بایگانی برچسب برای: امام رضا

در این مقاله خواهید خواند:

 

صورت مجلس تفکیکی چیست؟

 

در مباحث ملکی، تفکیک به معنای تقسیم به قطعات کوچک‌تر می باشد. هنگامی که آپارتمانی ساخته و اجرا می شود، تمامی بخش های آن به صورت مشاع و یا مشترک می باشد. برای اینکه بتوان ملک مورد نظر را به قطعات کوچکتر تقسیم کرد و برای هر واحد به صورت مجزا سند دریافت شود می بایست مراحل تفکیک ملک را طی کرد. طی فرایند تفکیک ملک، مشخصات هر یک از واحد ها، پارکینگ، انباری و قسمت مشاعات مشخص گردد. به برگه و گواهی صادر شده از طرف اداره ثبت صورت مجلس تفکیکی گفته می‌شود که مشخصات تمامی قسمت‌های تفکیک شده را مشخص می‌کند.

 

صورت مجلس تفکیکی چه کاربردی دارد؟

 

تفکیک آپارتمان ها ضرورتی است که برای جداسازی واحد ها جهت صدور سند و فروش ملک انجام می شود. بر اساس صورت مجلس تفکیکی حدود اربعه واحدها، مساحت آن‌ها و شماره‌گذاری هر واحد انجام می‌شود و در تقسیم‌نامه قدرالسهم هر واحد از کل زمین و شش‌دانگ بودن هر واحد مشخص می‌شود. در واقع از طریق صورت مجلس تفکیکی ملک از حالت مشاع خارج می‌شود و اداره ثبت می‌تواند بر اساس صورت مجلس تفکیکی و تقسیم‌نامه برای هر واحد پارکینگ و انباری جانمایی کند. اما لازم به ذکر است که اگر در پایان کار ساختمان بخش هایی به صورت مشترک معرفی شده باشد هنگام تنظیم صورت مجلس تفکیکی تنها اعیان ملک تقسیم خواهد شد. در مجموع در موارد زیر نیاز به صورت مجلس تفکیکی خواهیم داشت:

 

• صدور اسناد مالکیت برای بخش های تفکیک شده

   

برای صدور سند مالکیت تنظیم صورت مجلس تفکیکی الزامی است. پس از تکمیل مراحل ساخت می بایست برای تفکیک آپارتمان و واحد های آن اقدام کرد که اولین اقدام تنظیم صورت مجلس تفکیکی خواهد بود. در معاملات پیش فروش ملک، در صورتی که آپارتمانی ساخته شود و فروشنده اقدام به اخذ صورت مجلس تفکیکی ننماید با توجه به اینکه این امر از لوازم انتقال سند رسمی است و انتقال سند رسمی و انجام کامل همه امور اداری و ثبتی به عهده فروشنده است، خریدار می‌تواند نسبت به طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی اقدام نماید.

 

• فروش املاک چند واحد تحت تملک یک نفر

   

در تفکیک املاک هر شخص می تواند ملک شش دانگ خود را بر اساس ضوابط موجود به قطعات کوچکتر تفکیک و برای هر یک سند جداگانه ای دریافت نماید. زمانی که مالک یک آپارتمان قصد فروش ملک به صورت قطعات کوچکتر را داشته باشد، می بایست ابتدا اقدام به دریافت صورت مجلس تفکیکی کرده و هر یک از قطعات را به نام مالک جدید انتقال دهد. در این زمان نسخه ای از صورت مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی مربوط ارسال خواهد شد و مالک می تواند با مراجعه به دفترخانه، تقاضای انتقال قطعات و صدور سند برای خریدار را داشته باشد. برای این منظور سردفتر ضمن ثبت در دفتر انتقالات سند مالکیت، گزارشی از روند انتقال ملک را به اداره‌ی ثبت ارسال می‌کند تا خریدار به عنوان مالک جدید، سند مالکیت را دریافت کند.

 

• تقسیم ملک مشاع

   

ملک مشاع میان چند نفر به عنوان مالک مشترک است. لذا در صورتی که طرفین قصد تقسیم و تفکیک ملک را داشه باشند نیاز به تنظیم صورت مجلس تفکیکی خواهد بود. پس از تنظیم صورت مجلس تفکیکی و تقسیمات اعلام شده در آن تقسیم نامه تنظیم (مالكین به نسبت قدرالسهم خود تعدادی از واحد ها را به طور كامل و شش دانگ انتخاب می نمایند این انتخاب در سندی به نام تقسیم نامه ثبت می شود) خواهد شد که بر اساس آن می توان اقدام به دریافت سند مجزا کرد. بر اساس صورت مجلس تفکیکی، در تقسیم‌نامه‌ قطعه‌ای مفروز برای هر مالک ملک مشاع تنظیم خواهد شد که در مراحل بعد برای هر قطعه با استناد به همین تقسیم‌نامه، سند مالکیت صادر خواهد کرد و ملک دیگر مشاع نخواهد بود.

 

لازم به ذکر است تقسیم‌نامه با توجه به توافق و صلح شرکا تنظیم می شود لذا اگر پس از تفکیک، شرکا درمورد تقسیم‌نامه نتوانند یکدیگر را راضی کنند، تفکیک و تنظیم صورت مجلس تفکیک دیگر مفید نخواهد بود و می بایست از طریق افراز اقدام به جداسازی ملک مشاع شود.

 

 

صورت مجلس تفکیکی پارکینگ

 

برای تقسیم پارکینگ ساختمان نیز می بایست اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی کرد. تقسیم پارکینگ می تواند همزمان با تقسیم قسمت های دیگر انجام شده و پارکینگ هر واحد مشخص شود. هنگام تقسیم پارکینگ برای تنظیم صورت مجلس تفکیکی بر اساس قانون به روش زیر عمل می شود:

 

ابتدا از سمت شمال غربی ساختمان در جهت عقربه های ساعت تقسیم پارکینگ شروع می شود. به طوری کهتقسیم پارکینگ بین واحدها از طبقات بالایی شروع می گردد. بر اساس این تعریف معمولاً پارکینگ های موجود در طبقه همکف به واحدهای طبقات فوقانی می‌رسد و پارکینگ‌های طبقاتی زیرین به واحدهایی که طبقه آنها پایین‌تر می باشد تعلق خواهد یافت.

 

در شرایطی که پارکینگ به صورت مشاع باشد خود مالکین اقدام به تقسیم می کنند تا مشکلات احتمالی را کاهش دهند. در این شرایط به هر واحد برای مدت معینی پارکینگ خاصی را اختصاص می‌دهند که پس از اتمام مدت مذکور پارکینگ مورد نظر را با پارکینگ واحد دیگری تعویض می کنند تا عدالت بین تمامی واحدها برقرار باشد.

 

 

 

صورت مجلس تفکیکی آپارتمان را از کجا بگیریم؟

 

صورت مجلس تفکیکی توسط اداره ثبت اسناد و املاک، با کمک گواهی پایان کار ساختمان و با استناد به آن تهیه می‌شود. برای این منظور، بعد از پایان پروسه ساختمانی و صدور پایان کار، مالک می تواند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و درخواست خود مبنی بر صدور صورت مجلس تفکیکی را رائه دهد. پس از آن سر دفتر اسناد رسمی درخواست مالک را به اداره ثبت اسناد و املاک در محل ملک ارسال خواهد کرد. در این مرحله اداره ثبت اسناد و املاک نسبت به صدور صورت مجلس تفکیکی اقدام می‌ کنند. لذا اولین قدم برای دریافت صورت مجلس تفکیکی، دریافت گواهی پایان کار ساختمان می باشد.

 

 

دریافت الکترونیکی صورت مجلس تفکیکی

 

دریافت صورت مجلس تفکیکی از طریق سامانه ثب اسناد امکان پذیر نبوده و نمی توان شخصا برای آن اقدام کرد. لذا ابتدا باید به شهرداری منطقه مراجعه کرده و بعد از دریافت نقشه به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید.  با ارائه نقشه می توانید از اداره ثبت تقاضای استعلام و تنظیم صورت مجلس تفکیکی را داشته باشید.

 

مراحل دریافت صورت مجلس تفکیکی

 

برای دریافت صورت مجلس تفکیکی می بایست مراحل زیر را طی کرد.

 

• مراجعه مالک یا نماینده قانونی وی به شهرداری منطقه
• دریافت نقشه صورت مجلس تفکیکی
• ارائه نقشه صورت مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی
• تقاضای استعلام و صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت
• دریافت هزینه های قانونی و صدور صورت مجلس تفکیکی

اداره ثبت، تنظیم صورت مجلس تفکیکی را براساس نقشه ای که حتما به تایید شهرداری رسیده باشد، انجام می دهند.

 

مدارک لازم جهت دریافت صورت مجلس تفکیکی

 

مدارک لازم جهت دریافت صورت مجلس تفکیکی به شرح زیر می باشد:

 

• مدارک شناسایی شامل شناسنامه و کارت ملی
• ارائه گواهی پایان کار ساختمان و اسناد مالکیت
• درخواست کتبی مالک

 

ابطال صورت مجلس تفکیکی

 

در صورتی ابطال صورت مجلس تفکیکی ملک امکان پذیر است که صورت مجلس مورد نظر ثبت نشده و یا بر اساس آن سند رسمی تنظیم نشده است. پیش از تنظیم اسناد مورد نظر مالکین می توانند اعتراض خود را نسبت به اطلاعات درج شده در صورت مجلس تفکیکی ارائه دهند.  اما تحت چه شرایطی مالک یا مالکین می توانند برای ابطال صورت مجلس تفکیکی اقدام کنند؟

 

شرایط ابطال صورت مجلس تفکیکی به شرح زیر است:

 

• ادعای مالک مبنی بر عدم حضور در هنگام تنظیم صورت مجلس تفکیکی
• ادعای جعلی بودن امضای مالک در زیر صورت مجلس تفکیکی
• عدم رعایت مقررات قانونی در تنظیم صورت مجلس تفکیکی

نمونه صورت مجلس تفکیکی

 

 

با توجه به افزایش آپارتمان نشینی و زندگی خانواده های متعدد در یک ساختمان، آگاهی از قوانین آپارتمان نشینی و رعایت آنها می تواند از بسیاری مشکلات احتمالی جلوگیری کند. لذا به همین منظور، در ادامه به بررسی قوانین مربوط به پارکینگ آپارتمان ها خواهیم پرداخت.

 

پارکینگ مشاع

 

با توجه به مفهوم کلمه مشاع، که به معنی اشتراک و مشترک بودن است، منظور از پارکینگ مشاع، پارکینگ مشترک بین تمامی ساکنین و مالکین ساختمان می باشد. این نوع از مالکیت به گونه ای است که تمامی مالکین در آن سهیم بوده و تحت تملک خصوصی یک نفر نمی باشد. لذا هیچ یک از مالکین حق انجام تغییری در بخش های مشاع بدون رضایت دیگر مالکان را ندارد.

 

پارکینگ اختصاصی

 

این نوع از مالکیت بر خلاف بخش های مشاع ساختمان تحت تملک یک شخص خاص بوده و بطور اختصاصی متعلق به وی می باشد. این نوع از مالکیت در اسناد ملکی ذکر شده و تنها مالک مربوطه حق استفاده و دخل و تصرف در آن بخش یا فضا را دارد. بر طبق گفته های ذکر شده پارکینگ اختصاصی، بخش مشخصی از پارکینگ ساختمان می باشد که متعلق به یک شخص خاص بوده و به عبارتی جزئی از واحد آپارتمانی وی می باشد. با توجه به خصوصی بودن این نوع از پارکینگ ها دیگر ساکنین اجازه استفاده از آن را نداشته و نمی توانند وسیله نقلیه خود را در آن قسمت پارک کنند.

 

 

تقسیم بندی پارکینگ ساختمان

 

اگر در ساختمان و یا آپارتمانی تقسیم بندی پارکینگ مشخص نباشد و به عبارتی پارکینگ مربوطه به صورت مشاع تحت اختیار تمامی مالکین باشد، تقسیم بندی و چگونگی استفاده از آن نسبتا دشوار بوده و در برخی موارد با مشکلات همراه خواهد بود. اما در کل ساکنین می توانند نسبت به تقسیم بندی پارکینگ اقدام کرده و با یکدیگر توافق کنند و پس از آن بر طبق توافقات صورت گرفته از پارکینگ مربوطه استفاده کنند.

 

اگر پارکینگ ساختمان تقسیم بندی شده باشد و در عین حال اختلافی میان ساکنین وجود داشته باشد هر یک از آنها می تواند به سند مالکیت خود مراجعه کرده و بر اساس آن محدوده پارکینگ خود را مشخص کند. در شرایطی که پارکینگ ساختمان تقسم بنده شده باشد، موقعیت، مساحت و محل دقیق پارکینگ در صورت مجلس تفکیکی و سند ملک قید می شود. پس از تعیین و تقسیم بندی پارکینگ اگر دیگر ساکنین خودروی خود را در فضای مربوط به دیگر مالکان پارک کنند به سبب ایجاد مزاحمت مالک مربوطه می تواند نسبت به آن شخص معترض شده و یا به مراجع قانونی شکایت کند.

 

شماره گذاری پارکینگ آپارتمان

 

پس از پایان مراحل ساخت اگر مالک اقدام به تقسیم بندی پارکینگ کند فضایی مشخص برای هر واحد در نظر گرفته خواهد شد. هنگام تنظیم صورت مجلس تفکیکی ساختمان فرایند تقسیم پارکینگ نیزانجام خواهد شد. برای تقسیم پارکینگ قوانینی مشخص وجود دارد که می بایست بر اساس آن اقدام کرد. تقسیم پارکینگ و تعیین واحدها توسط کارشناس ثبت صورت گرفته و بر اساس قانون به روش زیر انجام می شود.

 

• برای تقسیم پارکینگ، از قسمت شمال غرب ساختمان آغاز و تقسیم بندی انجام می شود.
• تعیین و شمارش پارکینگ ها از شمال غرب و در جهت عقربه های ساعت انجام می شود.
• تقسیم بندی ابتدا در طبقه های بالاتر پارکینگ انجام می شود.
• واحدهای پارکینگ در طبقه همکف، به بالاترین طبقات مسکونی تعلق خواهد گرفت.
• واحدهای پارکینگ در طبقات زیرین پارکینگ، به پایین ترین طبقات مسکونی تعلق خواهد گرفت.

اگر پارکینگ ساختمان به صورت مشاع باشد و در صورت مجلس تفکیکی تقسیم بندی نشده باشد، ساکنین ساختمان بر اساس توافق میان خود و یا با قرعه کشی می تواننند اقدام به تقسیم پارکینگ کنند. در این شرایط مدیر ساختمان می تواند تقسیمات را انجام داده و برای هر واحد مسکونی، برای مدتی مشخص، واحدی از پارکینگ را اختصاص دهد. پس از مدتی واحد پارکینگ ها تغییر خواهد کرد تا عدالت میان ساکنین رعایت شود.

 

نکته ای که باید در نظر گرفت این است که تنها افرادی می توانند از پارکینگ استفاده کنند که این حق برای آن ها در سند قید شده باشد.

 

تعداد پارکینگ‌ مورد نیاز برای واحدهای مسکونی

 

تعداد پارکینگ مورد نیاز برای واحد های مسکونی بر اساس متراژ واحد مشخص می شود. به طوری که شرایط زیر را برای تعداد پارکینگ ساختمان ها شاهد هستیم:

 

• واحد های مسکونی با متراژ 150 مترمربع یا کمتر از آن – یک پارکینگ
• واحدهای مسکونی بین 150 تا 200 مترمربع – 1.5 پارکینگ
• واحدهای مسکونی بیش از 200 مترمربع  – 2 پارکینگ
• به ازای دو واحد مسکونی یک پارکینگ با متراژ حداقل 16 متر مربع لازم است.
• در ساختمان ‌های 4 واحد و کمتر فضایی برابر با 32 متر مربع پارکینگ لازم است.
• در ساختمان‌ های دارای بیش از چهار واحد مسکونی، تا چهار واحد آن 50 مترمربع و به ازای هر واحد اضافی یک پارکینگ لازم است.

پارکینگ مزاحم

 

برخی واقع هنگام تنظیم صورت مجلس تفکیکی و تقسیم پارکینگ ساختمان به بعضی از واحد ها پارکینگ تعلق نگرفته و فضای کافی برای این امر وجود ندارد. در این زمان کارشناسان مربوطه اقدام به اختصاص فضا پارکینگ برای این واحد ها می کنند اما فضای مورد نظر با دیگر واحد های پارکینگ تداخل رفت آمد دارد. در این شرایط پارکینگ مربوطه را پارکینگ مزاحم می نامند. مالکین این واحد ها می بایست موارد زیر را در نظر داشته و آگاهانه اقدام به خرید کنند.

 

• مالکان پارکینگ مزاحم در صورتی اجازه استفاده از پارکینگ را دارند که در سند ملک حقی برای آن ها در نظر گرفته شده باشد.
• این پارکینگ ها در مقایسه با پارکینگ های دیگر و در شرایط غیر مزاحم ارزان تر می باشند.
• مالک مربوطه می بایست در صورت نیاز، در هر زمان از روز، اقدام به جابه جایی خودرو کند.

در همین رابطه بخوانید:

 

قوانین پارکینگ مزاحم

 

پارکینگ من کجاست؟

 

اگر این سوال برای شما نیز به وجود آمده است که پارکینگ من کجاست؟ در جواب باید گفت تنها راه پیدا کردن جای دقیق پارکینگ مراجعه به اسناد ملکی و صورت مجلس تفکیکی ساخت می باشد. متراژ دقیق پارکینگ، موقعیت و مساحت پارکینگ به صورت واضح در سند رسمی ملک مشخص می‌شود. اما در برخی موارد مالکیت پارکینگ در سند عنوان شده اما جای دقیق و مشخصی برای آن ذکر نشده است. در این موارد افراد می بایست به صورت مجلس تفکیکی ساختمان مراجعه کرده و با توجه به تقسیمات انجام شده پارکینگ واحد مورد نظر را پیدا کنند.

 

در مجموع می توان اختلافات بین ساکنین در خصوص پارکینگ ساختمان را در موارد زیر خلاصه کرد.

 

پارک نابجای خودرو

 

در برخی موارد ساکنین برخی واحد ها و یا مهمانان آنها خودرو خود را به گونه ای پارک کنند که امکان جابه جایی ماشین و استفاده از فضاهای اختصاصی دیگر ساکنین امکان پذیر نباشد. در این گونه موارد پیش از هر اقدامی ابتدا با رئیس ساختمان در خصوص مزاحمت ایجاد شده مشورت کرده و از وی درخواست همکاری کنید. رئیس ساختمان می تواند با شخص مربوطه وارد گفتگو شده و نسبت به موضوع به وی تذکر دهد اگر با وجود تذکر های داده شده شخص مربوطه همچنان به خودرو خود را در مکانی غیر از فضای مشخص شده برای وی پارک کند شما می توانید به مراجع قانونی مراجعه کرده و درخواست شکایت کنید.

 

بر طبق قانون پس از رسیدگی های لازم توسط مراجع قانونی ممکن است علاوه بر رفع مزاحمت، حکمی مبنی بر 6 ماه تا یک سال زندان برای شخص مزاحم در نظر گرفته می شود.

 

 

استفاده از پارکینگ به عنوان انباری

 

در مواردی مالکین واحد های آپارتمانی بجای پارک خودرو در فضای مربوطه اقدام به گذاشتن وسایل در آن قسمت می کنند در صورتی که گذاشتن هرگونه وسیله اضافه در فضای مربوط به پارک خودرو غیرقانونی بوده و ممنوع می باشد. در صورت گذاشتن وسایلی مانند میز و صندلی و یا هر گونه وسیله اضافی در فصای پارکینگ، دیگر ساکنین اجازه اعتراض و پیگیری موضوع را دارند. لذا به سبب کاربری فضای مشخص شده بایستی تنها به همان منظور مورد استفاده قرار گیرد.

 

توقف خودرو در قسمت های مشترک ساختمان

 

با توجه به تقسیم بندی های ذکر شده در بالا برخی قسمت های ساختمان به صورت اختصاصی بوده و تحت تملک افراد قرار دارد. برخی از قسمت ها نیز بصورت مشاع بوده و تحت تملک تمامی افراد و مالکان می باشد. لذا استفاده از این فضاها تنها با رضایت تمامی افراد امکان پذیر خواهد بود.

 

در برخی موارد افراد و ساکنینی که برای آنها فضایی اختصاصی جهت پارکینگ در نظر گرفته نشده است اقدام به پارک خودرو در فضای مشترک و مشاع ساختمان می کنند که این امر غیر قانونی بوده و در صورت شکایت افراد ساکن در ساختمان قابل پیگیری می باشد.

 

علاوه بر این برخی از ساکنین به سبب تملک بر دو بخش از پارکینگ، اقدام به پارک خودرو در فضای بین محدوده های مشخص شده جهت پارک خودروها می کنند در صورتی که این امر نیز غیر قانونی بوده و قابل پیگیری است. چراکه که فضاهای بین پارکینگ ها برای مانور ماشین ها و سهولت پارک کردن در نظر گرفته شده اند و اشغال کردن آنها می تواند موجب مزاحمت و دردسر دیگر ساکنین شود. لذا بایستی از پارک در قسمت های مشترک و همچنین فضای تعبیه شده بین پارکینگ ها خودداری کرد.

 

 

واگذاری پارکینگ به اشخاصی غیر از مالکان ساختمان

 

با توجه به نیاز برخی افراد به پارکینگ اضافه و در کنار آن نداشتن خودرو در برخی واحدها، شاهد اجاره و یا فروش پارکینگ ها هستیم. اما باید توجه داشت که فروش و واگذاری پارکینگ به افراد دیگر غیرقانونی می باشد چراکه پارکینگ ها جزئی از واحد مربوطه بوده و دارای سند جداگانه نمی باشد لذا فروش آن بصورت جداگانه امکان پذیر نیست.

 

اما اجاره پارکینگ ها به افراد ساکن ساختمان موردی نداشته و از نظر قانونی امکان پذیر می باشد.

 

نکاتی پیرامون پارکینگ ساختمان

 

• در زمان خرید و یا اجاره ملک محدوده پارکینگ خود را جویا و آن را مشخص کنید.
• در صورت خرید واحد آپارتمانی و انتقال سند در صورت دارا بودن پارکینگ حتما آن را در سند مربوطه قید کنید.
• توقف در محدوده پارکینگ دیگران جرم بوده و در صورت ادامه آن قابل پیگیری است.
• از توقف در محدوده پارکینگ دیگر ساکنین و یا پارک در فضای بین پارکینگ ها و قسمت های مشترک ساختمان خودداری کنید.
• گذاشتن اشیا اضافی در محدوده پراکینگ غیر قانونی است لذا از انجام این عمل خودداری کنید.
• تردد افراد ساکن در ساختمان که پارکینگ اختصاصی به آنها تعلق نگرفته است مجاز بوده و مانعی ندارد.

منظور از فسخ اجاره نامه چیست؟

 

هنگامی که پس از عقد قرارداد اجاره نامه، یکی از طرفین قرارداد، موجر و یا مستاجر، پیش از اتمام موعد قرارداد، تصمیم به باطل کردن قرارداد می کند، فسخ قرارداد اتفاق می افتد که بایستی در چارچوب قانون و با دلایل موجه صورت گیرد. اما سوالی که به وجود آید، این است که در چه صورت مستاجر می توانند قرارداد را فسخ کنند؟

 

در حالت کلی، اگر شرایطی برای فسخ در اجاره نامه ذکر شده باشد که به موجب آن، هر یک از طرفین از اختیارات لازم برای فسخ قرارداد بهره مند باشند، می توان تنها با استناد به آن شروط ذکر شده اقدام به فسخ قرارداد کرد، در غیر این صورت بایستی به روش های دیگر را مورد بررسی قرار داد.

 

 

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر چگونه است؟

 

در شرایط مختلف امکان دارد مستاجر پس از عقد قرارداد اجاره تصمیم به فسخ آن کرده و ملک را تحویل دهد. این امر با در نظر گرفتن شرایط و قوانین مربوطه امکان پذیر خواهد بود، اما مستاجر باید بداند که ممکن است مشمول پرداخت خسارت شود. در مجموع شرایط زیر را برای فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر را شاهد هستیم.

 

فسخ قرارداد اجاره پس از تحویل ملک

 

هرگاه، بنا به دلایلی مستاجر تصمیم به جابجایی و نقل مکان داشته باشد، می بایست قبل از تخلیه ملک، موضوع را به اطلاع موجر رسانده تا با هماهنگی و توافق صورت گرفته اقدامات لازم را انجام دهند. در این صورت با هماهنگی موجر، امکان فسخ قرارداد وجود دارد. لازم به ذکر است مستاجر باید دو ماه قبل از تخلیه ملک موجر را مطلع کند تا زمان کافی برای فراهم کردن مبلغ ودیعه یا همان رهن ملک را داشته باشد.

 

 

فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک

 

گاهی مستاجر پیش از تحویل ملک تصمیم به فسخ قرارداد می گیرد این اتفاق معمولا در شرایطی می افتد که فرد نسبت به ملک و شرایط آن ناراضی بوده و یا با عدم تعهد مالک برای انجام توافقات صورت گرفته روبرو هستیم. عدم تعهد مالک برای تحویل به موقع ملک دلیلی محکم برای فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر خواهد بود. علاوه بر این اگر ملک تحویل داده شده مطابق با شرایط ذکر شده در قرارداد نباشد مستاجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد مورد نظر کند.

 

با توجه به این موارد می توان دلایل زیر را برای فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر ذکر کرد:

 

• عدم پایبندی مالک به تعهدات ذکر شده در قرارداد

اگر مالک هنگام عقد قرارداد قول انجام کاری را داده باشد (رنگ آمیزی ملک یا تحویل ملک در زمانی مشخص) و در قرارداد نیز درج شده باشد، ولی به آن عمل نکند.

 

• عدم تطابق ملک با توافقات انجام شده در قرارداد

اگر ملک مورد نظر با آن چه که توسط مالک توصیف شده تفاوت زیادی داشته باشد یا ویژگی‌های ذکر شده در اجاره نامه را نداشته باشد.

 

• به وجود آمدن مشکلاتی جدی برای ملک پیش از تحویل به مستاجر به صورتی که امکان رفع آن نباشد.

به عبارتی ملک مورد نظر دارای مشکلاتی رفع ناشدنی باشد که باعث بلا استفاده شدن بخشی از ملک شود.

 

• ذکر شرایط و توافقاتی برای فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر و درج آن در قرارداد.

باید توجه داشت که مدت زمان فسخ اجاره نامه پیش از تحویل ملک، 1 هفته می باشد و در صورت وجود هریک از موارد بالا می بایست ظرف مدت یک هفته اقدام کرده و مالک را در جریان فسخ اجاره نامه قرار دهید. لازم به ذکر است اطلاع دادن به بنگاه دلیلی برای اطلاع مالک نخواهد بود. پس از اطلاع مالک، در اولین فرصت برای فسخ قرارداد به بنگاه مراجعه کرده و مراتب را اطلاع دهید.

 

خسارت فسخ قرارداد اجاره چقدر است؟

 

فسخ قراداد اجاره همان طور که بیان شد پس از تحویل ملک و یا قبل از تحویل ملک صورت می گیرد. معمولا فسخ قراداد اجاره پیش از تحویل ملک راحت تر بوده و خسارت کمتری را نیز باید برای آن پرداخت. این مبلغ خسارت معمولا به صورت توافقی بوده و هنگام تنظیم اجاره نامه در قرارداد درج می شود. اما اگر فسخ قراداد پس از تحویل ملک و با گذشت مدتی از  قرداد اجاره همراه باشد، مستاجر بایستی مبلغی برابر 1 ماه اجاره به عنوان خسارت به موجر پرداخت کند. که با موافقت موجر، امکان عدم پرداخت خسارت نیز وجود دارد.

 

 

فسخ اجاره نامه با کد رهگیری

 

ابطال یا فسخ کد رهگیری تنها با فسخ قرارداد مورد نظر انجام خواهد شد. به عبارتی ابطال کد رهگیری قرارداد اجاره به تنهایی معنایی نداشته و تنها با فسخ اجاره نامه قابل انجام است. برای فسخ قرارداد اجاره نیز دو حالت پیش روی افراد است که در هر دو حالت با اعلام فسخ قرارداد کد رهگیری اجاره نامه باطل خواهد شد.

 

• دو طرف با توافق یکدیگر اقدام به فسخ قرارداد می کنند

در این حالت با مراجعه به دفاتر املاک می توان فسخ اجاره نامه و کد رهگیری آن را درخواست کرد. مشاورین املاک نیز در سامانه املاک فسخ قراداد مورد نظر را اعلام کرده و کد مربوطه را باطل می کنند.

 

• وجود مشکل و اختلافی میان مالک و مستاجر

اگر به سبب وجود مشکلاتی برای طرفین قراداد امکان فسخ به صورت توافقی نباشد می بایست با مراجعه به مراجع قضایی و پیگیری فسخ قرارداد انجام گیرد. فسخ کد رهگیری اجاره نامه نیز در روند قضایی آن اجرا خواهد شد.

 

کمیسیون بنگاه در صورت فسخ قرارداد اجاره

 

هر قراردادی که در بنگاه های معاملاتی تنظیم گردد، مستلزم پرداخت کمیسیون به مشاور املاک است، حتی اگر قرارداد مورد نظر فسخ شود. بنگاه های املاک در ازای خدماتی که ارائه می دهند مبلغی را به عنوان کمیسیون دریافت می کنند و فسخ قرارداد اجاره موجب چشم پوشی از خدمات ارائه شده نمی باشد. لذا امکان دریافت تمام مبلغ پرداخت شده به عنوان کمیسیون املاک و یا بخشی از آن وجود ندارد.

 

به طور معمول در شرایط فسخ قراداد حق کمیسیون هر دوطرف توسط فسخ کننده قرارداد پرداخت می‌شود.

 

 

متن فسخ اجاره نامه

 

جناب آقای / سرکار خانم ……… فرزند ………… به شماره شناسنامه ………… و کد ملی ………… و به آدرس سکونت ………… عنوان موجر سند اجاره شماره ………… ازیک  طرف  و جناب آقای، سرکار خانم ……… فرزند …………… به شماره شناسنامه …………و کد ملی ………… و به آدرس سکونت ……… به  عنوان  مستاجر سند موصوف  ازطرف دیگر ضمن اعلام رضایت و توافق مبنی بر فسخ اجاره نامه فوق الذکر ضمن اقرار به انجام کلیه تعهدات طرف مقابل، اجاره نامه موصوف را از حال  التحریر سند برای بقیه مدت فسخ نموده و از این تاریخ نسبت به موضوع مورد فسخ هیچگونه حق و ادعایی از یکدیگر نداشته و حق هر گونه ادعا در آینده را نیز از خود سلب و ساقط نمودند.

در این مقاله خواهید خواند:

 

خرید خانه نوساز

 

خانه های نوساز یکی از گزینه های بازار مسکن می باشد که می توان برای خرید آن اقدام کرد. این قبیل خانه ها به سبب نو بودن و به روز بودن تجهیزاتشان دارای کیفیت بالاتری در مقایسه با خانه های چندسال ساخت بوده و لذا قیمت بالاتری را نیز تجربه می کنند. اما باید توجه داشت که برای خرید خانه های نوساز می بایست به نکات ویژه ای توجه کرد تا انتخاب بهتری داشته و بتوان در کنار خرید مناسب، سرمایه گذاری سودآوری نیز داشت.

 

خرید خانه نوساز برای سکونت یا سرمایه گذاری

 

اولین نکته ای که می بایست به آن توجه داشت هدف خریدار از خرید ملک می باشد. به طور معمول در بازار مسکن خرید خانه و ملک با دو هدف سرمایه گذاری یا سکونت انجام می شود. لذا بسته به هدف فرد می توان خرید خانه نوساز را سودآور یا همراه با ضرر دانست.

 

خرید با هدف سکونت:

 

اگر هدف فرد از خرید ملک سکونت و استفاده شخصی باشد می توان خرید خانه نوساز را گزینه ای مناسب دانست. چرا که این خانه ها در بالاترین سطح کیفی قرار داشته و فرد از تمامی امکانات و مزایای خانه در جهت استفاده شخصی بهره خواهد گرفت.

 

خرید با هدف سرمایه گذاری:

 

در مقابل اگر فرد با هدف سرمایه گذاری اقدام به خرید ملک کند خانه نوساز گزینه مناسبی نبوده و بایستی به دیگر گزینه ها فکر کرد. چرا که خانه های نوساز در طول سال های اولیه با کاهش قیمت بالایی مواجه بوده و این اتفاق نکته ای منفی برای سرمایه فرد خواهد بود.

 

 

ارزش گذاری خانه های نوساز

 

خانه های نوساز به دلیل نو بودن و قرار داشتن در بالاترین سطح کیفی در مقاسه با املاک مشابه و چند سال ساخت قیمت بیشتری داشته  از ارزش بالاتری برخوردار هستند. اما برای قیمت گذاری خانه های نوساز متریال و تجهیزات استفاده شده در ساخت خانه اهمیت بالایی دارد. علاوه بر این همراه شدن اسم برخی از سازندگان به سبب کیفیت بالای کارشان به نوعی موجب بالا رفتن قیمت خانه می شود. کیفیت کار سازنده که شاید در ظاهر کم اهمیت جلوه کند، یک ویژگی مثبت برای خانه خواهد بود. چرا که موجب بالا رفتن امنیت و کیفیت زندگی خواهد شد. در مجموع هنگام ارزش گذاری ملک به معیارهای زیر توجه کنید:

 

• متراژ و مساحت خانه
• ارزش املاک و نرخ معاملات انجام شده در منطقه مورد نظر
• اعتبار سازنده و کیفیت ساخت
• نقشه خانه
• متریال و تجهیزات به کار رفته
• امکانات ساخمان

توصیه هایی ضروری برای خرید خانه نوساز

 

هنگام خرید خانه های نوساز بسته به اینکه ساخت خانه در کدام مرحل باشد می توانید تصمیماتی متفاوت اتخاذ کنید. به عنوان مثال اگر مرحله نصبیجات خانه انجام نشده باشد می توانید ملک را تحویل بگیرید و بسته به سلیقه خود خانه را تکمیل کنید. لذا در هنگام خرید خانه نوساز به نکات زیر توجه داشته و آن ها مد نظر قرار دهید.

 

کیفیت ساخت

 

زمانی که اقدام به خرید خانه می کنید تنها امکان بررسی کیفیت در ظاهر خانه فراهم خواهد بود. اما توجه به خوش نام بودن و اعتبار سازنده خواهد توانست کمک بزرگی برای شما باشد تا با اطمینان بالاتری اقدام به خرید کنید. برای این منظور می توانید:

 

• اقدام به تحقیق در مورد اعتبار سازنده و کیفیت کارهای وی کنید.
• از همسایگان ساختمان در مورد روند اجرای ساختمان سوال کنید.
• دیگر ساختمان های اجرا شده و چندسال ساخت سازنده را مورد بررسی قرار دهید.

همانطور که بیان شد اعتبار سازنده باعث بالا رفتن قیمت خانه خواهد شد. که برای خرید ملک و اهمیت آن در کیفیت زندگی قابل پذیرش و با ارزش می باشد.

 

 

رعایت نکات حقوقی

 

در خرید خانه های نوساز اهمیت نکات حقوقی بالا رفته، لذا باید مورد توجه قرار گیرند. این قبیل املاک به سبب نوساز بودن ممکن است مراحل دریافت گواهی پایان کار آن سپری نشده باشد و شرایط تقسیم ملک و دریافت سند را نداشته باشد. لذا توصیه می شود برای معامله ملک نوساز موارد زیر را در نظر داشته باشید:

 

• اطمینان از تفکیک ملک و انجام مراحل آن
• اطمینان از زمان قطعی برای دریافت سند
• عدم رضایت برای خرید ملک بدون پروانه ساخت
• انجام معامله در بنگاه های معتبر و دارای مجوز رسمی
• تنظیم مبایعه نامه املاک
• ثبت معامله و دریافت کد رهگیری ملک
• درج تمامی امکانات ذکر شده توسط فروشنده مانند پارکینگ یا انباری و … در مبایعه نامه
• درج تمامی توافقات انجام شده مانند رنگ آمیزی ملک، داشتن نصبیجات، داشتن کولر و پکیج یا مواردی از این قبیل در برگه مبایعه نامه با ذکر تمام جزئیات

امکانات خانه

 

هر خانه ای امکانات خاص خود را داشته، اما شما در زمان خرید بسته به نیاز و اولویت های خود باید به آن توجه کنید. برای مثال تعداد کابینت ها، نورگیر بودن خانه، پوشش کف و دیوار ها، درب برقی پارکینگ و…. می تواند در شرایط عادی زندگی بسیار مهم جلوه کنند. علاوه بر این پیشنهاد می شود تمامی بخش های خانه را مورد بررسی قرار داده و با صبر و حوصله آن را ارزیابی کنید. برای بررسی برخی امکانات یا مصالح استفاده شده می توانید با متخصصین و سازندگان ملک که در این کار حرفه ای هستند مشورت گرفته و به کمک آن ها خانه، کیفیت ساخت، امکانات و جزئیات ملک را مورد بررسی قرار دهید.