در این نوشته مهم‌ترین نکات حقوقی املاک را بررسی می‌کنیم. زیرا همیشه ضرر اصلی در معاملات ملکی، از جانب مشکلات حقوقی املاک ایجاد می‌شود. به عبارت دیگر، حتی اگر ملکی را بالاتر از قیمت واقعی بخرید یا پایین‌تر از قیمت اصلی بفروشید، ضرر کمی متوجه شما می‌شود. اما اگر در امور حقوقی املاک دقت نکنید، ممکن است کل سرمایه خود را از دست بدهید.
اگر می‌خواهید روی ملک سرمایه‌گذاری کنید یا در آینده دور یا نزدیک قصد دارید ملکی را خریداری کرده یا به فروش برسانید، در ادامه این مطلب با گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی همراه باشید تا با مهم ترین نکات حقوقی املاک در زمان خرید و فروش ملک آشنا شوید.
در ادامه ابتدا نکات حقوقی کلی که بررسی آن‌ها برای هر نوع معامله ملکی ضروری است را توضیح داده، سپس به نکات حقوقی در حالات خاص مثل پیش خرید یا پیش فروش، معامله ملک مشاع و نکات حقوقی در معامله املاک وکالتی می‌پردازیم.
در ادامه هر یک از موارد فوق که جزو مهم ترین نکات حقوقی املاک هستند را باز کرده، علت اهمیت هر یک را بیان کرده و توضیح می‌دهیم که در هر یک از این موارد باید به چه نکاتی توجه کنید.
اما پیش از اینکه هر یک موارد بالا را بررسی کنیم، به یک نکته مهم می‌پردازیم. آن هم اتکا به شنیده‌ها در خصوص مسائل حقوقی ملک است. به نظر شما آیا می‌توان با تکیه بر انجام تحقیقات محلی در مورد ملک، اطلاعات مناسبی در خصوص مشکلات حقوقی املاک بدست آورد؟
بسیاری از افراد حرفی که از دیگران می‌شوند را بسیار معتبر می‌دانند. حتی بر اساس همین اطلاعات، اقدام به معامله ملک می‌کنند. یعنی صرفا با انجام تحقیقات محلی در مورد ملک، حتی در خصوص مسائل حقوقی آن به اطمینان می‌رسند.
اما باید بدانید در مراجع قانونی صرفا موارد قابل اثبات، معتبر است. برای قانون هر آنچه در مدارک و اسناد نوشته شده باشد اعتبار دارد. نه حرفی که مالک یا همسایه‌ها نقل کرده‌اند. بنابراین هر چند انجام تحقیقات محلی در مورد ملک می‌تواند اطلاعاتی به شما بدهد، اما هرگز نباید با استناد به این قبیل اطلاعات تصمیم‌گیری کنید.
ما در گروه املاک و سرمایه‌گذاری مهندس علیرضا عمویی همیشه توصیه می‌کنیم در مورد مشکلات حقوقی املاک سخت‌گیر باشید. چرا که اگر در خصوص این مسائل با مشکل مواجه شده و به دادگاه بروید، قاضی نیز سخت‌گیر است و صرفا به مستندات و مسائل قابل اثبات توجه می‌کند.
شاید بتوان گفت تنها جایی که انجام تحقیقات محلی در مورد ملک می‌توان در خصوص مسائل حقوقی کمک کننده باشد، تحقیق در مورد اوقافی بودن یک منطقه است. یعنی اگر در خصوص اوقافی بودن یک منطقه اطلاعات کسب کنید می‌توانید در مورد خرید ملک در آن منطقه بهتر تصمیم‌گیری کنید.
اما توصیه می‌کنیم حتی برای پی بردن به اوقافی بودن ملک نیز به سند ملک مراجعه کنید. در ادامه در خصوص اهمیت بررسی سند ملک توضیح می‌دهیم.
بررسی موقوفی بودن ملک
یکی از مهم ترین نکات حقوقی املاک که پیش از معامله باید بدانید، تفاوت ملک موقوفی با ملک شخصی است. اگر یک ملک موقوفی را خریداری کنید، شما فقط مالک اعیان (بنای ساخته شده) هستید و مالکیت عرصه (زمین ملک) متعلق به اداره اوقاف یا شخص وقف کننده است. در واقع شما اعیان را خریداری کرده و عرصه را از متولی مربوطه اجاره می‌کنید.
پیشنهاد می‌کنیم این مقاله را مطالعه کنید: «خرید ملک اوقافی یا سرمایه گذاری در آن خوب است یا بد؟».
بنابراین پیش از خرید ملک، باید وقفی بودن یا نبودن ملک را از روی سند بررسی کنید. موقوفی بودن ملک را می‌توانید به ۲ روش متوجه شوید:
- مطالعه جلد سند. اگر ملک اوقافی باشد، این موضوع روی جلد سند نوشته شده است.
- مطالعه داخل سند. برای املاکی که موقوفی نیستند (املاک شخصی) داخل سند نوشته شده: «شش دانگ عرصه و اعیان»، اما سند ملک موقوفی نوشته شده: «شش دانگ اعیان».
برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص شناسایی ملک اوقافی این مقاله را بخوانید: «نحوه تشخیص ملک اوقافی و معامله آن».
بررسی در رهن بودن سند ملک
برای تشخیص اینکه ملک در رهن بانک هست یا نه، به سادگی می‌توانید به سند ملک مراجعه کنید. اگر ملک مورد نظر دارای سند تک برگ باشد، می‌توانید با مراجعه به صفحه نقل و انتقالات این موضوع را متوجه شوید. در خصوص املاکی که سند دفترچه‌ای دارند، اگر ملک در رهن بانک باشد، پشت سند نوشته شده است که ملک در رهن کدام بانک است.
چطور می‌توانید با بررسی سند ملک، پول اضافه پرداخت نکنید؟
ما در گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی در بسیاری از مواقع شاهد این بوده‌ایم که ثمن معامله بر اساس متراژی که توسط مالک اعلام شده پرداخت شده است. اما پس از مشاهده سند مشخص شده متراژ واقعی ملک یک یا چند متر با متراژی که اعلام شده متفاوت است.
بنابراین اگر به توصیه ما به درستی عمل کنید و پیش از امضای مبایعه نامه، سند ملک را بررسی کنید، می‌توانید ملک را به قیمت خریده، پول اضافه پرداخت نکرده و متحمل دردسرهای بعدی یا حتی بهم خوردن معامله نشوید.
بررسی املاک ورثه ای
حقیقت این است که هیچگونه اطلاعاتی از ورثه ای بودن ملک در سند موجود نیست. اما مطالعه سند به طور غیر مستقیم به شما کمک می‌کند از ورثه ای بودن ملک مطلع شوید. برای این کار شما ابتدا باید اطلاعات هویتی مالک را از روی سند ملک بررسی کنید. در ادامه برای معامله ملک یا مالک در جلسه فروش حضور دارد یا ندارد.
اگر مالک اصلی در جلسه حضور نداشت، ۳ حالت وجود دارد:
- مالک به فردی وکالتنامه داده است. در این حالت باید وکیل مالک پیش از امضای قرارداد وکلتنامه را ارائه کند.
- احتمال دارد مالک فوت کرده باشد و یکی از ورثه یا کلیه وراث در جلسه فروش حضور داشته باشند. در این حالت باید برگه انحصار وراثت توسط وراث ارائه شود.
- احتمال کلاهبرداری و تلاش برای فروش مال غیر وجود دارد.
برای اطلاع از نکات مهم در خصوص اجاره ملک ورثه ای می‌توانید مقاله: «اجاره ملک ورثه ای: نکات مهم برای مستاجر و موجر (وراث)» را مطالعه کنید.
پیشگیری از کلاهبرداری (فروش مال غیر) با بررسی سند ملک
همیشه پیش از معامله اطلاعات هویتی مالک را با اطلاعات هویتی موجود در سند مطابقت دهید.
فرض کنید ملکی برای خرید به شما معرفی شده است. چطور می‌توانید از اینکه مالک اصلی قرارداد را امضا می‌کند مطمئن باشید؟ برای اطمینان از این موضوع باید احراز هویت و احراز مالکیت انجام شود. این مورد را در ادامه بیشتر توضیح می‌دهیم.
اما فراموش نکنید، یکی از مهم‌ترین نکاتی که در بررسی سند باید به آن توجه کنید این است که اطلاعات هویتی مالک را بر اساس سند به دقت بررسی کنید. در ادامه درباره اهمیت بررسی مدارک فروشنده بیشتر توضیح می‌دهیم.
بررسی مدارک فروشنده و اهمیت آن
همانطور که در ابتدای این مطلب اشاره کردیم، اصلی‌ترین ضرر در معاملات ملکی از جانب مشکلات حقوقی املاک بوجود می‌آید. به همین دلیل است که گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی، آموزش مسائل حقوقی املاک را در دستور کار خود قرار داده است.
یکی از مواردی که بی‌دقتی در آن می‌تواند بدترین مشکلات حقوقی املاک را برای شما ایجاد کند، بررسی نکردن مدارک فروشنده است.
فرض کنید پس از جست‌وجوی بسیار، ملک مناسبی پیدا می‌کنید. وارد جلسه فروش شده، قرارداد را امضا کرده و بخشی از ثمن معامله را پرداخت می‌کنید. اما بعدا متوجه می‌شوید کسی که قرارداد را امضا کرده و شما پول را به حساب او ریخته‌اید، فروشنده واقعی ملک نبوده است.
اجازه دهید این مورد را پیچیده‌تر کنیم، چون موارد مشابهی را دیده‌ایم. فرض کنید قصد شما از خرید ملک، سرمایه گذاری بوده است و پیش از سند زدن، شما هم ملک را به صورت قولنامه ای به شخص دیگری فروخته‌اید.
در این حالت نه تنها سرمایه شما از دست رفته است، بلکه زیر بار جرم فروش مال غیر هم می‌روید. بنابراین، وقتی پای معامله ملک می‌روید، تعارف را کنار بگذارید و سند ملک را مطالبه کرده و به دقت آن را بررسی کنید. به یاد داشته باشیم که قانون با هیچ کس تعارف ندارد. پس شما هم هنگام معامله، تعارف نداشته باشید.
غیر از موارد بالا، نکات حقوقی دیگری هم هستند که نمی‌توان با مراجعه به سند ملک آن‌ها را بررسی نمود. مواردی مثل مصادره‌ای بودن ملک یا طرح‌های احتمالی شهرداری در محل ملک. در ادامه به این موارد می‌پردازیم.
بررسی املاک مصادره ای
اگر تردید دارید ملک ریشه‌دار یا مصادره ای است، حتما این موضوع را بررسی کنید.
بد نیست اطلاع داشته باشید که در امور حقوقی املاک، به برخی از ملک‌های مصادره ای، اصطلاحا «ملک‌های ریشه‌دار» نیز گفته می‌شود. اما چه ملک‌هایی را مصادره ای یا ریشه‌دار می‌گویند؟
به طور مختصر می‌توان گفت هر ملکی که به صورت غیرقانونی و غیر شرعی بدست آمده باشد، از دید قانون قابل مصادره است. به عنوان مثال در اصل ۴۹ قانون اساسی کشور آمده است: «دولت باید اموالی که از طریق ربا، قمار، رشوه، غصب، اختلاس، سوءاستفاده از موقوفات و معاملات اداری، برپایی اماکن فساد و غیر مشروع، فروختن زمین‌های موات و مباحات اصلی و سرقت بدست آماده را مصادره کند و در صورت ناشناس بودن مالکان اصلی، این اموال جزو بیت‌المال به حساب می‌آید».
موردی که بیشتر در مسائل ملکی با آن سر و کار داریم، مربوط به املاکی است که پس از انقلاب اسلامی مصادره شده و مالکان آن افرادی بوده‌اند که به دربار رژیم پهلوی وابسته بوده‌اند. اکثر ملک‌های اینچنینی در اختیار بنیاد مسکن انقلاب اسلامی یا بنیاد مستضعفین است.
برای تشخیص این نوع املاک باید با مراجعه به اداره ثبت، بررسی کنید که ریشه این املاک به کجا مربوط می‌شود. به عبارت دیگر باید این موضوع را بررسی کرد که پیش از انقلاب مالک این ملک چه کسی بوده و پس از انقلاب این ملک در اختیار چه نهادی بوده است.
برای بررسی طرح‌های احتمالی شهرداری در محل ملک چه کنیم؟
شهرها پیوسته در حال تغییر و تحول هستند. بسیاری از بزرگراه‌هایی که در کلان‌شهرها وجود دارند، زمانی منطقه مسکونی بوده‌اند. این تغییرات می‌تواند خرید یا سرمایه گذاری شما در بازار مسکن را به شدت تحت تاثیر قرار دهد. این تاثیرات هم می‌تواند مثبت و هم منفی باشد.
مثلا اگر زمینی خارج از محدوده شهری بخرید ولی پس از مدتی شهرداری امکاناتی به آن منطقه اختصاص دهد، قطعا سود خوبی بدست می‌آورید. اما اگر ملکی خریداری کنید که پس از مدتی نزدیک آن مصلا ساخته شود، روی قیمت ملک شما اثر منفی خواهد داشت.
برای بررسی طرح‌های احتمالی شهرداری در محل ملک، می‌توانید به واحد شهرسازی در شهرداری مراجعه کرده و درخواست کنید طرح تفصیلی شهر را در اختیار شما قرار دهند. به این ترتیب می‌توانید از تغییرات احتمالی شهرداری در محل ملک مورد نظر مطلع شوید.
پس از اینکه بررسی‌های حقوقی و ملکی لازم را انجام داده و در جلسه فروش با طرف مقابل به توافق رسیدید، زمان نوشتن مبایعه نامه است. در این مرحله باید به نکات بسیار مهمی توجه کنید تا در ادامه کار نه دچار ضرر و زیان شوید و نه با مشکلات حقوقی املاک روبرو شوید.
در مورد نوشتن قرارداد یا همان مبایعه نامه که به آن قولنامه هم می‌گویند، باید به موارد زیر بسیار دقت کنید:
- نوشتن جزییات ملک در قولنامه
- نوشتن شرایط فسخ به صورت شفاف و کامل
- نوشتن کلیه توافقات طرفین در مبایعه نامه
- نوشتن شرایط و نحوه پرداخت به صورت دقیق در قولنامه
در ادامه هر یک از موارد بالا را توضیح می‌دهیم.
چرا قولنامه باید با جزییات ملک نوشته شود؟
نوشتن جزییات ملک در قولنامه از اختلافات و مشکلات آینده جلوگیری می‌کند.
فرض کنید که خانه‌ای که شما قصد خرید آن را دارید، دارای کولرگازی یا هود است. آیا فروشنده حق دارد پیش از تحویل ملک کولرگازی یا هود را باز کرده و به شما تحویل ندهد؟ تجربه سال‌ها فعالیت گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی نشان می‌دهد که نوشتن جزییات ملک در قولنامه می‌تواند مانع بسیاری از مشکلات در آینده شود.
فراموش نکنید، ملکی که قصد خرید آن را دارید، یک کالای برند (مثل گوشی تلفن همراه) نیست. بنابراین جزییات و ویژگی‌های خاص خود را دارد. برای پیشگیری از هرگونه اختلافی، تمام جزییات آن را در مبایعه نامه بنویسید.
چرا باید شرایط فسخ در قولنامه به صورت شفاف نوشته شود؟
مهندس علیرضا عمویی همیشه در آموزش مسائل حقوقی املاک بر این نکته تاکید دارند که قرارداد خرید و فروش و اجاره، یک عقد لازم است. یعنی پس از امضای آن، قابل برهم زدن نیست. مگر تحت شرایط خاصی که در زیر به آن‌ها اشاره شده است:
- شرایطی که قانون پیش‌بینی کرده است.
- مواردی که طرفین در مورد آن توافق کرده‌اند.
- حالتی که دو طرف نسبت به برهم زدن معامله توافق داشته باشند که به آن اقاله یا تفاسخ می‌گویند.
بنابراین اگر شرایط فسخ به صورت کاملا شفاف در قولنامه نوشته نشود، حق خود را برای فسخ قرارداد از دست داده‌اید.
به یاد داشته باشید که اگر حتی یک ثانیه پس از امضای قرارداد پشیمان شوید، از نظر قانون حق فسخ ندارید. بسیاری تصور می‌کنند اگر مثلا یک روز بعد از امضای مبایعه نامه پشیمان شوند، می‌توانند به راحتی قرارداد را فسخ کنند. اما این طور نیست. این موضوع را در مقاله‌ای با نام «حق پشیمانی در قراردادهای ملکی» بررسی کرده‌ایم.
پیشنهاد می‌کنیم برای آشنایی بیشتر با شرایط پیش‌بینی شده توسط قانون برای فسخ قرارداد، مقاله: «انواع خیارات و کاربرد آن در معاملات ملکی» را مطالعه کنید.
ضرروت نوشتن کلیه توافقات طرفین در قرارداد چیست؟
کلیه توافقات را در قرارداد بنویسید تا بطور قانونی قابل پیگیری باشند.
همانطور که پیش‌تر گفتیم، طرفین قرارداد می‌توانند در خصوص شرایط فسخ قرارداد توافق کنند. پس نوشتن این شرایط در قرارداد ضروری است. علاوه بر این، توصیه ما در گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس عمویی به شما این است که هرگز به توافقات شفاهی قناعت نکنید. چرا که بسیاری از مشکلات حقوقی املاک از همین توافقات شفاهی شروع می‌شود.
به عنوان مثال فروشنده به خریدار قول می‌دهد که تا فلان تاریخ خانه را کاغذ دیواری کند. خریدار نیز با استناد به این قول (شفاهی) مبایعه نامه را امضا می‌کند. اما در نهایت فروشنده به وعده خود وفا نکرده و خریدار هیچ راهی برای اعاده حق خود یا فسخ قرارداد ندارد.
شما می‌توانید کلیه توافقات خود را با استفاده از خیار شرط در قرارداد بگنجانید تا در صورت عملی نشدن آن‌ها، حق فسخ قرارداد برای شما محفوظ باشد. توصیه می‌کنیم در این خصوص مقاله «خیار شرط در معاملات ملکی» را مطالعه کنید.
بنابراین توصیه می‌کنیم کلیه توافقات، هر چند کوچک را در قولنامه بنویسید تا در آینده بتوانید از نظر قانونی آن‌ها را پیگیری کنید.
چرا باید شرایط و نحوه پرداخت در قولنامه ذکر شود؟
معمولا در معاملات ملکی، تمام ثمن معامله یک جا پرداخت نمی‌شود. بلکه با شرایطی خاص (مثلا یک سوم زمان امضای مبایعه نامه، یک سوم پس از مدت مشخصی و یک سوم زمان تنظیم سند) پرداخت می‌شود. به همین ترتیب ممکن است پرداخت به صورت نقد یا چکی انجام شود.
برای جلوگیری از بروز اختلاف یا مشکلات حقوقی، باید شرایط پرداخت و همچنین نحوه پرداخت به دقت در قولنامه نوشته شود. به عبارت دیگر باید موارد زیر به دقت در قولنامه مشخص شود:
- کل ثمن معامله در چند مرحله پرداخت می‌شود.
- پرداخت هر مرحله باید تا چه تاریخی انجام شود.
- چه مبلغی در هر مرحله باید پرداخت شود.
- روش پرداخت هر مرحله به چه صورت است (نقد یا چک).
- اگر پرداخت به صورت چکی است، شماره چک مورد نظر باید در قولنامه نوشته شود.
در نهایت توصیه می‌کنیم برای انجام معامله حتما به بنگاه های معتبر مراجعه کنید. در ادامه توضیح می‌دهیم بنگاه املاک معتبر چه ویژگی‌های دارد و چرا باید به آن‌ها مراجعه کنید.
آخرین دیدگاه‌ها