نوشته‌ها

محاسبات نشان می دهد، متقاضیان مسکن از طریق نهضت ملی مسکن ارزانتر و با پرداخت پول کمتری نسبت به طرح خرید با وام مسکن در شهرهای اطراف تهران خانه دار می شود.

صاحبخانه شدن با طرح نهضت ملی مسکن ارزان‌تر است یا وام خرید مسکن؟

بر اساس جدیدترین آمار معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی تاکنون حدود 2.3 میلیون نفر در نهضت ملی مسکن ثبت‌نام کرده‌اند که روند پالایش این افراد آغاز شده است. قرار است در قالب نهضت ملی مسکن سالانه یک میلیون مسکن و در مجموع طی چهار سال دولت سیزدهم چهارمیلیون مسکن ساخته شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی چندی قبل با اشاره به برنامه ساخت 4میلیون واحد مسکونی در قالب طرح نهضت ملی مسکن (قانون جهش تولید مسکن) اظهار کرد: بانک‌های عامل وام 250 تا 450 میلیون تومانی قانون جهش تولید مسکن را که مصوبه شورای پول و اعتبار را دارد بر اساس سود شورای مذکور که 18 درصد است، تقسیط می‌کنند.

محمود محمودزاده با بیان این‌که مابه‌التفاوت این سود توسط صندوق ملی مسکن پرداخت می‌شود در پاسخ به این پرسش که مابه‌التفاوت چه‌میزانی است، ابراز کرد: این مابه‌التفاوت برای گروه‌های مختلف، متفاوت است. طی هفته آینده در رابطه با جدول مابه‌التفاوت سود تسهیلات قانون جهش تولید مسکن اطلاع‌رسانی خواهیم کرد.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با اعلام این‌که سود این تسهیلات برای دهک‌های یک تا 3 بالغ بر 5 درصد است، گفت: برای دهک‌های درآمدی دیگر بر اساس توان پرداخت و توان مالی تنظیم شده است.

محمودزاده تصریح کرد: آورده اولیه متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن برای دهک‌های اول تا سوم درآمدی 20 میلیون تومان پیش‌بینی شده است و برای سایر دهک‌ها هم مانند قبل این آورده 40 میلیون تومان است. این پول برای ثبت‌نام اولیه است و مابه‌التفاوت بین تسهیلات و قیمت تمام‌شده طی 5 مرحله که در قرارداد می‌آید از متقاضیان دریافت می‌شود.

وی تأکید کرد: بلافاصله پس از تأیید صلاحیت  متقاضیان، به آنها اعلام می‌شود که بدون مراجعه به بانک افتتاح حساب کنند. پس از آن شماره حساب از طریق پیامک به اطلاع متقاضیان می‌رسد و آنها بایستی آورده اولیه را به‌صورت الکترونیک به حساب خودشان واریز کنند.

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان این‌که متناسب با پیشرفت فیزیکی تسهیلات و آورده به پروژه تزریق می‌شود، اظهار کرد: الآن نمی‌توانیم آورده قطعی متقاضیان را اعلام کنیم چراکه پروسه ساخت‌ واحدها حدود یک سال و نیم زمان می‌برد تا قیمت تمام‌شده مشخص شود اما در مجموع قیمت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن فاصله معناداری با شرایط بازار خواهد داشت.

محمودزاده با تأکید بر این‌که “تلاش کرده‌ایم تسهیلات را افزایش دهیم تا متقاضیان آورده کمتری پرداخت کنند”، یادآور شد: علاوه بر اخذ مصوبه شورای پول و اعتبار برای تسهیلات قانون جهش تولید مسکن، روی حوزه مصالح ساختمانی فعالیت‌های ویژه‌ای در حال انجام است که قیمت نهاده‌های ساختمانی پروژه‌ها را با قیمت مناسب و شرایط بهتری تأمین کنیم، به این ترتیب قیمت تمام‌شده واحدهای مذکور ارزان‌تر می‌شود.

وی با اشاره به این‌که برخی موارد قانونی نیز باعث کاهش قیمت خواهد شد، گفت: به‌عنوان مثال میزان مالیات به‌ازای هر واحد مسکونی یک‌میلیون تومان و شامل مالیات تمام مراحل ساخت‌وساز است.

خانه‌دار شدن در نهضت ملی مسکن با 100 میلیون

به گزارش تسنیم، از آنجاکه بازپرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن 20 ساله است،متقاضی تایید صلاحیت شده در دهک درآمدی یک تا سه طی 20 سال ماهانه باید حدود 2.9 میلیون قسط پرداخت کند. کل بازپرداخت وام 450 میلیون تومانی با نرخ سود 5 درصدی 712 میلیون تومان بوده که کل سود ان 262 میلیون تومان است.

نکته قابل توجه در نهضت ملی مسکن این‌که متقاضی طی 5 مرحله آورده خود را تکمیل می‌کند. چندی قبل معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه برای واریز 20 تا 40 میلیون تومان به‌عنوان قسط اول آورده متقاضیان فراخوان داده بود. گفته می‌شود آورده متقاضیان در نهضت ملی مسکن کمتر از 100 میلیون تومان خواهد بود که این رقم برای اقشار کم‌درآمد این آورده بسیار کمتر خواهد شد. به طور کلی در نهضت ملی مسکن متقاضی با آورده حدود 100 میلیون تومانی خانه‌دار خواهد شد.

وام خرید 480 میلیون تومانی مسکن

مهرماه امسال سقف وام خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم از سوی بانک مسکن افزایش یافت. بر این اساس در شهر تهران وام انفرادی 200 میلیون تومان، جعاله انفرادی 80 میلیون تومان، زوجین 400 میلیون تومان و جعاله زوجین 80 میلیون تومان است. در مجموعه این وام برای تهرانی‌ها 480 میلیون تومان است.

در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت، وام انفرادی 160 میلیون تومان، جعاله انفرادی 80 میلیون تومان، زوجین 320میلیون تومان و جعاله زوجین 80 میلیون تومان. به عبارت دیگر سقف وام در مراکز استان‌ها 400 میلیون تومان است.همچنین در سایر مناطق شهری وام انفرادی 120 میلیون تومان، جعاله انفرادی 80 میلیون تومان، زوجین 240میلیون تومان و جعاله زوجین 80 میلیون تومان و در مجموع برای زوجین 320 میلیون تومان است.

متقاضی این وام، در ابتدا باید به ازای هر 500 هزار تومان یک برگه اوراق حق تقدم خریداری کند. به‌عنوان مثال برای وام 480 میلیون تومانی متقاضی باید 960 برگه خریداری کند که با قیمت امروز این اوراق حدود 82 میلیون تومان را همان ابتدا پرداخت کند. البته اخیرا با تصمیم بانک مسکن متقاضی برای دریافت وام خرید مسکن فقط نصف اوراق را خریداری می‌کند.

به عبارت دیگر با توجه به شرایط جدید، هزینه خرید اوراق حق تقدم برای وام 480 میلیون تومانی به حدود 41 میلیون تومان کاهش می‌یابد. فرض را بر این می‌گیریم که متقاضی وام خرید مسکن را در شهر تهران دریافت کرده، حال نوبت به محاسبه بازپرداخت اقساط می‌رسد. سود این وام  17.5 درصد است که باید در یک دوره حداکثر 12 ساله بازپرداخت شود.

اقساط وام 400 میلیون تومانی خرید مسکن برای تهرانی‌ها در بازپرداخت به‌روش ساده ماهانه 6 میلیون و 661 هزار تومان است. کل بازپرداخت این وام در ماه 12 سال دوازدهم بالغ بر 959 میلیون و 262 هزار تومان خواهد بود، به‌عبارت دیگر سود این وام 559 میلیون و 262 هزار تومان خواهد بود. اقساط وام 80 میلیون تومانی تعمیر در بازپرداخت 5ساله با نرخ سود 17.5 درصد ماهانه حدود 2 میلیون تومان است. سود این وام حدود 40 میلیون و کل بازپرداخت آن 120 میلیون تومان خواهد بود.

یک متقاضی وام مسکن از محل اوراق حق تقدم در تهران باید ماهانه 8 میلیون و 661 هزار تومان قسط پرداخت کند. مجموع بازپرداخت وام 480 میلیون تومانی بالغ بر یک‌میلیارد و 80 میلیون تومان و کل سود وام 600 میلیون تومان خواهد بود که با احتساب هزینه اولیه خرید اوراق حق‌تقدم به حدود 650 میلیون تومان افزایش می‌یابد.

به گزارش تسنیم، حال اگر قرار باشد شخصی در یکی از شهرهای جدید اطراف تهران به جز پردیس با توجه به قیمت‌های بالای آن، بخواهد مسکن خریداری کند بایستی از وام 320 میلیون تومان (با احتساب وام 80 میلیونی تعمیر) استفاده کند. مبلغ اقساط ماهانه این وام حدود 4 میلیون تومان در بازپرداخت 12 ساله است. سود این وام نیز 335 میلیون تومان خواهد بود. قسط وام 80 میلیون تومانی 2 میلیون تومان و سود آن 40.5 میلیون تومان است. مجموع اقساط این وام 6 میلیون و سود مجموع آن 375 میلیون تومان خواهد بود.

قیمت مسکن مهر در شهرهای جدید

به گزارش تسنیم، همانگونه که اشاره شد با توجه به قیمت‌های حدود یک میلیارد تومانی، مساکن مهر شهر جدید پردیس از سبد انتخابی متقاضیان برای خرید خارج می‌شود. در زمان حاضر قیمت یک واحد مسکن مهر در شهر جدید پرند بین 250 برای واحدهای نیمه‌تمام تا حدود 400 میلیون تومان برای واحدهای آماده است. در شهر جدید هشتگرد نیز می‌توان با حدود 300 میلیون تومان یک واحد آماده را خریداری کرد. بنابراین متقاضی خرید یک مسکن مهر در شهر پرند علاوه بر وام 320 میلیون تومانی باید حدود 80 میلیون تومان نیز پس‌انداز داشته باشد.

در صورتیکه پروسه دریافت وام خرید مسکن به راحتی طی شود، خرید واحد مسکن مهر در شهر پرند حدود 800 میلیون تومان برای متقاضی آب می‌خورد.

با این تفاسیر قطعا ثبت‌نام در نهضت ملی مسکن و استفاده از این امکان برای خانه‌دار شدن نسبت به اخذ وام خرید مسکن بسیار ارزان‌تر تمام می‌شود. یکی از مزیت‌های نهضت ملی مسکن این است که مانند طرح مسکن مهر مردم از پس‌اندازهای آینده اقساط را پرداخت می‌کنند و نیازی نیست همان ابتدا برای دریافت وام خرید مسکن هزینه‌های سنگینی را پرداخت کنند.

ساعت ۲۴ امشب ۳۰ آذرماه مهلت ثبت‌نام وام ودیعه مسکن به اتمام می‌رسد و طبق شنیده‌-ها دیگر تمدید نخواهد شد.

فقط یک روز تا پایان ثبت‌نام در وام ودیعه مسکن باقی مانده وامی که شاید برای بسیاری از مستاجران گره‌گشا بوده باشد.

اما هنوز برای بسیاری از افراد تبدیل به بزرگترین چالش شده چرا که در این شرایط بسیاری از مردم تصور می‌کردند با دریافت تسهیلات ۷۰ میلیون تومانی در تهران شاید می‌توانستند واحد مناسب تری برای خود تهیه کنند و یا حداقل بخشی از مبلغ ودیعه را پرداخت می‌کردند، اما به گفته تعداد زیادی از مستاجران هنوز بعد از گذشت شش ماه نتوانسته اند بانکی برای تسهیلات انتخاب کنند

۱۱ بانک تسهیلات ودیعه مسکن پرداخت نمی‌کنند

بانک مرکزی این مشکل را ایراد وزارت راه وشهرسازی می داند و از سوی دیگر وزارت راه وشهرسازی هم اعلام می‌کند با توجه به آمار‌های سامانه ثبت نام ودیعه مسکن حدود ۵۰ درصد از اعتبارات ۱۰ هزار میلیارد تومانی که در نظر گرفته شده پرداخت شده و در این خصوص هم بار‌ها با بانک مرکزی مکاتبه کرده ایم.

 

ظرفیت بانک ها تکمیل شده است؟

در همین رابطه وحدتی یکی از مستاجران اعلام کرد: بعد از گذشت چندین ماه منتظر پالایش اطلاعات و تایید بودم که بالاخره چند روز پیش اطلاعات من تایید شد، اما در زمان انتخاب بانک‌ها با چالش دیگری روبرو شده ایم.

او گفت: من در دو بانک حساب دارم، اما هیچ کدام از این دو بانک وام ودیعه پرداخت نمی‌کنند و اعلام می‌کنند که ظرفیت و اعتبار ما به اتمام رسیده است.

وحدتی گفت: باید ۱۰۰ میلیون تومان پول ودیعه بدهم و هیچ کدام از بانک‌ها هم برای پرداخت تسهیلات همکاری نمی‌کنند و ما امیدوار هستیم در این زمینه بانک مرکزی و وزارت راه وشهرسازی همکاری کنند.

 

براساس این گزارش طبق گزارش‌های رسیده بسیاری از مستاجران اعلام کرده اند که پس از طی مراحل ثبت نام در سامانه و رسیدن به مرحله انتخاب بانک، بسیاری از بانک‌ها این پیام که «به دلیل اتمام اعتبار امکان پرداخت وام نیست» را به مخاطب می‌دهند بنابراین امکان تکمیل مراحل ثبت نام وام ودیعه وجود ندارد.

بانک‌های کار آفرین، گردشگری، ملی، ملل، سپه، آینده، سامان، ملت، پارسیان، پاسارگاد و اقتصاد نوین از جمله این بانک‌ها هستند.

هنوز ۵۰ درصد از اعتبارات بانک ها برای وام ودیعه باقی مانده است

محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه وشهرسازی در گفت‌وگو با باشگاه خبرنگاران جوان گفت: مستاجران تا ساعت ۲۴، ۳۰ آذر ماه مهلت ثبت نام برای دریافت وام ودیعه مسکن را دارند و کسانی که واجد شرایط هستند به سیستم بانکی معرفی می‌شوند و این وظیفه وزارت راه وشهرسازی است که باید انجام دهند.

او با بیان اینکه ما قبول نداریم که بانک‌ها اعلام می‌کنند ظرفیت و یا اعتبارات ما به اتمام رسیده است، گفت: از ۱۰ هزار میلیارد تومانی که امسال در ستاد ملی مقابله با کرونا تصویب شد تا کنون حدود ۵۰ تا ۵۵ درصد از این میزان اعتبارات برای تسهیلات پرداخت شده است.

محمودزاده اظهار کرد: ما چندین مکاتبه تاکنون با وزارت راه وشهرسازی داشته ایم که یکی از آن‌ها دو روز پیش ارسال کرده ایم و در این مکاتبه هم عدد رقم پرداخت ارسال شده که باید در این بخش بانک مرکزی ورود کنند.

بسیاری از بانک‌ها در پاسخ به درخواست وام‌‌های مربوط به مسکن به مشتریان اعلام می‌کنند که «دستورالعمل پرداخت وام در سال جدید هنوز ابلاغ نشده است!»

تا اطلاع ثانوی وام نداریم

«وام نداریم»… «بعد از عید سر بزنید»… «اعتبارمان تمام شده است» و … این جملاتی است که این روزها بانک‌ها در پاسخ به درخواست وام، تحویل متقاضیان می‌دهند. حالا بسیاری از بانک‌ها پرداخت وام جعاله و وام ساخت مسکن را متوقف کرده‌اند و کارمند هر باجه‌ای برای این موضوع بهانه‌ای جور می‌کند. یکی می‌گوید که فقط به مشتریان با سپرده‌های بالا وام می‌دهند و دیگری تمام شدن اعتبار را بهانه می‌کند و یکی از بسته شدن حساب‌ و کتاب بانک‌ها در پایان سال می‌گوید و مشتریان را به سال جدید حواله می‌کند اما این بازی نه تنها در ماه‌های پایانی سال که در ماه‌های ابتدایی سال هم معمول است و بسیاری از بانک‌ها از پرداخت وام‌های خرد به مشتریان خودداری می‌کنند.

در نیمه اول امسال هم تا خرداد ماه بسیاری از بانک‌ها در پاسخ به درخواست وام‌‌های مربوط به مسکن به مشتریان اعلام می‌کردند که «دستورالعمل پرداخت وام در سال جدید هنوز ابلاغ نشده است!»

با این حال محمدرضا جمشیدی، رئیس کانون هماهنگی بانک‌های خصوصی به اقتصاد آنلاین می‌گوید که این جملات بهانه‌هایی بیشتر نیستند و تنها یک دلیل پشت این جمله‌ها وجود دارد و آن «نداری بانک‌هاست.»

وام می‌گیرند و آن را پس نمی‌دهند!

او در ادامه توضیح می‌دهد: پرداخت وام برای بانک‌ها زیان محض است و در حالی که سود تسهیلات بانکی حداکثر ۱۸ درصد است نرخ تورم ۴۴ درصد اعلام شده است. بنابراین دریافت وام برای مشتریان به صرفه و به زیان بانک‌هاست.

رئیس کانون هماهنگی بانک‌های خصوصی همچنین می‌گوید که بانک‌ها در حال حاضر با گرفتاری انباشت بدهی‌های غیرجاری مواجه هستند و شکاف بین نرخ سود بانکی و نرخ تورم موجب شده که برای مشتریان به صرفه باشد که وام بگیرند و آن را پس ندهند! بنابراین منابعی باقی نمی‌ماند که بانک‌ها به سایر متقاضیان وام بدهند.

جمشیدی در ادامه توضیح می‌دهد: بانک موظف است که سود سپرده مشتریان خود را سر وقت واریز کند اما تاخیر مشتریان برای پرداخت اقساط وام خود موجب می‌شود که بانک‌ها علاوه بر نرخ سود پایین تسهیلات نسبت به تورم، از این ناحیه هم دچار ضرر و زیان بشوند.

این موضوع در حالی مطرح می‌شود که در حال حاضر سهم مسکن از تسهیلات بانکی رقم بسیار اندکی است.

همین چند روز پیش مهرزاد ذاکری، مدیرکل مجلس بانک مرکزی در نشست «ساز و کار بهینه مشارکت نظام بانکی در طرح‌های ملی ساخت مسکن» اعلام کرد که در سال ۹۹ نظام بانکی نزدیک به ۱،۸۰۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به بخش‌های مختلف اقتصادی اعطا کرده است که سهم بخش صنعت ۳۰ درصد، بخش مسکن ۵ درصد (۱۰۴ هزار میلیارد)، بخش بازرگانی ۱۷ و بخش خدمات ۳۹ درصد بوده است.

پرداخت تسهیلات مسکن برای بانک‌ها جاذبه ندارد

با این حال محمدرضا جمشیدی، رئیس کانون هماهنگی بانک‌های خصوصی می‌گوید که پرداخت تسهیلات مسکن برای بانک‌ها جاذبه ندارد زیرا مدت بازپرداخت آن بسیار طولانی است و در سایر کشورها نرخ سود تسهیلات بانکی معمولا یک تا دو درصد بالاتر از نرخ تورم است و بنابراین برای بانک‌ها پرداخت تسهیلات خرد صرفه دارد اما در ایران علاوه بر اینکه دولت بدهی سنگینی به بانک‌ها دارد، دولتی‌ها کارمزد خدمات بانکی را نمی‌پردازند و از آن سمت بانک‌ها را مجبور می‌کنند که با زیان به بخش‌های مختلف تسهیلات بدهند.

در حال حاضر وام خرید مسکن فقط در بانک مسکن و ملی پرداخت می‌شود اما وام جعاله یا تعمیرات مسکن، همچنین وام ساخت و ساز مسکن در سایر بانک‌ها نیز پرداخته می‌شود.

گفتنی است که وام ساخت و ساز مسکن علاوه بر انبوه‌سازان به خود مالکان و افراد مالک زمین هم پرداخته می‌شود و بر اساس تصمیم شورای پول و اعتبار متقاضیان وام ساخت مسکن، در تهران ۴۵۰ میلیون تومان دریافت می‌کنند، برای متقاضیان در شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت ۴۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها ۳۵۰ میلیون تومان و سایر شهرها ۳۰۰ میلیون تومان، همچنین برای مسکن روستایی ۲۵۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است.

رقم تسهیلات جعاله مسکن هم بانک‌های مختلف متفاوت است و از ۵ میلیون تومان تا حدود ۵۰۰ میلیون تومان است.