و لذا هزینه بالاتری برای خرید آن ها لازم است.

نکات مهم خرید ملک اداری

اما در شرایطی که فرد قصد خرید ملک اداری را دارد چه نکاتی را باید مد نظر داشته و به چه جنبه هایی توجه کند؟

 

نکات مهم خرید ملک اداری

 

هنگام خرید ملک با کاربری های متفاوت می بایست نکاتی را مد نظر داشت تا در زمان و مکان مناسب انتخابی درست و سودآور داشته و اهداف فرد نیز در پی آن برآورده شود.
اغلب بسیاری از افراد با هدف کار و انجام فعالیت های کاری خود اقدام به خرید املاک اداری می کنند.  لذا توجه به نکات مختلف می تواند علاوه بر سود آوری ملک، در جهت اهداف فرد و نوع فعالیت وی پیش برود. از جمله نکاتی که می بایست در زمان خرید ملک اداری به آن توجه داشت موارد زیر را می توان یادآور شد.

 

خرید املاک با موقعیت اداری

 

توجه به کاربری ملک

 

اصلی ترین و مهمترین اقدامی که در زمان خرید ملک اداری باید انجام دهید بررسی کاربری ملک و عنوان درج شده در سند ملک می باشد. با توجه به فعالیت مورد نظرتان شرایط اتحادیه و صنف مورد نظر خود را بررسی کرده و سپس با آگاهی از شروط موجود اقدام به بررسی ملک و کاربری آن بکنید.
برخی از املاک به سبب قرارگیری در خیابان های اصلی و دسترسی به راه های ارتباطی دارای موقعیت مناسبی برای استفاده جهت فعالیت های اداری بوده و با این شرایط به فروش می رسد. اما به سبب کاربری غیر مرتبط مشکلاتی را برای مالک به وجود آورده و مشکلاتی را برای کسب و کار فرد به وجود می آورد.
لذا توصیه می شود در زمان خرید ملک تنها به گفته های فروشنده اکتفا نکرده و سند ملک را حتما مورد بررسی قرار دهید.

 

در همین رابطه بخوانید:

 

تغییر کاربری ساختمان

 

توجه به اولویت های کاری

 

هنگام خرید ملک اداری ابتدا اولویت های فردی و همچنین اولویت های کاری خود را در نظر داشته و با توجه به آن ها اقدام به خرید کنید. برای بسیاری از مشاغل توجه به برخی نکات اهمیت بالایی در جذب مشتری و یا کاربران مورد نظر دارد. از جمله این موارد می توان به موارد زیر اشاره کرد:

 

  • قوانین مربوط به حرفه مربوطه
  • توجه به کاربری قانونی ملک
  • میزان فضای لازم برای فعالیت مورد نظر
  • نیاز به قرارگیری در گذرهای اصلی و پر رفت و آمد شهر
  • امکان فعالیت در طبقات بالایی ساختمان یا طبقه همکف

خرید ملک اداری

 

توجه به امکانات مورد نیاز

 

در هر حرفه ای امکانات و تجهیزات مورد نیاز متفاوت بوده و باید پیش از خرید ملک به آن ها توجه داشت. اگر در حرفه ای وجود نور طبیعی و یا تعدد اتاق ضرورت داشته باشد، هنگام انتخاب ملک باید مورد توجه قرار گیرد. در مجموع هنگام انتخاب ملک امکانات زیر را بررسی کرده و با توجه به نوع فعالیتتان آن ها را مد نظر قرار دهید:

 

  • داشتن انباری
  • برخورداری از نور طبیعی
  • سیستم گرمایش و سرمایش
  • نوع کفپوش و دیوارپوش های ملک
  • پنجره های دو جداره
  • درب های ضد سرقت
  • حضور نگهبان یا سرایدار در ساختمان
  • آسانسور های ساختمان
  • سیستم های ضد حریق ساختمان

دفاتر شراکتی

 

برخی از مشاغل به سبب نوع فعالیت آن ها امکان حضور در دفاتر اشتراکی را دارند. فعالیت افراد در این شرایط خواهد توانست شرایط مناسبی را رقم زند. چرا که بسیاری از افراد امکان خرید و یا اجاره ملک به صورت مستقل را نداشته و به این ترتیب امکان صرفه جویی در هزینه ها برای آن ها فراهم خواهد بود. علاوه بر این حضور چندین گروه کاری در یک مکان ارتباطات بالاتری را برای افراد به وجود آورده و لذا شرایط شغلی فرد نیز بهبود خواهد یافت.  اگر قصد حضور در دفاتر شراکتی را دارید نکات زیر را در نظر بگیرید:

 

  • هم راستا بودن دیگر مشاغل فعال در دفتر مورد نظر
  • توجه به نوع فعالیت و شرایط کاریتان
  • عدم تداخل کار فعالان حاضر در دفتر
  • توجه به شخصیت و منش کارکنان دفتر
  • بررسی هزینه های مشترک

نکات مهم خرید ملک اداری

 

خرید املاک با موقعیت اداری

 

افراد هنگام خرید ملک جهت فعالیت ها اداری و دفاتر کار با گزینه های زیر روبرو هستند:

 

  • خرید املاک با کاربری اداری
  • خرید املاک مسکونی با موقعیت اداری
  • خرید املاک مسکونی با موقعیت مسکونی

در همین رابطه بخوانید:

 

تفاوت ملک اداری و موقعیت اداری

 

بسیاری از املاک به سبب موقعیت مناسب و قرارگیری در بافت اداری شهرها و یا قرارگیری در خیابان های اصلی و پر رفت و آمد شرایط خوبی از نظر مکانی داشته و لذا به عنوان ملکی با موقعیت اداری شناخته می شوند. این دسته از املاک معمولا کاربری مسکونی داشته و به سبب هزینه کمتر برای خرید، مورد توجه فعالان اقتصادی قرار می گیرد. چرا که املاک اداری به سبب نوع کاربری آن ها و هزینه های صرف شده جهت دریافت کاربری اداری از قیمت بالاتری برخوردار بوده و لذا در مقایسه با املاک مسکونی ارزش بالاتری دارند.
در مجموع برای ملک هایی که کاربری آن ها اداری نمی باشد ولی موقعیت اداری دارند شرایط زیر را شاهد هستیم:

 

  • کاربری این دسته از املاک اداری نمی باشد و معمولا کاربری مسکونی دارند.
  • این دسته از املاک در مقایسه با املاک اداری ارزان تر می باشند.
  • از نظر موقعیت مکانی شرایط مناسبی جهت فعالیت های اداری دارند.
  • این دسته از املاک غیر از سکونت تنها برای دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله، دفتر مهندسی اجازه استفاده دارند.
  • استفاده از املاک با موقعیت اداری جهت فعالیت های ذکر شده، تنها برای مالک ملک امکان پذیر خواهد بود.

تصدیق اصالت اسناد مالکیت

تشخیص اصالت سند مالکیت

اصالت اسناد مالکیت به معنای بررسی اصلی و یا جعلی بودن آن ها می باشد. به عبارتی با بررسی اصالت سند می توان تشخیص داد که سند مورد نظر دارای اعتبار می باشد یا فاقد اعتبار است. این روند برای تمامی اسناد قابل پیگیری بوده و امکان بررسی آن ها به راحتی فراهم می باشد. در بسیاری از معاملات و یا قراردادها این اقدام ضرورت یافته و نیاز به بررسی اعتباراسناد و یا برگه های ارائه شده توسط طرفین می باشد. با تصدیق اصالت اسناد مالکیت می توان اصالت، مساحت، نوع کاربری، وضعیت بازداشتی، وضعیت رهن و نام مالک فعلی را مورد بررسی قرار داد.

 

تصدیق اصالت سند تک برگی

 

اسناد تک برگی به سبب شرایط صدور و امنیت بالای آن ها به راحتی قابل جعل نبوده و به ندرت شاهد این اتفاق هستیم. اما با توجه به اهمیت اصالت اسناد و وجود افراد سود جو و کلاهبردار می بایست این موضوع را جدی گرفته و در صورت لزوم اقدام به بررسی اصالت سند مورد نظر کرد. در معاملات ملکی اصالت سند و بررسی اعتبار آن به دو روش امکان پذیر می باشد:

 

لازم به ذکر است که در معاملات ملکی و در زمان انتقال سند، دفاتر اسناد رسمی تمامی موارد مربوط به اصل بودن سند را انجام داده و در صورت تایید سند ملک، اقدام به انتقال آن می کنند. علاوه بر این دریافت کد رهگیری ملک در زمان تنظیم مبایعه نامه در معاملات ملکی نیز می تواند سند ملک و مالکیت فرد را تایید کند. اما در مواردی مانند خرید وکالتی ملک، که خرید و فروش بدون انتقال سند انجام می شود، بررسی اصالت سند اهمیت بسیاری داشته و باید جدی گرفته شود.

 

تصدیق اصالت سند تک برگی

 

نحوه تشخیص اصالت سند مالکیت

 

تشخیص اصل بودن سند ملکی یکی از اقدامات ضروری در معاملات مختلف می باشد. اما چگونه می توان اصالت سند را تشخیص داد؟ برای تشخیص و بررسی اصل بودن اسناد و صحت اطلاعات درج شده در آن ها می توان به دو روش زیر اقدام کرد:

 

  • مراجعه حضوری به دفاتر اسناد رسمی
  • مراجعه به سامانه اینترنتی تصدیق اصالت اسناد مالکیت

سامانه تصدیق اصالت اسناد مالکیت

 

با توجه به اینکه استعلام سند و همچنین بررسی جعلی و یا اصلی بودن سند به صورت اینترنتی و کاملا رایگان امکان پذیر است نیازی به مراجعه حضوری به دفاتر اسناد نبوده و می توان شخصا اقدامات لازم را به صورت آنلاین انجام داد. برای این منظور می بایست به نشانی اینترنتیwww.ssaa.irمراجعه کرده و در قسمت متوی میز خدمات الکترونیک، استعلامات ثبتی، تصدیق اصالت سند مالکیت را انتخاب کنید و مراحل مربوطه را انجام داده و اصالت سند را ارزیابی کنید.

 

سامانه تصدیق اصالت اسناد مالکیت

 

برای دسترسی مستقیم و سریع تر به سامانه تصدیق اصالت اسناد مالکیت، می توانید به آدرسestate.ssaa.ir مراجعه کرده و پس از ورود به سامانه با وارد کردن اطلاعات لازم مراحل مربوطه را طی کنید.

 

اطلاعات لازم برای تشخیص اصالت اسناد مالکیت

 

در هر یک از روش های بالا دسترسی به برخی اطلاعات درج شده در سند ضروری بوده و تنها به کمک آن ها می توان اصالت سند را مورد ارزیابی قرار داد. برای تشخیص اصالت اسناد مالکیت به صورت آنلاین می بایست اطلاعات زیر را در اختیار داشته باشید:

 

  • استان
  • واحد ثبتی
  • شماره اصلی
  • شماره فرعی
  • شماره دفتر املاک الکترونیک / شماره یکتا
  • شماره دفتر املاک
  • شماره صفحه
  • شناسه / شماره ملی

تمامی اطلاعات ذکر شده در سند مالکیت قابل دستیابی می باشد. با استفاده از این اطلاعات می توان مراحل مربوطه را به صورت اینترنتی انجام داد و اصالت سند را بررسی کرد.

 

تشخیص اصالت اسناد مالکیت

 

تصدیق اصالت سند مالکیت دفترچه ای

 

برای بررسی اصل و یا جعل بودن اسناد مالکیت دفترچه ای یا همان سند های ملکی منگوله دار می بایست به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و درخواست خود را ارائه دهید. استعلام این اسناد تنها به کمک دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر بوده و انجام مراحل و تصدیق سند مورد نظر، 24 ساعت زمان می برد.

پارکینگ مزاحم

قوانین پارکینگ مزاحم

داشتن پارکینگ اختصاصی یکی از ضروریات آپارتمان ها بوده و شهرداری ها توجه بسیاری به اختصاص فضایی استاندارد برای آن دارند. اما در برخی از مواقع به دلیل نقشه و فرم زمین ملک شاهد عدم اختصاص پارکینگ برای تمامی واحد ها هستیم که مشکلات بسیاری را برای افراد می تواند ایجاد کند. برخی مواقع نیز پارکینگ های در نظر گرفته شده به گونه ای هستند که محل عبور خودرو ها با یکدیگر تداخل داشته و به عبارتی برای پارک خودرو بایستی خودرویی دیگر از پارکینگ خارج شود تا امکان پارک وجود داشته باشد. این نوع از پارکینگ ها که معمولا با مجوز شهرداری نیز همراه است تحت عنوان پارکینگ مزاحم شناخته می شوند. این قبیل پارکینگ ها دارای شرایط و قوانین مشخصی می باشند که بایستی مالک یا مستاجر پیش از انجام معامله از آن ها آگاه باشد. چرا که به سبب تداخل مسیر خودروها ممکن است در ساعات مختلف روز نیاز به خارج کردن خودرو توسط فرد باشد که این موضوع می تواند مشکلاتی را میان مالکان دارای پارکینگ مزاحم ایجاد کند.

 

توصیه می شود هنگام خرید و یا اجاره ملک حتما پارکینگ واحد را شخصا مورد بررسی قرار داده و محل مربوطه را بازدید کنید.

 

آیا پارکینگ مزاحم در سند قید می شود؟

 

پارکینگ مزاحم یک اصطلاح عرفی بوده و از نظر حقوقی رسمی نمی باشد. اما با توجه به اختلافات ایجاد شده بر سر پارکینگ های مزاحم شاهد درج این عنوان در اسناد ملکی هستیم ولی در اسناد قدیمی معمولا این عنوان ذکر نشده و مشخص نمی باشد که ملک مربوطه دارای پارکینگ مزاحم می باشد یا خیر. متاسفانه اختصاص پارکینگ مزاحم یکی از قوانین دردسرساز شهرداری است، که در برخی موارد مالکیت آن در سند ملک نیز قید می‌‏شود، ولی به سبب نحوه استفاده و شرایط مربوطه، قیمتی کمتر از پارکینگ اختصاصی دارد.

 

درج پارکینگ مزاحم در اسناد ملکی حقی را برای مالک ایجاد می کند که اجازه استفاده از فضای پارکینگ و مشاعات ساختمان را داشته باشد. اگر این حق برای مالک ایجاد نشود اجازه استفاده از فضای پارکینک را نداشته و لذا در صورت پارک خودرو در پارکینگ ساختمان مرتکب تخلف شده و دیگر ساکنین اجازه اعتراض و شکایت را خواهند داشت.

 

به طور معمول در سند واحد هایی که دارای پارکینگ مزاحم هستند عبارت “خودرو پارکینگ شماره A اجازه عبور از پارکینگ B را دارد” ذکر شده است که در این حالت پارکینگ شماره B به عنوان پارکینگ مزاحم بوده و پارکینگ شماره A غیر مزاحم می باشد.

 

آیا پارکینگ مزاحم در سند قید می شود؟

 

در همین رابطه بخوانید:

 

شرایط حاکم بر اجاره یا فروش انباری و پارکینگ

 

قوانین پارکینگ مزاحم

 

مالکان پارکینگ های مزاحم که در سند مالکیت آنها وجود پارکینگ ذکر شده اما با دیگر پارکینگ های ساختمان تداخل مسیر دارند اجازه استفاده از فضای پارکینگ را دارا بوده و طبق قوانین می بایست با دیگر ساکنین جهت استفاده از پارکینگ همکاری کنند. به عبارتی فردی که دارای پارکینگ مزاحم می باشد نمی تواند نسبت به جابه جایی خودرو مقاومت کرده و صرفا به دلیل داشتن جای پارک برای دیگر همسایگان دردسر ایجاد کند.

 

در مجموع می توان موارد زیر را برای پارکینگ مزاحم و قوانین آن ذکر کرد:

 

  • در صورت درج نشدن پارکینگ در سند، فرد اجازه استفاده از فضای پارکینگ و مشاعات مربوطه را نخواهد داشت.
  • در صورت درج پارکینگ مزاحم در سند  فرد اجازه استفاده از فضای پارکینگ و مشاعات مربوطه را خواهد داشت.
  • فرد دارای پارکینگ مزاحم می بایست هر زمان از روز که دیگر ساکنین قصد خروج از پارکینگ را دارند، اقدام به جابجایی خودرو کند.
  • مالک پارکینگ مزاحم نمی تواند برای طولانی مدت خودرو خود را بدون هماهنگی در پارکینگ قرار داده و خود شخص در دسترس نباشد.
  • در صورت مزاحمت های عمدی همسایگان برای پارکینگ مزاحم می بایست با رییس ساختمان وارد گفتگو شد.
  • در شرایطی که پارکینگ مزاحم همکاری لازم را دارد، دیگر همسایگان اجازه ندارند مانع استفاده مالک از پارکینگ شوند.

قوانین پارکینگ مزاحم

 

پارکینگ مزاحم در صورت مجلس تفکیکی

 

هنگام تنظیم صورت مجلس تفکیکی تقسیمات پارکینگ نیز انجام می شود. بر اساس قوانین موجود تقسم پارکینگ از سمت شمال غربی ساختمان، در جهت عقربه های ساعت انجام می شود. به طوری که ابتدا پارکینگ طبقات بالایی تعیین شده و در نهایت به پارکینگ های طبقات ابتدایی ختم می شود. با این تفاسیر پارکینگ های واقع در طبقه همکف به واحدهای مسکونی طبقات بالا و پارکینگ های زیر زمین به واحد های مسکونی طبقات ابتدایی ساختمان اختصاص می یابد.

 

برخی مواقع در حالی که سازنده استانداردهای لازم را درنظر گرفته و آن ها را رعایت کرده است برای برخی واحدها با کمبود پارکینگ مواجه می شوند. لذا در زمان تنیم صورت مجلس تفکیکی اقدام به ایجاد پارکینگ مزاحم می شود. در این صورت پارکینگ در سند نیز قید خواهد شد و مالک مربوطه اجازه استفاده از فضای پارکینگ و مشاعات آن را خواهد داشت. اما اگر در صورت مجلس تفکیکی پارکینگ برای برخی واحدها تعیین نشود آن واد می بایست بدون پارکینگ و یا با حق استفاده از پارکینگ مشاع فروخته شود.

 

پارکینگ مزاحم در مبایعه نامه

 

مبایعه نامه قراردادی است که هنگام معامله میان خریدار و فروشنده تنظیم می شود که تمامی اطلاعت مربوط به معامله، مشخصات طرفین، شروط معامله، توافقات انجام شده و همچنین نحوه پرداخت ها و هر گونه نکته ذکر شده در زمان معامله در آن درج می شود. لازم به ذکر است هر گونه توافق و یا نکته ای که در زمان معامله ذکر می شود می بایست در مبایعه نامه درج شود چرا که در غیر این صورت قابل پیگیری نبوده و ممکن است اجرایی نشود.

 

برخی مواقع داشتن پارکینگ برای واحد معامله شده به عنوان یکی از امکانات ملک در معامله عنوان می شود. خریداران باید دقت داشته باشند که این مورد باید حتما در مبایعه نامه با تمام شرایط عنوان شده ذکر شود. اگر این اقدام در زمان تنظیم مبایعه نامه صورت نگیرید و واحد فاقد پارکینگ باشد و یا دارای پارکینگ مزاحم باشد نمی توان از فروشنده شاکی شد اما در صورت درج پارکینگ در مبایعه نامه و مغایرت آن با واقعیت، می توان از فروشنده شکایت و نسبت به دریافت حقوق فرد اقدام کرد.

 

پارکینگ مزاحم در مبایعه نامه

 

حذف پارکینگ مزاحم

 

در مواردی شاهد اختلاف میان ساکنین ساختمان بر سر پارکینگ های مزاحم و ایجاد هماهنگی جهت ورود و خروج خودروها هستیم. در این مواقع معمولا افراد تصمیم به حذف پارکینگ مزاحم می گیرند که به طور معمول با شرایط زیر همراه است:

 

  • پارکینگ مزاحم در سند قید شده باشد

     

در شرایطی که شهرداری اقدام به تقسیم ملک کرده و پارکینگ مزاحم در سند ملک قید شده باشد نمی توان به راحتی نسبت به حذف پارکینگ مزاحم اقدام کرد. در این مواقع در صورت شکایت پرونده به شهرداری رفته و مراتب امر از طریق آن ها پیگیری خواهد شد.

 

  • پارکینگ مزاحم در سند قید نشده باشد

     

اگر پارکینگ مزاحم در صورت مجلس تفکیکی باشد اما در سند قید نشده باشد شرایط مانند روال بالا خواهد بود

 

اما اگر پارکینگ مزاحم توسط ساکنین ساختمان و با توافق آن ها میان یکدیگر ایجاد شده باشد می توان به راحتی نسبت به حذف آن اقدام کرد. این روند با گفتگو میان طرفین و یا به کمک قانون انجام پذیر خواهد بود.

سن بنا

آپارتمان چند سال ساخت بخریم؟

سن ساختمان و یا بنای مورد نظر معیاری است برای سنجش کیفیت ملک برای زندگی. سن ساختمان تاثیر بالایی بر کیفیت ملک داشته و لذا با محاسبه آن می توان تا حدود بسیاری به این موضوع پی برد. خانه های نوساز در بالاترین رده کیفیت قرار داشته و با گذشت زمان و استفاده از ملک کیفیت آن با کاهش روبرو می شود. به طوری که پس از گذشت چند سال، کیفیت تجهیزات ساختمان، دیوارها، شیرآلات، درب ها، کاشی و سرامیک ها و … تحت تاثیر قرار گرفته و نیاز به تعمیر و یا تعویض پیدا می کنند. به همین سبب با بالا رفتن سن ساختمان شاهد افت قیمت ملک مورد نظر در بازار هستیم. با این تفاسیر می توان این گونه بیان کرد که خانه های کلنگی در کف قیمت قرار داشته و با ارزش زمین ملک، مورد ارزیابی قرار می گیرند.

 

در همین رابطه بخوانید:

 

تعیین سن ساختمان

 

افت قیمت آپارتمان به ازای هر سال

 

آپارتمان های نوساز با توجه به شرایط کیفی آ نها در بالاترین سطح قیمت قرار داشته و با استفاده از آن ها با گذشت زمان دچار افت قیمت می شوند. محاسبه و نحوه افت قیمتی آپارتمان در ازای هر سال دارای فرمول مشخصی نبوده و با توجه به پارامترهای مختلفی ارزیابی می شود. اما در حالت کلی و با توجه به عرف بازار می توان تناسب های زیر را انتظار داشت.

 

اگر ارزش خانه های نوساز را صد درصد بدانیم با گذشت یک سال، شاهد افت ارزش ملک به اندازه 2 تا 3 درصد ارزش اولیه آن خواهیم بود. این روند را می توان هر سال نسبت به سال گذشته انتظار داشت. به این ترتیب اگر ملکی دارای قدمتی 10 ساله باشد در مقایسه با ملک نوساز و مشابه خود 20-30 درصد تفاوت قیمت خواهد داشت. این روند برای خانه های بالاتر از 10 یا 12 سال با شدت کمتری اتفاق می افت. یعنی ملک 12 ساله و ملک 17 ساله چندان تفاوتی نخواهند داشت.

 

نکته ای که می بایست مجدد یادآور شد، این است که گذر زمان بر قیمت خانه های کلنگی تاثیر ندارد!

 

باید توجه داشت که این درصد ها به طور کلی عنوان شده و هنگام قیمت گذاری نمی توان قطعی و با یک دید کلی نظر داد. لذا توصیه می شود تمامی جوانب و ویژگی های ملک را در نظر داشته و به کمک کارشناسان این حوزه اقدام به قیمت گذاری ملک شود.

 

آپارتمان چند سال ساخت بخریم؟

 

خانه چند سال ساخت کلنگی محسوب می شود

 

به طور معمول زمانی که ملک و یا خانه ای کیفیت لازم واستاندارد خود برای زندگی را از دست داده باشد، به عنوان ملک کلنگی به فروش می رسد. عمر مفید ساختمان ها بسته به کیفیت ساخت، رعایت استانداردها و مصالح استفاده شده متفاوت بوده و در ایران در مقایسه با دیگر کشور ها متوسط آن بسیار پایین است. پایین بودن عمر مفید ساختمان ها به معنای کیفیت ساخت پایین آن ها می باشد که به سبب بی کفایتی سازندگان بسیار شاهد آن هستیم. با توجه به بررسی های انجام شده عمر مفید ساختمان در ایران، 25 تا 30 سال بوده و پس از آن خانه مورد نظر تحت عنوان کلنگی خرید و فروش می شود.

 

الزام صدور شناسنامه فنی ساختمان برای ساختمان‌هایی که بعد از سال ۱۳۹۶ در تهران ساخته شده‌اند، تا حدودی موجب ارتقای کیفی ساخت و سازها شده و می تواند امیدوارکننده باشد. چرا که با افزایش کیفیت ساخت، عمر مفید ساختمان نیز بالاتر بوده و سال های بیشتری می توان از آن بهره برد.

 

در همین رابطه بخوانید:

 

عمر مفید ساختمان و ضرورت محاسبه آن

 

خانه نوساز بخریم یا چند سال ساخت؟

 

اگر بخواهیم به این سوال پاسخ دهیم می بایست ابتدا بودجه و هدف فرد از خرید ملک را مورد بررسی قرار داد.

 

هدف سکونت و بودجه قابل قبول

 

برای این دسته از افراد خانه های نوساز گزینه مناسبی خواهند بود. چرا که فرد با هدف سکونت و برای بلند مدت اقدام به خرید کرده و در کنار آن سرمایه گذاری نیز کرده است. علاوه بر این در ابتدای کار که کیفیت ملک بالا می باشد خود فرد و خانواده او از ملک و مزایای آن بهره برده اند.

 

هدف سکونت و بودجه کم

 

برای افرادی که جهت تامین بودجه با سختی روبرو هستند خانه های نوساز به سبب بالا بودن کیفیت و به طبع بالا بودن قیمت آن ها مناسب نمی باشد. توصیه می شود این قبیل افراد اقدام به خرید خانه هایی با 5-10 سال قدمت کرده و در صورت نیاز با اندک هزینه ای شرایط کیفی ملک را بهبود بخشیده و در آن ساکن شوند.  این گروه از آپارتمان‌ها به گفته فعالان بخش مسکن به قیمت رسیده هستند یا به عبارتی نه حباب قیمتی املاک نوساز و کلیدنخورده را دارند و نه آن‌قدر فرسوده شده‌اند که هزینه بازسازی آنها قابل‌توجه باشد.

 

هدف سرمایه گذاری

 

اگر با دیدی سرمایه گذاری نگاه کنیم خانه های نوساز به سبب افت قیمت آنها با گذر زمان بدترین گزینه برای سرمایه گذاری می باشند. اما در مقایسه با این دسته از املاک خانه های کلنگی در کف قیمت خود قرارداشته و لذا سرمایه گذاری بر روی خانه های کلنگی را می توان بهترین گزینه در بازار دانست.

 

اگر با هدف سرمایه گذاری وارد بازار می شوید پروژه های پیش فروش نیز می تواند گزینه ای مناسب برای افزایش سرمایه در بازار مسکن باشد.

 

خانه نوساز بخریم یا چند سال ساخت؟

 

بهترین سن ساختمان برای استفاده از وام مسکن

 

با توجه به افزایش قیمت ها شاهد افزایش تقاضا برای دریافت وام های مسکن هستیم. اما با توجه به اهمیت سن ساختمان برای دریافت وام می بایست به این نکته توجه ویژه داشت چرا که در صورت بالا بودن سن ساختمان امکان دریافت وام وجود ندارد.

 

  • حداکثر عمر ساختمان های مشمول دریافت حداکثر مبلغ تسهیلات مسکن با استفاده از اوراق گواهی حق تقدم، تا ۲۵ سال است. با افزایش سن ساختمان تا 30 سال، مبلغ وام نیز کاهش خواهد یافت و به املاک با عمربنای بیش از ۳۰ سال نیز تسهیلات تعلق نخواهد گرفت.
  • حداکثر عمر ساختمان های مشمول دریافت تسهیلات پرداختی از محل صندوق پس انداز مسکن یکم، 20 سال است.
  • حداکثر عمر ساختمان های مشمول دریافت تسهیلات مسکن جوانان حداکثر قدمت ملک ۲۵ سال است و برای این نوع تسهیلات نیز با افزایش سن ساختمان کاهش تسهیلات را شاهد هستیم و برای املاک قدیمی با قدمت بیش از ۳۰ سال نیز تسهیلات تعلق نخواهد گرفت.

اما باید توجه داشت که خانه های تازه ساز به سبب قیمت بالاتر گزینه مناسبی برای دریافت وام نمی باشند.

 

در صورت داشتن تجربه ای مفید، در قسمت دیدگاه ها، آن را با دیگران به اشتراک بگذارید.

شناسنامه فنی ساختمان

شناسنامه فنی ساختمان چیست؟

ساختمان های مختلف در سطح شهر دارای ویژگی های متفاوتی از نظر ساخت و شرایط فنی با یکدیگر هستند. به منظور سهولت دستیابی به اطلاعات کلی راجع به ساختمان ها و املاک مختلف در بازار مسکن و همچنین آگاهی مشتریان از سابقه فنی ساختمان سازندگان می توانند اقدام به دریافت شناسنامه فنی برای ساختمان های احداث شده کنند. قانون صدور شناسنامه فنی ساختمان بر اساس قانون پیش فروش می باشد که در سال 1389 به تصویب رسیده و توسط شهرداری پیگیری می شود.  شناسنامه فنی ساختمان در زمان صدور پروانه ساختمان صادر می‌شود و حاوی اطلاعاتی کلی در مورد بنای احداث شده و زیر ساخت های آن می باشد. در مجموع می توان اطلاعات زیر را از شناسنامه های فنی ساختمان استخراج کرد:

 

  • مشخصات عمومی ساختمان (کاربری ملک، نشانی، طبقه، مساحت ملک و…)
  • مشخصات کلی سازه‌ (نوع پی، نوع سازه، نوع سقف)
  • مشخصات معماری (پوشش بام، سیستم دسترسی طبقات، پنجره ها، پارکینگ، انباری)
  • مشخصات کلی تأسیسات (سرمایش، گرمایش، دفع فاضلاب و اتصالات)

در همین رابطه بخوانید:

 

راهنمای کامل پیش خرید ملک

 

شناسنامه فنی ساختمان

 

 اهمیت شناسنامه فنی ساختمان

 

شناسنامه فنی ساختمان برای سازندگانی که قصد پیش فروش ملک را دارند مناسب بوده و بر خلاف شناسنامه فنی و ملکی ساختمان، الزامی به دریافت آن برای دیگر سازندگان نمی باشد. در معاملات پیش فروش ملک وجود شناسنامه فنی ساختمان برای ارائه اطلاعات به خریدارن ضروری بوده و می بایست برای دریافت آن اقدام شود. در معاملات پیش فروش ملک با ارائه شناسنامه فنی ساختمان و موافقت سرمایه گذار در مورد مشخصات ملک، می توان اقدامات بعدی برای انجام معامله پیش فروش را پیش برد.

 

نحوه دریافت شناسنامه فنی ساختمان

 

سازندگان در صورتی که قصد پیش فروش ملک را داشته باشند می بایست پس از طی مراحل صدور پروانه ساخت درخواست خود برای دریافت شناسنامه فنی ساختمان را نیز عنوان کنند. طی مراحل دریافت شناسنامه در شهرداری ها انجام شده و برای دریافت آن نیز هزینه ای ندارد. اما دریافت آن برای پیش فروش ملک و ارائه اطلاعات به سرمایه گذاران ضروری می باشد.

 

لذا پس از دریافت پروانه ساخت می توان به راحتی شناسنامه فنی ساختمان را نیز دریافت کرد.

 

در همین رابطه بخوانید:

 

چگونگی دریافت گواهی پایان کار ساختمان

 

دستورالعمل شناسنامه فنی ساختمان

 

دستورالعمل شناسنامه فنی ساختمان

 

دستورالعمل شناسنامه فنی ساختمان که در تاریخ 95/6/21 ابلاغ شده است مفاد زیر را شامل می شود:

 

  • ماده 1 ـ شکل و محتوا شناسنامه فنی ساختمان بشرح پیوست این دستورالعمل می باشد.
  • ماده 2 ـ شهرداری هر شهر و سایر مراجع قانونی صدور پروانه ساختمان، شناسنامه فنی ساختمان را برای هر واحد به طور جداگانه صادر می کند و برای آن ها علاوه بر شماره ثبت دبیرخانه و تاریخ صدور، شماره مسلسل اختصاص می دهد.
  • ماده 3 ـ شهرداری و سایر مراجع قانونی صدور پروانه ساختمان، شناسنامه فنی ساختمان را هنگام صدور پروانه ساختمان صادر می کند و نسخه دوم آن را نگهداری می نماید.
  • ماده 4 ـ شهرداری ها و سایر مراجع قانونی صدور پروانه ساختمان، تمام وظایف و الزاماتی را که بر اساس شناسنامه فنی ساختمان بر عهده متقاضی می باشد، به متقاضی اعلام و امضا وی را مبنی بر اطلاع از آن اخذ می کند.
  • ماده 5 ـ مهندسان طراح معمار و عمران مکلفند در زمان طراحی حسب مورد اطلاعات مربوط به جداول شناسنامه فنی ساختمان را در نقشه های مربوط درج کنند. واحدها پارکینگ ها و انباری ها باید به طور یکسان در کلیه نقشه ها شماره گذاری شود.
  • ماده 6 ـ مهندسان ناظر هماهنگ کننده مکلفند اطلاعات مندرج در شناسنامه فنی ساختمان را با پروانه ساختمان و نقشه های مصوبه ضمیمه آن تطبیق داده و آن را مهر و امضا نمایند.
  • ماده 7 ـ شهرداری ها و سایر مراجع قانونی صدور پروانه ساختمان موظفند در صورت درخواست متقاضی اعم از پیش فروشنده و پیش خریدار تصویر مصدق پروانه ساختمان و نقشه های مصوب را به متقاضی شناسنامه فنی ساختمان تحویل دهد.
  • ماده 8 ـ صدور تأییدیه های مندرج در قانون پیش فروش ساختمان از جمله تأیید شناسنامه فنی ساختمان جز وظائف نظارتی مهندسان ناظر بوده و مهندسان ناظر و شهرداری ها و سایر مراجع قانونی صدور پروانه ساختمان مجاز به اخذ هیچ گونه مبلغی تحت هر عنوان بابت هزینه صدور این تأییدیه ها و صدور شناسنامه فنی ساختمان نمی باشند.

نمونه شناسنامه فنی ساختمان

 

نمونه تکمیل شده شناسنامه فنی ساختمان به شکل زیر خواهد بود.

 

نمونه شناسنامه فنی ساختمان