بایگانی دسته ی مطالب حقوقی

سن بنا یکی از اعلمان های مهم ساختمان ها است که  در زمینه خرید و فروش  ، بسیار مورد توجه خواهد بود.

محاسبه سن یک بنا، برای آن دسته از افراد اهمیت پید ا می کند که به دنبال بهترین و ارزان ترین راه برای خرید ملک هستند. مهم ترین دلیل این موضوع، وام ها و تسهیلات بانکی است که نسبت به سن بنا، به آنها تعلق می گیرد.

بر این اساس، هرچه قدر سن یک بنا بیشتر باشد، قیمت آن ارزان تر و میزان تسهیلات آن بیشتر خواهد بود؛ البته نکته واضح در مورد سازه های قدیمی، معایب موجود نیز هست.

نکته مهمی که در مورد این وام ها و تسهیلات باید دانستن، قوانین و ضوابطی است که تعیین شده تا وام و تسهیلات، تنها به ساختمان هایی تعلق گیرد که سن آنها، 15 سال است. بدین ترتیب، ساختمان هایی که سن محاسبه شده آن ها یا به عبارتی (( سن واقعی)) آن ها از سال 1383 محاسبه شده باشد، در سال 1398، شامل وام صندوق پس انداز مسکن یکم خواهند بود.

ازآنجایی که عمر و قدمت ساخت و ساز های رایج در ایران، بیش از 20 سال نیست، دانستن این موضوع خالی از لطف نیست که، ساختمان هایی که قدمت 15 تا 20 سال را دارا هستنددو شامل وام نیز نمی شوند، دارای مناسب ترین قیمت پیشنهادی در میان فایل های موجود در باراز مسکن خواهند بود.

در اینجا، این سوال پیش خواهد آمد که چگونه میتوان سن یک بنا را محاسبه کرد و از عدد محاسبه شده، اطمینان کامل پیدا کرد؛ برای دانستن این فرمول، پیشنهاد می شود این مطلب را تا انتها بخوانید.

بر ای محاسبه سن یک ساختمان، 3 راه اصلی وجود دارد:

1- محاسبه سن واقعی ساختمان

این سن که در واقع اصلی ترین روش محاسبه سن یک ساختمان است و معیار اساسی تعلق گرفتن وام صندوق پس انداز مسکن یکم و دیگر تسهیلات مربوط به مسکن می باشد. برای محاسبه این نوع از سن، معیار اصلی، زمان کسب پروانه ساخت، پی ریزی و تشکیل فوندانسیون ساختمان است.

2- محاسبه سن بهره برداری ملک

از زمانی که امکان سکونت یک ساختمان فراهم می شود و در اصطلاح، واحد های ساختمان آماده تحویل هستند؛ سن بهره بردای، هماطور که از نام آن نیز مشخص است، محاسبه خواهد شد. در این نوع محاسبه، راحت ترین و عمومی ترین روش، بررسیتاریخ نصب کنتور ساختماناست.

3- سن سندی یک ساختمان

سن سندی ملک، از زمان صدور اسناد پایان کار، صورت جلسه تفکیکی و دریافت سند قطعی، محاسبه خواهد شد. این نوع از محاسبه، آسان ترین و ساده ترین روش به دست آوردن سن یک بنا است.

با توجه وبر اساس آنچه که گفته شد، یک بنا، دارای سه نوع سن خواهد بود اما، نکته مهمی که مالکان و به خصوص خریداران باید به آن توجه داشته باشند، دقت به فاصله زمانی سن بهره برداری و سن سندی محاسبه شده یک ساختمان است که نیاید دارای فاصله زمانی زیادی باشند.

البته در برخی از موارد، در برخی مناطق همچونمنطقه 22که مورد حجمه زیادی از ساختمان سازی ها قرار گرفته است، این امکان پیش خواهد آمد که به دلیل بروز مشکلاتی، سن سندی ساختمان، دارای فاصله نسبتا زیادی نسبت به سن بهره برداری ساختان باشد که قطعا این موضوع، باعث کم شدن امتیاز آن ساختمان در نظر خریداران خواهد شد.

نکته دیگری که در مورد تفاوت های بین سنی یک ساختمان باید دانست، فاصله زمانی سن واقعی و سن بهره برداری است. این موضوع برای اشخاصی که به دنبال دریافت وام ها و تسهیلات هستند، بسیار ضروری و مهم خواهد بود.

برای توضیح این مطلب ،می توان از یک مثال استفاده کرد؛ ساختمانی را تصور کنید که سن بهره برداری و حتی سن سندی آن، مربوط به سال 97 یا حتی 98 است ولی آنچه که در اینجا مشخص نیست، سن واقعی ساختمان است و دلیل آن نیز این است که این احتمال وجود دارد که زمان کسب پروانه و شروع ساخت، مربوط به چندین سال پیش باشد ولی به خاطر بروز مشکلاتی اعم از مشکلات مالی یا قضایی، ساخت بنا برای مدتی متوقف شده باشد.

دانستن دقیق این موضوع، بسیار مهم و حائز اهمیت است و باید مورد بررسی دقیق قرار گیرد. تحقیقات میدانی و پرس وجوهای محلی، از راه های پیشنهادی برای حل این مسئله می باشد.

بر اساس آنچه که پیشتر گفته شد، هرچه سن یک بنا بیشتر باشد، قیمت آن کاهش پیدا خواهد کرد؛ ولی این مسئله در مورد تمامی ساختمان ها و محله ها صدق نمی کند. در برخی از محله همچون شهرک گلستان، ساختمان هایی وجود دارند که با قدمت بیش از 20 یا 25 سال، به دلیل موقعیت مکانی خود، دچار کاهش قیمت نشده و با ساختمان های نوساز رقابت و برابری می کنند. البته مشکل این سازه ها، فرسوده شدن بافتشان بر اثر گذر زمان است که ممکن است باعث خرج تراشی هایی شود.

با دقت در مطالب گفته شده، در خواهیم یافت که در هنگام خرید یک ملک، توجه به سن آن، یکی از مهم ترین گزینه هایی است که حتما، باید مورد توجه قرار گیرد.

پرداخت پول مسکن یکی از مهم ترین مسائلی است که در معاملات ملک و املاک می تواند موجب درگیری شود.

پرداخت پول در تمام معاملات، امری استرس زا و نگران کننده است و علت این نگرانی نیز کلاهبرداری های بسیاری است که امکان وقوع آنها وجود دارد. در زمینه املاک نیز، این موضوع صدق می کند و گاهی نیز منجر به نزاء و مراجعه به قوه قضائیه می شود و در نهایت آنچه که باقی می ماند، زمان و انرژی از دست رفته برای هر دو طرف است. با توجه به همین موضوع است که اطلاع از قوانین، شرایط و پرداخت پول در معاملات مسکن، بسیار ضروری می شود.

همانطور که در مقالات قبلی گفته شد، نیاز به مسکن، همواره از نیاز های ضروری و اولیه انسان ها بوده است. در گذشته نه چندان دور، این معاملات، از طریق پرداخت پول به صورت نقدی یا از طریق چک های شخصی افراد انجام می شد. ولی با گذشت زمان و زیاد شدن تورم و کلاهبرداری ها، قوانین و مقرراتی وضع شد که درصد امنیت این کار را به طور قابل توجهی بالا می برد.

در مسئله پرداخت پول معاملات مسکن، دو بحث اصلی با نام (( مبایعنامه)) و ((قولنامه)) وجود دارد که برای اطلاع از نحوه پرداخت، توضیح این دو بحث لازم است.

مبایعنامه

عبارت است از بیع نامه یا قراردادی که در آن مقدار بیع واقع شده است. منظور از بیع، دادن مال است به عوض معلوم. به عبارت دیگر، بیع نامه قراردادی است در رابطه با خرید و فروش بین خریدار و فروشنده که در مقابل دادن مال، باید پول یا عوض دیگری پرداخت شود.

قولنامه

قراردادی است که بر اساس آن، دو طرفی که می خواهند در آینده باهم عقد بیع منعقد کنند، متعهد می شوند که در زمان مشخصی به تعهد خود یعنی انتقال مال به دیگری عمل کنند.

مرحله اول در انجام معاملات مسکن، نوشتن مبایعنامه است. این موضوع در ((رهن و اجاره)) و ((خرید و فروش)) دارای تفاوت های جزئی است.

مبایعنامه رهن و اجاره چیست؟

پس از اینکه پسند خانه توسط مستاجر انجام شد، مبایعنامه ای توسط مشاور املاک نوشته می شود که در آن ، مقدار بیع ( 20 درصد از قرارداد) که مستاجر به مالک، پرداخت می کند، نوشته شده است. مبایعنامه داراس 3 نسخه است که به مستاجر، مالک و آژانس املاک، تحویل داده می شود. 80 درصد ما بقی پول نیز، در هنگام تحویل کلید پرداخت خواهد شد.

مبایعنامه خرید و فروش چیست؟

در خرید و فروش همانند رهن و اجاره دو طرف به مشاورین املاکمراجعه کرده و بیع نامه ای می نویسند. تفاوت قوانین خرید و فروش و رهن و اجاره، در بخش بندی پرداخت پول است. از آنجایی که در خرید و فروش، می بایست به دفاتر اسناد رسمی مراجعه شود و عمل انتقال سند صورت گیرد؛ پرداخت پول در 3 مرحله انجام می شود. بخش اول در هنگام نوشتن مبایعنامه بخش دوم در هنگام تحویل کلید و بخش سوم در محضر و هنگام انتقال سند انجام می شود.

سوالی که در این قسمت مطرح می شود، نحوه پرداخت پول است. همانطور که پیش تر گفته شد، با گذشت زمان و افزایش تورم، راه های جدید و امن تری ابداع شد.

راه های مختلفی اعم از استفاده از چک ها، کارت به کارت کردن و استفاده از دستگاه کارتخوان در آژانس املاک و محضر.

 انواع چک ها

اگرچه در گذشته، از چک های شخصی برای این کار استفاده می شده است ولی به علت خطراتی که این چک ها در پی دارد, چک های دیگری همانند چک های رمز دار ضمانتی و چک های بین بانکی به وجود آمده است.

چک رمز دار ضمانتی، امن ترین و بهترین روش پرداخت پول در معاملات مسکن است زیرا بانک تضمین کننده پرداخت آن است و تبعاتی همچون برگشت خوردن چک و پاس نشدن آن، وجود نخواهد داشت. چک بین بانکی نیز همانند چک رمز دار از طرف بانک، تضمین پرداخت پول را دارد ولی با این تفاوت که چک، به نام شخصی مشخص نوشته می شود و شخص دیگری نمی تواند از آن استفاده کند.

کارت به کارت کردن در پرداخت هزینه ها

کارت به کارت کردن نیز یکی دیگر از راه های پرداخت پول در معاملات مسکن است. ولی از انجایی که دارای محدودیت هایی در مقدار پرداختی است، در زمینه املاک و مستغلات، خیلی مورد استفاده قرار نمی گیرد.

استفاده از دستگاه کارتخوان در پرداخت هرینه های املاک

راه دیگری که از آن نام برده شد، استفاده از دستگاه کارتخوان است. در معاملات مسکن، پرداخت بیعانه و بخش سوم پول می تواند از این طریق باشد. بدین صورت که آژانس املاک یا محضر، تضمین می دهد که مبلغ پرداخت شده توسط خریدار را، به فروشنده تحویل دهد.

وضعیت خانه های وام دار چگونه است؟

مبحث مهم دیگری که در زمینه پرداخت هزینه های معاملات ملکی مطرح است، معامله خانه های وام دار است. این دست از املاک، ملک هایی هستند که فروشنده، برای خرید آنها، از بانک وام دریافت کرده است و به همین خاطر، تا زمان تسویه حساب کامل با بانک، ملک در گرو بانک است و امکان فروش آن وجود نخواهد داشت.

در این شرایط، راه حل برای خرید و فروش این واحد ها در صورتی که فروشنده نتواند تسویه کامل را انجام دهد، خرید می بایست به صورت قول نامه ای و با وکالت بلاعزل انجام شود که البته از ریسک بالایی نیز برخوردار است.

هم چنین، امکان انتقال وام نیز وجود دارد؛ بدین صورت که، فروشنده و خریدار، به بانک مراجعه کرده و در خواست انتقال وام می دهند. به این ترتیب، خریدار می بایست تنها بخشی از مبلغ خانه را  به فروشنده پرداخت کند و مابقی پول را به صورت اقساط، به بانک بپردازد.

البته به هنگام انتقال وام، با توجه به نوع وام دریافتی، مبلغی بین 1 تا 10 درصد وام، می بایست به صورت یکجا پرداخت شود که در نهایت، این مقدار از کل مبلغ کسر خواهد شد.