خریدی امن و سودمند را در جوار حرم امام رضا علیه السلام را با ما تجربه کنید
برای اطلاعات بیشتر با ما در ارتباط باشید
کارگزاری مسکن پناهی
مدیر ارشد فروش
علیرضا پناهی
09151004426
🌹کار ما خوب کردن حال آدمهاست🌹
خریدی امن و سودمند را در جوار حرم امام رضا علیه السلام را با ما تجربه کنید
برای اطلاعات بیشتر با ما در ارتباط باشید
کارگزاری مسکن پناهی
مدیر ارشد فروش
علیرضا پناهی
09151004426
🌹کار ما خوب کردن حال آدمهاست🌹
خریدی امن و سودمند را در جوار حرم امام رضا علیه السلام را با ما تجربه کنید
برای اطلاعات بیشتر با ما در ارتباط باشید
کارگزاری مسکن پناهی
مدیر ارشد فروش
علیرضا پناهی
09151004426
🌹کار ما خوب کردن حال آدمهاست🌹
خریدی امن و سودمند را در جوار حرم امام رضا علیه السلام را با ما تجربه کنید
برای اطلاعات بیشتر با ما در ارتباط باشید
کارگزاری مسکن پناهی
مدیر ارشد فروش
علیرضا پناهی
09151004426
🌹کار ما خوب کردن حال آدمهاست🌹
خریدی امن و سودمند را در جوار حرم امام رضا علیه السلام را با ما تجربه کنید
برای اطلاعات بیشتر با ما در ارتباط باشید
کارگزاری مسکن پناهی
مدیر ارشد فروش
علیرضا پناهی
09151004426
🌹کار ما خوب کردن حال آدمهاست🌹
پس از ثبت رکورد بی سابقه نقدینگی وارد شده به بازار مسکن تهران در خرداد ۱۴۰۱، این رقم روندی نزولی اکید پیدا کرده و در ماه های بعد به کانال 20 همت رسید. مسیری که البته تنها تا نیمه پاییز دوام آورده و اکنون دوباره صعودی شده است.
به گزارش اقتصادنیوز، با شروع دوباره موج تقاضا در بازار مسکن تهران و افزایش قیمت آن در نیمه پاییز، نقدینگی وارد شده به این بازار نیز مسیری صعودی پیدا کرد.
به طور کلی بانک مرکزی هر ماه آمار قیمت مسکن تهران را درکنار تعداد معاملات در هر ماه منتشر می کند؛ به صورت متوسط و به تفکیک هر منطقه.
در این آمار ها مشاهده می شود در آبان 1401 تعداد معاملات و قیمت مسکن مسیری صعودی پیدا کرده و بعضا منجر به ثبت رکورد شده است.
متوسط قیمت مسکن تهران در آبان ماه امسال برابر با 46 میلیون و 700 هزارتومان بوده و نسبت به ماه قبل رشدی 6.8 درصدی داشته است. این دومین رکورد تورم مسکن تهران در این ماه به شمار می آید.
در کنار رشد این شاخص، شمار معاملات مسکن نیز وارد کانال 8 هزار فقره شده و از ماه قبل خود 47.8 درصد بیشتر شد. اتفاق هایی که خبر از خیز جدید ورود نقدینگی به این بازار داشته است.
باتوجه به داده های بانک مرکزی می توان متوسط متراژ معامله شده در بازار مسکن تهران را برابر با 85 متر مربع در نظرگرفت. در این صورت قیمت هر واحد آپارتمان مسکونی معامله شده در تهران در هر ماه معادل با متوسط قیمت ضرب در 85 خواهد بود. درادامه با ضرب این رقم در کل تعداد معاملات می توان برآوردی نسبی از وضعیت نقدینگی وارد شده به بازار مسکن تهران داشت.
طبق داده های اخیر بانک مرکزی این حجم از پول برابر با 31 هزار و 780 میلیارد تومان بوده که تقریبا رشدی 60 درصدی را نسبت به ماه قبل خود و نسبت به موقعیت مشابه خود در سال گذشته داشته است.
پس از آنکه در خرداد ماه رکورد بی سابقه 46 همتی در بازار مسکن تهران ثبت شد رفته رفته ازاین شاخص در بازار مسکن تهران کاسته شده و در ادامه در سه ماه گذشته ( ازمرداد ماه تا مهر ماه 1401) در کانال 20 هزار میلیارد تومان قرار گرفت.
این در حالی است که به عقیده برخی از تحلیل گران رشد دوباره تقاضا در بازار مسکن موجب شده تا قیمت مسکن نیز در این بازار بالا رفته و نقدینگی وارد شده در این بازار از مرز 31 هزار میلیارد تومان بالاتر رود. اتفاقی که برخی را مجاب به پذیرفتن موج جدید وارد شدن پول به این بازار کرده است.
تأمین مالی مسکن یکی از حوزههایی است که دولتهای دو دهه اخیر را که با ایدههای متفاوت روی کار آمدند را با چالشهای جدی روبرو کرده است.
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، چالش مسکن چه از سمت تأمین مالی سمت ساخت و عرضه و چه از سمت تقویت سمت تقاضا همواره یکی از چالشهای اصلی اقتصاد ایران در 20 سال اخیر بوده است. در سالهای اخیر دولتهای مختلف با سیاستهای متفاوتی در حوزه مسکن روی کار آمدند. سیاستهایی که هر کدام نقاط مثبت و منفی منحصر به فردی داشتند که امروز بعد از چند سال میتوان به بررسی آنها پرداخت. بدیهی است مهمترین نکتهای که هر اقدامی در حوزه مسکن را به چالش میکشد و عیار ایده هر کارشناسی را در این حوزه میسنجد، نحوه و چگونگی تأمین مالی در این حوزه حیاتی است.
اگرچه در این گزارش قصد قضاوت و بررسی موشکافانه سیاستهای 20 سال اخیر دولتها در حوزه تأمین مالی ریالی عرضه و تقاضای مسکن را نداریم، اما مرور خلاصهوار این اقدامات میتواند به تفهیم ایده جدید و بکری که در پایان گزارش به آن اشاره میکنیم، کمک کند.
مسکن مهر، ایده دولت نهم و دهم در مسکن
محمود احمدینژاد، رئیس دولت نهم و دهم، یکی از مهمترین اهداف دولت خود را کاهش هزینه مسکن و تأمین مسکن ارزانقیمت برای مردم عنوان کرد. نتیجه این تفکر هم تولد ابرپروژه مسکن مهر و ساخت حدود 2 میلیون مسکن طی 8 سال بود. پروژهای که شاید بتوان آن را بزرگترین پروژه ساخت مسکن بعد از انقلاب دانست.
اگرچه این اتفاق، سبب خانهدار شدن افراد زیادی شد و محبوبیت اجتماعی زیادی را برای رئیس جمهور وقت کسب کرد اما مهمترین نقدی که کارشناسان اقتصادی به این اقدام دولت احمدینژاد وارد میکردند، نحوه تأمین مالی این ابرپروژه بود که به طور مستقیم از محل پایه پولی تأمین میشد.
به صورتی که آمارهای بانک مرکزی نشان میدهد که در دولتهای نهم و دهم حدود 450 تا 500 هزار میلیارد ریال یعنی معادل 45 هزار میلیارد تومان (45 تا 50 میلیارد دلار) خط اعتباری بانک مرکزی برای مسکن مهر در نظر گرفته شد. اقدامی که برخی از کارشناسان و صاحبنظران اقتصادی آن را یکی از دلایل تورمهای سنگین سالهای بعد کشور میدانند.
در همین راستا یکی از مشهورترین اظهارنظرها مربوط به «پیمان قربانی» معاون اقتصادی بانک مرکزی در دولتهای دوازدهم و سیزدهم است که چندی قبل گفته بود: امروزه بحث آثار نامطلوب شیوه تأمین مالی از منابع پرقدرت بانک مرکزی در جامعه روشن شده و این نوع شیوه تأمین مالی موجب افزایش نقدینگی و به دنبال آن افزایش تورم شده است.
به عقیده وی، حدود 43 درصد پایه پولی کشور مربوط به بدهی بانک مسکن به بانک مرکزی بابت تأمین مالی طرح مسکن مهر است. آثار منفی این استقراض موجب شد تا در دولت یازدهم و در تکمیل واحدهای مسکن مهر، موضوع تغییر منابع مورد نیاز از شیوه گذشته مورد تأکید قرار گیرد.
تمرکز بر تحریک تقاضا، در دولت یازدهم
تیم اقتصادی دولت روحانی بر این باور بود که پروژه ساخت مسکن و افزایش عرضه در این حوزه را از محل پایه پولی و استقراض از بانک مرکزی ادامه ندهد، چرا که آثار زیانباری که استقراض از بانک مرکزی یا به بیان سادهتر خلق نقدینگی و عرضه پول پر قدرت بر تورم کشور تحمیل کرد (خصوصاً در دورهای که فشار تحریمی اقتصاد ایران را به تنگنا برد و دسترسی به منابع ارزی محدودتر شد) در آن مقطع که زمزمههای جهشهای ارزی سنگین به واسطه تشدید تحریمها به گوش میرسید، بر هیچکس پوشیده نبود.
بنابراین دولت تدبیر و امید، تصمیم گرفت تا تنظیم بازار را با استفاده از تحریک در سمت تقاضا، یعنی با اعطای تسهیلات مالی و وامهای ساخت مسکن بچرخاند. دولت دوازدهم سعی کرد تا این روش را برای در امان ماندن از چالش تورمی که افزایش عرضه در مسکن با استفاده از پایه پولی میتوانست برای کشور پدید بیاورد، جایگزین کند.
جهش تولید مسکن، از حکم قانونی مجلس تا تأکید دولت برای بازگشت به سمت عرضه
دولت سیزدهم در شرایطی روی کار آمد، که اوضاع مسکن بعد از جهش تورمی سالهای 96 تا 99 اوضاع نابسامان و بسیار پیچیدهتری از قبل بود. تقریباً بعد از دولت احمدینژاد شاهد اتفاق محسوسی از سوی عرضه و ساختوساز مسکن نبودیم. از سویی دیگر در حوزه تأمین مالی ریالی، انتظار برای تخصیص خط اعتباری ویژه برای ساخت مسکن مشابه آنچه که به عنوان طرح مسکن مهر تجربه شد در شرایطی که اقتصاد ایران با سرکشی نقدینگی و تورم لجامگسیخته مواجه است نتیجهای جز تحمیل مجدد فشارهای تورمی شدید بر مردم و اقتصاد کشور نخواهد داشت.
همچنین ایده تحریک تقاضا که در دولت روحانی در دستور کار دولت قرار گرفت هم چندان موفقیتآمیز نبود و عملاً دردی را در این حوزه دوا نکرد.
بنابراین فشار سنگین تحمیل شده به مردم به دلیل نابهسامانی بازار مسکن سبب شد تا یکی از وعدههای پر تکرار انتخاباتی نامزدهای ریاست جمهوری حول مسئله مسکن تعریف شود. از این رو رئیس جمهور منتخب مردم نیز محور وعدههای خود را بر مسئله مسکن بنا نهاده و وعده ساخت سالانه 1 میلیون مسکن و مجموعاً 4 میلیون مسکن در 4 سال را ارائه داد.
چهار مسیری که جهت تأمین مالی پروژههای ساخت و ساز مسکن ارائه شد و تا کنون شاهد اجرای آنها بودهایم، به ترتیب، بهره بردن از ظرفیت صادرات نفت در قبال ورود سرمایه مستقیم خارجی برای اجرای پروژههای مسکن، مسیر دوم استفاده از ظرفیت تسهیلات بانکی، مسیر سوم استفاده از مولدسازی و عرضه اموال مازاد دولتی و اخذ مالیات از خانههای خالی و لوکس و مسیر آخر تأسیس صندوق املاک و مستغلات در بازار سرمایه بود.
در ادامه گزارش به بررسی و واکاوی هر یک از این چهار ایده میپردازیم:
1ـ نفت در مقابل تأمین سرمایه ساخت مسکن
در اوایل شروع به کار دولت سیزدهم، وزیر راه و شهرسازی، خبر از فاینانس چین در قبال تأمین مالی ساخت 2 میلیون مسکن داد.
همچنین اعلام شد که حدود 360 هزار میلیارد تومان اعتبار برای اجرای پروژه ساخت 1 میلیون مسکن در سال نیاز است که تقریباً معادل با 16 میلیارد دلار خواهد بود و برای تأمین مالی این بخش به صادرات 228 میلیون بشکه نفت با قیمت 70 دلار نیاز است. این موضوع نشان میدهد که ایران باید این میزان صادرات نفت را به چین داشته باشد تا در مقابل آن فاینانس پروژههای مسکن ایران اجرایی شود.
اگرچه شاید این طرح هیچگاه به صورت رسمی بیان نشد و صرفاً در محافل کارشناسی حول آن بحث و تبادل نظر صورت گرفت، اما در صورت اجرایی شدن هم با توجه به کسری بودجهای که احتمالاً دولت باید با آن دست و پنجه نرم کند، حداقل در شرایط فعلی عملاً این ایده را غیر قابل استناد و غیرقابل اجرا میکند.
2ـ افزایش سهم مسکن در تسهیلات نظام بانکی
شاید اصلیترین و مهمترین ایده مجلس و یا دولت سیزدهم که قصد داشت به واسطه آن وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال را محقق کند، تأمین مالی با استفاده از افزایش سهم مسکن در تسهیلات بانکی بود.
اگر چه در گزارشهای قبلی که در این خصوص نوشتیم به طور مفصل به واکاوی این ایده و عللی که عملاً آن را غیر قابل اجرا میکند، به طور کامل و مفصل اشاره کردیم، اما در ادامه این گزارش به تشریح مختصر روندی که پروژه مسکن ملی را به چالش کشیده است، میپردازیم.
طبق شاخص بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر خانه در تهران در سال جاری (پاییز 1401) 46 میلیون تومان و بر اساس شاخص مرکز آمار ایران، 46.7 میلیون تومان است. بنابراین بر اساس هر دو شاخص تورم مسکن در یک سال گذشته که ریشه در کاهش عرضه، ورود سفتهبازانه صاحبان سرمایه و یا هر علت دیگری که در این حوزه قابل تصور است، بیش از 30 درصد است.
به همین دلیل مجلس و دولت قانون جهش تولید مسکن را تدوین کردند، که متأسفانه بررسیها حاکی از عدم موفقیت این طرح است. اصلیترین دلیل عقبماندگی در ساخت و ساز در طرحهای ملی مسکن عدم تأمین مالی و همراهی بانکها و مؤسسات اعتباری در تسهیلاتدهی و تأمین مالی ریالی این بخش ذکر شده است.
به استناد ماده 4 قانون جهش تولید مسکن، بانکها و مؤسسات اعتباری غیربانکی مکلفند که حداقل 20 درصد تسهیلات پرداختی در هر سال را به بخش مسکن اختصاص دهند.
چرا ایده تأمین مالی ساخت از مسیر تسهیلات بینتیجه است؟
بررسی آمارها نشان میدهد نظام بانکی به تعهد خود در پرداخت 360 هزار میلیارد تومان تسهیلات قانون جهش تولید مسکن عمل نکرده یا نتوانسته عمل کند.
بر این اساس تا کنون حدود 18 هزار میلیارد تومان (حدود 5 درصد) تسهیلات پرداخت کرده است و همین امر سبب عقبافتادگی تولید مسکن در سال قبل و سال جاری شده است.
اگرچه برای بانکهایی که به تعهدات خود عمل نکنند جریمه (اخد مالیات 20 درصدی) در نظر گرفته شده است، اما به طور کلی میتوان گفت ایده مذکور هم به 3 دلیل اجرایی نشده است؛
1. چالشهای ترازنامهای بانکها
2. نظارت سختگیرانه بانک مرکزی در رشد ترازنامه سیستم بانکی با هدف کنترل نقدینگی و پایه پولی
3. نقدینهخواهی شدید سایر بخشهای اقتصاد (به خصوص پس از طرح مردمیسازی یارانهها)
3ـ تأسیس صندوق ملی مسکن
در آخر و بعد از عدم موفقیتی که دو ایده قبلی را تقریباً ناکارآمد جلوه داد، طرح تأسیس صندوق ملی مسکن روی میز تیم اقتصادی دولت قرار گرفت. کلانایده این طرح بر این مبنا بود که با استفاده از اخذ مالیات بر خانههای خالی و لوکس و همچنین مولدسازی داراییهای دولت و عرضه مازاد این داراییها، تأمین منابع مالی برای ساخت و تحول در طرح ملی مسکن صورت گیرد.
اگر چه در آغاز کار، «رستم قاسمی» درباره اقدامات وزارت راه و شهرسازی در تأمین منابع مالی طرح جهش تولید مسکن از طریق فروش اموال و داراییهای مازاد دولتی، گفت: “امسال میتوانیم از طریق فروش اموال و داراییهای مازاد دولتی و وزارت راه تا سقف 30 هزار میلیارد تومان برای طرح نهضت ملی مسکن تأمین منابع مالی داشته باشیم، اما براساس گفتههای رئیس هیأت عامل صندوق ملی مسکن حدود 6 هزار و 600 میلیارد تومان به صندوق ملی مسکن واریز شده که عمده آن سهم خزانه دولت است که در راستای مولد سازی و فروش اموال مازاد صورت گرفته بود و عملاً مالیات از خانههای خالی و لوکس سهم ناچیزی در واریز به صندوق ملی مسکن داشته است. این در حالی است که برای تأمین مالی ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی 400 هزار میلیارد تومان منابع مورد نیاز است.
4ـ تأسیس صندوق املاک و مستغلات
صندوق املاک و مستغلات، نوعی از صندوقهای سرمایهگذاری است که برای افراد با هر سرمایهای که در اختیار دارند، این امکان را فراهم میکند تا بتوانند در مسکن سرمایهگذاری کنند و عملاً متناسب با مقدار پولی که در دسترس دارند، در ملکی که در این صندوقها عرضه میشود سهیم شوند و به نوعی از تورم مسکن جا نمانند.
همچنین میتوان از دیگر اهداف این صندوقها را تأمین مالی برای ساخت پروژههای مسکونی نام برد که البته نیاز به عرضه هرچه بیشتر چنین صندوقهایی در آینده است.
اگرچه روزهای زیادی از تأسیس صندوق املاک و مستغلات نمیگذرد و برای قضاوت در مورد آن کمی زود است، اما به نظر میرسد مشکلات حوزه مسکن آنقدر زیاد باشد که این صندوق در کوتاهمدت دردی از آن دوا نکند، اما علاوه بر این موضوع، در روزهای اخیر که شاهد عرضه این صندوق در بازار سرمایه بودیم نوسانات سنگین این صندوق، حاکی از احتمال بالای سفتهبازی و ورود سفتهبازان به این صندوق است.
گفتنی است عملاً با شکست یا به بیانی بهتر، عدم موفقیت محسوس 4 ایده مطرح شده در حوزه مسکن در حوزه مسکن، رستم قاسمی وزارت راه و شهرسازی را ترک کرد تا علاوه بر اینکه ابهامات و چالشهای وعده ساخت یک میلیونی مسکن در سال، روز به روز بیشتر شود، قاسمی نیز دومین وزیر کابینه دولت سیزدهم باشد که از این دولت خداحافظی میکند.
آیا صندوق توسعه ملی به داد مسکن میرسد؟
به نظر میرسد با توجه به شرایط پرابهام و سختی که عدم توازن عرضه و تقاضا در مسکن به وجود آورده به صورتی که شاهد افزایش قیمت در در این حوزه هستیم، تمرکز و توجهات را از اینکه چه کسی میخواهد وزیر شود باید به این سو برد که چه کسی و با چه ایدهای میخواهد سکّان وزارت مهم راه و شهرسازی را به دست گیرد.
وام ارزی یا مشارکت ریالی صندوق توسعه در اَبرپروژه تأمین مالی مسکن
در برههای که اکثر کارشناسان و صاحبنظران اقتصادی، از عدم وجود ایده در حوزه مسکن مینویسند و از مواجهه با بنبست جدی در این حوزه خبر میدهند، شاید ایده استفاده از منابع صندوق توسعه ملی در قالب استقراض ارزی از این صندوق، ایده جدید و بکری باشد که بتواند دست وزیر آتی وزارت راه و شهرسازی را پر کند و حداقل در شرایط فعلی مورد بررسی کارشناسانه قرار گیرد.
بر اساس ماده 16 قانون احکام دائمی برنامههای توسعه کشور که در حکم اساسنامه دائمی صندوق توسعه ملی آمده است، مأموریت صندوق توسعه ملی، تبدیل بخشی از عواید ناشی از فروش نفت و گاز و میعانات گازی و فرآوردههای نفتی به ثروتهای ماندگار، مولد و سرمایههای زاینده اقتصادی و نیز حفظ سهم نسلهای آینده از منابع نفت و گاز و فرآوردههای نفتی است.
با توجه به مأموریتی که در اساسنامه صندوق توسعه ملی آمده، تزریق منابع این صندوق بر اساس ساز و کار قانونی که میتوان برای آن تدوین کرد چه در قالب استقراض ارزی از این صندوق و چه در قالب شراکت صندوق توسعه در پروژههای اقتصادی و ساختوساز مسکن، بتواند در این شرایط حساس راهگشا باشد و چرخ مسکن را که به کندی میچرخد، سرعت دهد.
انتهای پیام/
تعداد معاملات مسکن در آبان ماه ۱۴۰۱ برخلاف برخی پیشبینیها افزایش پیدا کرد.
به گزارش اقتصادنیوز به نقل از ایسنا، تحرک بازار مسکن در دومین ماه از پاییز امسال در حالی رقم خورد که به دلیل پایان فصل جابهجایی انتظار رشد حدود ۷ درصد قیمتها و ۴۸ درصد معاملات دور از ذهن بود؛ اما کارشناسان معتقدند نوسانات نرخ ارز، بخشی از سرمایهها را به منظور محافظت در برابر تورم به سمت بازار ملک سوق داد.
به گزارش ایسنا، بررسی وضعیت بازار مسکن شهر تهران در هشتمین ماه از سال جاری تحرک نسبی این بازار را نشان میدهد که به افزایش ۶.۸ درصدی قیمتها منجر شد و متوسط قیمت به ۴۶.۷ میلیون تومان در هر متر مربع رسید. این در حالی است که طی دو ماه قبل از آن بازار به ثبات نسبی رسیده بود و نرخ رشد ماهیانه آن به ترتیب ۱.۱ و ۱.۲ درصد اعلام شد. ظاهرا فشار تقاضا برای واحدهای کوچک متراژ در مناطق جنوبی، پدیدهی غالب در این بازار است.
تعداد معاملات در آبان ماه ۱۴۰۱ برخلاف برخی پیشبینیها افزایش پیدا کرد. در این ماه حدود ۸۰۰۰ فقره قرارداد خرید و فروش آپارتمان منعقد شد که از افزایش ۴۷.۸ درصد نسبت به مهر امسال و رشد ۹.۶ درصد نسبت به آبان پارسال حکایت دارد. به نظر میرسد بخش قابل توجهی از متقاضیان سرمایهای و مصرفی تحت تاثیر انتظارات تورمی و نوسانات نرخ ارز در آبان ماه اقدام به خرید آپارتمان کردهاند.
بررسی وضعیت سالیانهی بازار مسکن شهر تهران از افزایش ۴۶ درصدی قیمت نسبت به آبان سال گذشته خبر میدهد که ۲ درصد پایینتر از تورم نقطه به نقطه و ۲ درصد بالاتر از تورم عمومی بود. این اولین بار در سال جاری است که قیمتها در بازار مسکن از تورم عمومی فراتر میرود. بالا رفتن قیمت مسکن، تبعاتی را به دنبال دارد که خروج بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی و رکود ساخت و ساز از جملهی این تبعات است. هماکنون سهم واحدهای با عمر بنای کمتر از ۵ سال از کل معاملات ۲۸.۴ درصد است که کمترین میزان دست کم از هشت سال اخیر تا کنون محسوب میشود.
کمبود واحدهای مرغوب متناسب با قدرت خرید متقاضیان در مناطق میانی و جنوبی تهران، افزایش قیمت در این مناطق را در مقایسه با نیمه شمالی تهران تشدید کرده است. آبان امسال بالاترین رشد ماهیانه قیمت در بین مناطق پرمعاملهی تهران با ۱۳.۶ درصد به منطقه ۴ تعلق داشت و بیشترین افزایش سالیانه قیمت نیز با ۶۰ درصد مربوط به منطقهی ۱۰ بود. دو منطقهی مذکور به ترتیب رتبههای چهارم و دوم را در تعداد معاملات شهر تهران دارند.
مناطق ۵، ۱۰، ۲، ۴، ۷ و ۸ به ترتیب جایگاههای اول تا ششم از نظر تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن شهر تهران را در اختیار دارند که بیش از نیمی از معاملات را در بین مناطق ۲۲ گانه در آبان ۱۴۰۱ به خود اختصاص دادند. منطقهی یک نیز جایگاه هشتم را درخصوص سهم از معاملات به دست آورد.
آبان پارسال میانگین قیمت هر متر خانه در منطقه یک ۷۲ میلیون و ۷۴۹ هزار تومان بوده که در حال حاضر به ۹۵ میلیون ۱۱۴ هزار تومان رسیده است. نرخ رشد ماهیانه قیمت در این منطقه ۷.۶ درصد و رشد سالیانه آن ۳۰.۷ درصد بوده که کمترین میزان افزایش قیمت را در هشت منطقهی پرتقاضای تهران به ثبت رساند.
در منطقه ۲ که جایگاه سوم را از نظر تعداد معاملات دارد متوسط قیمت مسکن از متری ۵۰ میلیون و ۳۸ هزار تومان در آبان سال گذشته به ۶۸ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان در آبان ۱۴۰۱ رسیده است. در این منطقه با رشد ماهیانه ۷.۳ درصد و رشد سالیانه ۳۶.۵ درصد قیمت مواجه بودهایم.
در منطقهی ۵ به عنوان پرمعاملهترین منطقهی تهران در حال حاضر قیمت هر متر مسکن به طور میانگین ۵۶ میلیون و ۳۲۶ هزار تومان است که افزایش ۲.۶ درصد در مقایسه با ماه گذشته و ۴۷.۵ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته را نشان میدهد. قیمت مسکن در منطقه ۴ هم از ۳۴ میلیون و ۱۵۴ هزار تومان در آبان سال گذشته به ۵۲ میلیون و ۶۶۴ هزار تومان در آبان سال جاری رسیده که افزایش ۵۴ درصد را به ثبت رساند. طی یک ماه گذشته نیز قیمت مسکن در این منطقه افزایش ۱۳.۶ درصد را نشان داد.
آبان ۱۴۰۱ در مناطق ۷، ۱۰ و ۱۴ نیز به ترتیب میانگین قیمت مسکن ۴۳.۶ میلیون، ۳۳.۴ میلیون و ۳۴.۸ میلیون بوده است. میزان افزایش ماهیانه و سالیانه قیمت در منطقه ۷ به میزان ۴.۶ درصد و ۴۴.۶ درصد بود. در منطقه ۱۰ رشد قیمت در مقایسه با ماه گذشته ۴.۵ درصد و نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۶۰ درصد به ثبت رسید. میزان افزایش ماهیانه و سالیانهی قیمت در منطقهی ۱۴ به عنوان پنجمین منطقهی پرتقاضا در بازار مسکن به ترتیب ۴.۴ درصد و ۴۷ درصد اعلام شد.
اما در منطقهی ۱۸ به عنوان ارزانترین منطقهی در بازار مسکن شهر تهران قیمت هر متر خانه از ۱۴ میلیون و ۵۱۹ هزار تومان در آبان سال گذشته به ۲۳ میلیون و ۹۳ هزار تومان در آبان امسال رسید. رشد ماهیانه قیمت در منطقه ۱۸ به میزان ۸.۴ درصد و افزایش سالیانهی قیمت نیز ۵۹ درصد بوده است.
فرشید پورحاجت ـ عضو هیات مدیره کانون انبوهسازان در تحلیل رونق نسبی بازار مسکن در آبان ماه ۱۴۰۱ به ایسنا گفت: بخشی از این رشد به نوسانات قیمت ارز برمیگردد، علت دیگر افزایش قیمت نهادههای ساختمانی است و مسالهی بعدی به انجام نشدن کار خاصی در پروژه نهضت ملی مسکن بر میگردد که باعث انصراف متقاضیان از این پروژه شده و اثراتش در بازار مسکن بروز پیدا کرده است.
وی با بیان اینکه شرایط ساخت وساز در کشور مساعد نیست، تاکید کرد: اندک کارگاههای ساختمانی که در این مدت فعال بودند با نوسانات اخیر قیمت مصالح ساختمانی از جمله یونولیت و خدمات مرتبط با بخش ساخت وساز دچار مشکلاتی شدهاند.پیداست وزارت راه و شهرسازی و وزارت صمت هم موضوع را چندان جدی نگرفتهاند.
پس از ثبت رکورد بی سابقه نقدینگی وارد شده به بازار مسکن تهران در خرداد ۱۴۰۱، این رقم روندی نزولی اکید پیدا کرده و در ماه های بعد به کانال 20 همت رسید. مسیری که البته تنها تا نیمه پاییز دوام آورده و اکنون دوباره صعودی شده است.
به گزارش اکوایران، با شروع دوباره موج تقاضا در بازار مسکن تهران و افزایش قیمت آن در نیمه پاییز نقدینگی وارد شده به این بازار نیز مسیری صعودی پیدا کرد.
به طور کلی بانک مرکزی هر ماه آمار قیمت مسکن تهران را درکنار تعداد معاملات در هر ماه منتشر میکند. به صورت متوسط و به تفکیک هر منطقه.
در این آمار ها مشاهده میشود در آبان 1401 تعداد معاملات و قیمت مسکن مسیری صعودی پیدا کرده وبعضا منجر به ثبت رکورد شده است.
متوسط قیمت مسکن تهران در آبان ماه امسال برابر با 46 میلیون و 700 هزارتومان بوده و نسبت به ماه قبل رشدی 6.8 درصدی داشته است. این دومین رکورد تورم مسکن تهران در این ماه به شمار می آید.
در کنار رشد این شاخص، شمار معاملات مسکن نیز وارد کانال 8 هزار فقره شده و از ماه قبل خود 47.8 درصد بیشتر شد. اتفاق هایی که خبر از خیز جدید ورود نقدینگی به این بازار داشته است.
باتوجه به داده های بانک مرکزی می توان متوسط متراژ معامله شده در بازار مسکن تهران را برابر با 85 متر مربع در نظرگرفت. در این صورت قیمت هر واحد آپارتمان مسکونی معامله شده در تهران در هر ماه معادل با متوسط قیمت ضرب در 85 خواهد بود. درادامه با ضرب این رقم در کل تعداد معاملات می توان برآوردی نسبی از وضعیت نقدینگی وارد شده به بازار مسکن تهران داشت.
طبق داده های اخیر بانک مرکزی این حجم از پول برابر با 31 هزار و 780 میلیارد تومان بوده که تقریبا رشدی 60 درصدی را نسبت به ماه قبل خود و نسبت به موقعیت مشابه خود در سال گذشته داشته است.
پس از آنکه در خرداد ماه رکورد بی سابقه 46 همتی در بازار مسکن تهران ثبت شد رفته رفته ازاین شاخص در بازار مسکن تهران کاسته شده و در ادامه در سه ماه گذشته ( ازمرداد ماه تا مهر ماه 1401) در کانال 20 هزار میلیارد تومان قرار گرفت.
این در حالی است که به عقیده برخی از تحلیل گران رشد دوباره تقاضا در بازار مسکن موجب شده تا قیمت مسکن نیز در این بازار بالا رفته و نقدینگی وارد شده در این بازار از مرز 31 هزار میلیارد تومان بالاتر رود. اتفاقی که برخی را مجاب به پذیرفتن موج جدید وارد شدن پول به این بازار کرده است.
بعد از ۴ ماه که تورم ملکی رو به کاهش بود و تعداد معاملات کم میشد، در آبانماه مسکن هم تسلیم تلاطم بازارها شد و جهش ۷ درصدی را ثبت کرد.
رد پای تلاطم در بازار مسکن
فردای اقتصاد: از اواخر شهریورماه با افزایش ناآرامیها و پایان مذاکرات احیای برجام، سطح انتظارات تورمی در بازارها دوباره در مسیر صعودی قرار گرفت. به طوری که در شهریور نسبت پول به نقدینگی که میتواند نماگری از عدم اطمینان اقتصادی باشد به بیشترین سطح خود طی یک دهه گذشته رسید. از طرفی دیگر نرخ ارز هم که چند ماهی در نزدیکی مرز ۳۰ هزار تومانی بود به سرعت از این سطوح عبور کرد و طی دو ماه بعد تا ۳۶ هزار تومان (معادل حدود ۲۰ درصد) هم رشد کرد و رکوردهای تاریخی جدیدی بر جای گذاشت. سکه هم رکورد تاریخی خود را شکست و قیمت خودرو هم در مسیر صعودی قرار گرفت.
در این میان اما طی شهریور و مهر بازار مسکن واکنش چندانی به این اتفاقات نشان نداد. به طوری که در مهرماه حجم معاملات باز هم کاهش یافت و رونق نسبی بازار مسکن به کمترین میزان از اوایل سال گذشته، یعنی همزمان با آغاز مذاکرات وین در روزهای پایانی دولت روحانی، رسید. (بخوانید: )
اما به نظر میرسد این بیواکنشی مسکن به تلاطمات اقتصادی در آبان به پایان رسیده است. به طوری که حجم معاملات مسکن در تهران با جهش سریع حدودا ۵۰ درصدی به بیش از ۸ هزار واحد مسکونی رسیده است و متوسط قیمت هر متر مربع مسکن هم با جهش ۶.۸ درصدی مواجه شده است. این رشد عجیب باعث شده تا متوسط قیمت مسکن تهران که در مهر ماه متری ۴۳.۷ میلیون تومان بود با افزایش ۳ میلیون تومانی به متری ۴۶.۷ در آبان برسد.
مسکن به دنبال دلار
به نظر میرسد بازار مسکن در مسیر رکودی شدن قرار گرفته شده بود تا دوباره تلاطمی دیگر برای اقتصاد ایران از راه رسید. یک نوبت در فصل بهار مسکن متلاطم شد که علت اصلی آن را میشد افزایش جدی انتظارات تورمی بعد از توقف ناگهانی مذاکرات در پایان سال گذشته به خاطر حمله روسیه به اوکراین و همچنین حذف دلار ۴۲۰۰ تومانی در اوایل سال جاری دانست. اما بعد از جهش تند و تیز مسکن و انحراف قیمت ملک از سطوح تاریخی این بازار را رکودی کرد. به طوری که در مهر همزمان با ماه نخست تلاطمات جدید قیمت مسکن تغییر نکرد و حتی حجم معاملات کاهش ۱۰ درصدی را ثبت کرد. اما به نظر میرسد بازار مسکن که به طور معمول بازاری کندتر محسوب میشود، با یک ماه تاخیر در آبانماه به این اتفاقات واکنش نشان داده است. در همین خوص هم میتوان به قیمت دلاری مسکن اشاره کرد که در آبان دوباره بیشتر شد. بعد از رسیدن قیمت دلاری مسکن به بیش از ۱۴۰۰ دلار در پایان نیمه اول امسال، بازار مسکن در مهرماه کمنوسان بود ولی دلار با سرعت افزایش مییافت. در نهایت هم به علت رشد ۸ درصدی قیمت دلار در مهر، قیمت دلاری مسکن هم تعدیل شد و از سقف ۱۳ ساله عقب نشست. اما در ماه گذشته دوباره مسکن رشد قیمتی بیشتری نسبت به ارز را تجربه کرده تا روند تخلیه حباب دلاری مسکن متوقف شود. به طوری که با متوسط دلار ۳۴.۷ هزار تومانی در مهرماه، قیمت دلاری مسکن به حدود ۱۳۵۰ دلار بر متر مربع رسیده است.
در حالی قیمت هر متر مربع مسکن به ۱۳۵۰ دلار رسیده است که میانگین ده ساله آن در تهران حدود متری ۱۰۵۰ دلار است. چنین چیزی نشان از اضافه جهش ۳۰ درصدی قیمت مسکن نسبت به دلار دارد. البته نکته قابل توجه این که به اعتقاد بسیاری از کارشناسان قیمت مسکن در ایران به طور کل دارای یک حباب تاریخی است. در گزارشهای پیشین بارها به علت این حباب ساختاری پرداخته شده است. مهمترین دلیل را اما میتوان بیماری هلندی، نبود فرصتهای مناسب برای سرمایهگذاری و بیثباتی بالای اقتصادی دانست که منجر شده تا پولها به جای رفتن به سمت تولید در بازارهای غیرمولدی مانند مسکن سرمایهگذاری شود. به این ترتیب حالا که قیمت مسکن به بیش از سطوح تاریخی خود که آنها هم به نوعی حبابی بودهاند رسیده، میتوان گفت که مسکن حباب در حباب شده است.
برخلاف وضعیت خرید و فروش مسکن که در سال جاری چند مرتبه بین رکود و رونق در نوسان بوده، بازار اجارهبها مدام در حال افزایش هزینهها بوده است. به طوری که بعد از ثبت تورم ماهانه ۷ درصدی در مهرماه، در ماه گذشته هم تورم اجاره در شهر تهران ۴.۱ درصد و در کل نواحی شهری استان ۵ درصد بوده است. جاماندگی اجاره در موجهای قبلی رشد قیمت مسکن باعث شد تا نسبت قیمت به اجاره به سطوح عجیبی برسد. حالا از سال گذشته اجارهبها بیتوجه به تغییر یا عدم تغییر قیمت مسکن، مدام در حال افزایش است. به طوری که از ابتدای سال متوسط قیمت مسکن در تهران حدود 30 درصد، متوسط اجارهبهای تهران ۳۴ درصد و اجارهبهای حومه تهران ۳۷ درصد افزایش یافته است. رشد بیشتر اجاره در شهرهای اطراف پایتخت میتواند نشاندهنده مهاجرت معکوس پایتختنشینانی باشد طی سالهای اخیر با ده برابر شدن هزینه مسکن در تهران دیگر امکان زندگی در پایتخت را ندارند و به مناطق ارزانتر کوچ میکنند.
🌹جهت کسب اطلاعات ببیشتر با ما در ارتباط باشید🌹
☀علیرضا پناهی کارشناس ارشد فروش☀
09151004426
🌹کار ما خوب کردن حال آدمهاست🌹
Keto diet meat weight loss matters Keto diet products Keto diet pill phone number Keto diet questions Keto diet mistakes weight loss memes Keto diet macros for weight loss Keto diet proportions Best weight loss companies Best weight loss dry cat food Best weight loss coffee 2020 Best weight loss drink before bed Best weight loss cleanse reviews Best weight loss camp for adults Best weight loss exercises at home Best weight loss drink mix packets Best weight loss cream Best weight loss energy pill
پیام در واتس آپ
آخرین دیدگاهها