بایگانی دسته ی مطالب حقوقی

در این مقاله خواهید خواند:

• مشاورین املاک خانم
• موفقیت خانم ها در حرفه مشاور املاک
• صدور مجوز املاک برای خانم ‌ها چه شرایطی دارد؟
• با توجه به وضعیت بازار، وارد شدن به حرفه املاک مناسب است یا خیر؟

مشاورین املاک خانم

با توجه به تغییرات فرهنگی جامعه و حضور پر رنگ تر زنان در حرفه های مختلف این روزها شاهد فعالیت بانوان در دفاتر املاک به عنوان مشاور هستیم. از آنجایی که حرفه املاک دارای محبوبیت بالایی در میان جوانان می باشد توجه بسیاری به این حرفه شده و زنان نیز در این میان جذب این شغل و مزایای آن شده اند.

در این میان برای فعالیت زنان در این شغل چه شرایط و قوانینی وجود دارد؟ آیا در واقعیت و به دور از افکار جنسیتی، زنان در حرفه مشاور املاک موفق خواهند بود؟

موفقیت خانم ها در حرفه مشاور املاک

زنان به سبب بسیاری از ویژگی هایشان در فعالیت های حرفه ای خود به خوبی ظاهر شده و شاهد رشد آن ها در زمینه های بسیاری بوده و هستیم. حرفه مشاور املاک نیز از این مورد مستثنی نبوده و موفقیت زنان در این شغل را می توان به وضوح دید. با توجه به تفاوت های فاحش میان زنان و مردان هر کدام از این دو گروه به شیوه ای متفاوت وارد عمل شده اند، اما در کل می توان زنان را نیز در این حرفه موفق دانست. از جمله ویژگی های شخصیتی زنان که بسیار در این حرفه تاثیر گذار است، می توان به موارد زیر اشاره کرد:

توانایی بالا در مدیریت کارها و زمان: با توجه به جزئی نگری بانوان و توجه آن ها به جوانب مختلف در کارها، شاهد توانایی مدیریتی بالاتر آنان در مقایسه با مردان هستیم. لذا این ویژگی به دلیل تاثیر گذاری مستقیم در بازدهی و نظم کاری افراد، دلیلی برای موفقیت خانم ها در این حرفه خواهد بود.

داشتن صبر و حوصله بالا:در حرفه مشاور املاک به سبب تعامل بالا با افراد مختلف نیاز به صبر و حوصله بسیار احساس شده و لذا مشاورین صبور و با حوصله به موفقیت های بیشتری دست یافته و به لحاظ روحی نیز در شرایط بهتری فعالیت حرفه ای خود را ادامه خواهند داد. در این میان خانم ها در مقایسه با مردان از صبر و حوصله بالاتری برخوردار هستند و این ویژگی کلید موفقیت آنها در مشاوره املاک خواهد بود.

برخورد گرم و صمیمانه تر:خانم ها به سبب خصوصیات اخلاقی خاص خود تمایل بیشتری به برقراری ارتباط با افراد دیگر دارند. لذا در برخورد با مشتری و مراجعین دفاتر املاک شاهد لطافت و صمیمیت بالاتری در مقایسه با مردان هستیم. این ویژگی سبب جذب مشتری شده و اعتماد بالاتری را در ذهن وی رقم خواهد زد.

اعتماد بالاتر:با توجه به پیش زمینه های رفتاری و ذهنیت افراد، به طور ناخودآگاه اعتماد بیشتری را برای زنان شاهد هستیم تا مردان. در حرفه املاک چنانچه مشتری اعتماد بیشتری داشته باشد احتمال به سرانجام رسیدن معامله نیز بالاتر بوده و این به معنای موفقیت بانوان در این حرفه می باشد.

اگر به عنوان یک خانم در آغاز کار املاک هستید، این اطمینان را داشته باشید که خواهید توانست از پس این حرفه و چالش های موجود درمسیر کاری آن برآمده و پا به پای همکاران خود پیش بروید. برای این منظور توصیه می شود:

• اطلاعات خود را افزایش داده و با آگاهی بالا در خصوص حرفه املاک، سرمایه گذاری های مختلف، مسائل روز جامعه و… وارد گفتگو با افراد شوید.
• ظاهر آراسته و زبان بدن شما تاثیر مستقیمی بر ذهنیت افراد داشته و می تواند موجب جذب شدن مشتری شود.
• رعایت نکات اخلاقی و پایبندی به اصول حرفه ای می تواند موفقیت شما را سریعتر رقم زند. لذا درگیر حواشی کار نشده تا بتوانید با انرژی بالاتر ادامه دهید.
• برای خود هدفی تعیین کرده و با توجه به آن سختی ها و ناملایمات کار را تحمل کنید.
• بر مهارت های فردی خود و افزایش آن ها تمرکز کرده و درگیر نظرات دیگران نشوید.
• اعتماد به نفس، ریسک پذیری، ارتباط و گفتگوی موثر، دقت و توجه بالا و همچنین شنونده خوب بودن می تواند روند موفقیت شما را سرعت بخشد لذا برای آن تلاش کنید.

صدور مجوز املاک برای خانم ‌ها چه شرایطی دارد؟

امکان دریافت پروانه مشاور املاک برای بانوان وجود دارد؟ ایا با توجه به وضعیت بازار ، وارد شدن به این شغل مناسب است یا خیر؟

صدور مجوز املاک برای خانم ها هیچ منع قانونی نداشته و می بایست تنها یک شرط رعایت شود که آن هم معرفی مباشر مرد می باشد. اگر به عنوان یک خانم قصد راه اندازی دفتر املاک دارید می بایست ابتدا با یک مباشر مرد وارد همکاری شده و سپس جهت معرفی وی به منظور دریافت مجوز و ادامه روند کاری خود اقدام کنید. دیگر شرایط دریافت مجوز املاک برای خانم ها و آقایان تفاوتی نداشته و شامل موارد زیر می باشد:

• حداقل 18 سال سن
• تاهل
•  حداقل مدرک دیپلم
• گذراندن دوره سربازی و یا داشتن معافیت(ویژه آقایان)
• گذراندن دوره های آموزشی
• دریافت تاییدیه حضور در دوره ها

طبق گفته رییس اتحادیه املاک تهران:

در حال حاضر از 1200 مشاور املاک دارای پروانه کسب در شهر تهران، 800 نفر زن پروانه کسب دارند. وی در این زمینه به مشاوران املاک هشدار داد و گفت: زنان نمی‌توانند در دفاتر املاک مباشر یا مشاور باشند اما می‌توانند مباشر مرد داشته باشند و پروانه کسب دریافت کنند. مصطفی قلی خسروی درمورد اجاره دادن خانه توسط بانوان گفت در یک بخش نامه که از طرف اتحادیه مشاوران املاک کشوری تهیه شده خانم ها حق نشان‌ دادن و مشاوره واحد مسکونی به آقایان را ندارند. در حالی که اگر متقاضی برای واحد مسکونی خانم باشد، می‌توانند واحد مسکونی را نشان دهند.

با توجه به وضعیت بازار، وارد شدن به حرفه املاک مناسب است یا خیر؟

به سبب شرایط فرهنگی و اقتصادی جامعه این سوال مطرح می شود که ورود به حرفه املاک برای بانوان مناسب است؟ آیا به لحاظ سختی کار و شرایط درآمدی می توان به این حرفه برای بانوان امیدوار بود؟

برای پاسخ به این سوال باید گفت اولین و مهمترین خصوصیت متقاصی برای ورود به حرفه املاک باور داشتن خویش و تمرکز بر مهارت های فردی می باشد. چنانچه به لحاظ روحی و ویژگی های فردی و اجتماعی خود را باور دارید تردید نکرده و برای شروع قدم بردارید. می توان این گونه عنوان کرد که اگر با علاقه به این کار وارد شوید و سعی کنید به روز بمانید, حتما موفقیت را تجربه خواهید کرد.

در این مقاله خواهید خواند:

خرید آپارتمان با پول کم

با توجه به افزایش نرخ مسکن طی سال های گذشته دستیابی به خانه شخصی برای بسیاری از افراد غیرممکن شده و یا به سختی امکان پذیر است. اما از طرفی شاهد محبوبیت بازار در میان عموم افراد هستیم. این موضوع که از جنبه های مختلف نشات می گیرد سبب شده تا بازار املاک و سرمایه گذاری ملکی از دیرباز تاکنون محبوبیت داشته و سرمایه های بزرگ افراد را به خود جذب کند. سرمایه گذاری ملکی به سبب ریسک پایین و سودآوری معقول آن یکی از بهترین بازارها برای کسب سود می باشد. اما در شرایط کنونی چکونه می توان به خرید ملک فکر کرد؟ آیا برای سرمایه گذاری ملکی با پول کم راهی وجود دارد؟

برای خرید ملک می بایست راه های مختلف را بررسی و بر اساس توانایی مالی و موقعیت های پیش آمده انتخاب بهتر را برگزید. هنگام خرید ملک می بایست با دید باز به ماجرا نگاه کنید تا بتوانید تمامی جوانب را سنجیده و پیش بروید. خرید ملک با سرمایه اندک هم شدنی خواهد بود اما نه در بهترین جا و با بهترین امکانات!

هنگاهی که سرمایه شما محدود است باید به سرمایه گذاری مناسب فکر کنید، نه به ایده آل های ذهنیتان. برای این منظور می توانید موارد و راه حل های زیر را در نظر داشته باشید و با دیدگاهی این متفاوت گزینه های موجود در بازار را بررسی کنید. موارد ذکر شده در ادامه مقاله را مطالعه و بسته به شرایطتان اقدامات لازم را انجام دهید. اما بدانید که خرید خانه با سرمایه کم هم شدنی است، اگر بخواهید و نا امید نشوید.

خانه هایی با حداقل امکانات

در زمان قیمت گذاری املاک تمامی امکانات خانه و ساختمان در نظر گرفته شده و بر اساس آن تعیین قیمت می شود. در حالت معمول امکاناتی مانند کف پوش و دیوار پوش های خانه، جنس، و میزان کابینت ها، نقشه خانه، نورگیر بودن یا نبودن آن، نزدیگی به خیابان های اصلی و مراکز رفاهی در نظر گرفته می شود. اما حذف هر کدام از این موارد بر قیمت ملک تاثیرگذار بوده می توان با سرمایه کمتری اقدام به خرید کرد. یکی دیگر از مواردی که تاثیر زیادی بر قیمت ملک دارد طبقه آن می باشد. خانه هایی که در طبقات همکف و زیر آن قرار دارند قیمت کمتری داشته و برای سرمایه گذاری با پول کم می توانند گزینه ای مناسب و معقول باشند. علاوه بر این وجود آسانسور، پارکینگ و انباری نیز روی ملک و ارزش آن اثر داشته و می توان املاکی با این شرایط را نیز انتخاب کرد. املاکی که فاقد امکانات معمول مانند آسانسور هستند با قیمتی بسیار پایین تر از موارد مشابه معامله می شوند که می توانند گزینه خوبی برای خرید ملک با سرمایه اندک باشند.

توجه داشته باشید که شما می توانید ملکی را برای مدتی خریداری کرده و در طول زمان با افزایش سرمایه خود نسبت به احسن کردن آن اقدام کنید.

خرید ملک با سند تعاونی

برخی از املاک به صورت تعاونی ساخته شده و در زمان تحویل ملک به اعضا تعاونی به سبب عدم دریافت گواهی پایان کار سند آن ها صادر نشده و با سند تعاونی قابل خرید و فروش و نقل و انتقال می باشند. این اسناد جزو سندهای عادی بوده و به طور معمول برای جلوگیری از کلاهبرداری افراد، زیر نظر تعاونی به اعضا جدید منتقل می شود. این دسته از املاک به سبب آماده نبودن سند آن ها قیمت پایین تری در مقایسه با املاک سند دار داشته و برای خرید آپارتمان با سرمایه اندک می توانند گزینه خوبی باشند. توصیه می شود در زمان خرید این دسته از املاک، اعتبار تعاونی مربوطه استعلام شود و مدارک و اسناد مالک نیز مورد بررسی و اعتبار سنجی قرار گیرد. لازم به ذکر است به طور معمول پروسه صدور سند برای این دسته از املاک بسیار طولانی بوده و وعده و وعید های فروشندگان می تواند تنها بازار گرمی به شمار رود.

پیش خرید ملک از سازندگان معتبر

پیش خرید ملک در مناطق رو به رشد یکی از بهترین و سودآورترین اقدامات برای سرمایه گذاری ملکی می باشد. در پروسه پیش خرید ملک سازنده اقدام به پیش فروش واحدهای آپارتمانی خود کرده و سرمایه گذاران با بررسی موقعیت مجموعه، اعتبار سازنده، طرح اولیه کار، میزان اقساط و روند کاری پروژه و … اقدام به سرمایه گذاری می کند. با ورود فرد به یک پروژه می بایست مبالغ مشخصی را در ابتدای کار و همچنین در طول ساخت و اجرای آن واریز کرده و در نهایت پس از چند سال که طبق اعلام سازنده کاملا مشخص می باشد واحد خود را به صورت آماده و مطابق با قرارداد منعقد شده تحویل بگیرد. در این شرایط به سبب پرداخت اقساط افراد می توانند برای تامین هزینه فرصت کافی داشته باشند و به راحتی اقدام خرید ملک با سرمایه کم تری کنند. توصیه می شود برای پیش خرید ملک از تعاونی های مسکن و یا سازندگان شخصی، اعتبار سازنده و پروژه مربوطه را مورد بررسی قرار داده و با اطمینان قدم بردارید. چرا که این دسته از املاک دارای شرایطی خاص بوده و در صورت کوتاهی افراد در انتخاب پروژه مناسب می تواند با از بین رفتن سرمایه فرد همراه باشد.

سرمایه گذاری در حاشیه شهرها

به سبب افزایش سرسام آور قیمت ها در بازار مسکن این روزها شاهد افزایش معاملات در حاشیه شهرها هستیم. چرا که قیمت املاک در این مناطق در مقایسه با بافت داخل شهر تفاوت بسیاری داشته و خرید زمین و یا خانه راحت تر امکان پذیر است. در حاشیه شهرها به سبب اینکه برخی زمین ها دارای کاربری زراعی هستند و یا امکانات شهری کمتری در دسترس افراد می باشد قیمت ها تفاوت زیادی داشته و برای برخی از سرمایه گذاران فرصت مناسبی می باشند تا با سرمایه ای کمتری اقددام به خرید کنند. خرید زمین در حاشیه شهرها می تواند برای سرمایه گذاری مناسب باشد، چرا که می توانید پس از مدتی اقدام به فروش ملک و یا ساخت و ساز در آن کرده و سود مناسبی را دریافت کنید. علاوه بر این در صورت تمایل می توانید پس از مدتی اقدام به احسن کردن ملک نموده و برای خرید گزینه های بهتر و خوش معامله آماده شوید.

استفاده از تسهیلات بانکی

چنانچه اندک سرمایه ای در دست دارید و تصمیم به خرید ملک دارید می توانید با استفاده از تسهیلات مسکن مبلغ مربوطه را افزایش داده و گزینه ای بهتری را برای سرمایه گذاری انتخاب کنید. تسهیلات مسکن و یا دیگر انواع آن در صورتی که بتوانید بازپرداخت آن را به صورت مرتب انجام دهید گزینه ای بسیار عاقلانه در زمان سرمایه گذاری خواه بود. چرا که شما از دوسمت ماجرا سود خواهید برد. به این صورت که با بدهی ایجاد شده در طول زمان مبلغ اقساط می تواند ناچیز شمرده شود و بخش اندکی از درآمدتان را به خود اختصاص دهد. علاوه بر این در سوی دیگر ملک و سرمایه شما با افزایش تورم و همچنین رونق بازار به سود مناسبی خواهد رسید که هر دو این موارد می تواند برای هر سرمایه گذاری پسندیده باشد..

در این شرایط توصیه ما به شما این است که برای پرداخت اقساط و اندکی سختی کشیدن در بازه ای مشخص پا پس نکشیده و برای خریدی بهتر برنامه ریزی کنید.

استفاده از مبلغ رهن ملک

چنانچه هدف شما از خرید ملک سرمایه گذاری می باشد و نه سکونت، می توانید روی مبلغ رهن ملک نیز حساب کرده و برای گزینه هایی بهتر اقدام به خرید کنید. به طور معمول رهن کامل املاک بسته به سن بنا و امکانات ملک، با یک چهارم تا یک ششم مبلغ خریدشان صورت گرفته و می تواند بخش معقول و مناسبی از هزینه خریدتان را تامین کند. برای این منظور می توانید به دفاتر املاک اعلام کنید که ملک را به کمک رهن آن خواهید خرید و بسته به مبلغ مربوطه سرمایه شما نیز قابل تغییر می باشد.

توصیه می شود برای خرید ملک به کمک رهن مدت زمانی را برای پیدا شدن مستاجر در نظر گرفته و زمان لازم برای تامین پول فروشنده را در نظر بگیرید. توجه داشته باشید که رهن و اجاره ملک در ماه پایان سال  تا شهریور ماه شرایط بهتری داشته و حتی با مبالغ بالاتر سریعتر رهن و اجاره می شود.

خرید املاک به صورت قولنامه ای

املاک قولنامه ای در بازار مسکن بسیار دیده شده و خرید و فروش می شوند. این دسته از املاک به سبب مخاطراتی که می تواند ایجاد کند محبوبیت کمی داشته و معامله آن ها با دردسرهایی همراه است. اما در این میان برخی املاک و افراد هستند که می توان به آن ها اعتماد کرده و برای معامله با آن ها حاضر شد. املاک قولنامه ای چنانچه به لحاظ حقوقی مورد تایید قرار گیرند در مقایسه با املاک سند دار تفاوت قیمت فاحشی داشته و به طور معمول ارزش آن ها 30 تا 50 درصد کمتر از املاک سند دار می باشد. لذا با این شرایط چنانچه گزینه ای مورد اعتماد پیدا شود می توان با سرمایه ای کمتر اقدام به خرید و سرمایه گذاری ملکی کرد. اما توصیه می شود اقدامات ضروری برای تایید مالکیت پس از معامله را انجام داده و با مشاورین این امر به طور کامل مشورت کنید. ریسک معاملات قولنامه ای بسیار بالا است!

در این مقاله خواهید خواند:

منظور از استعلام سند چیست؟

در بازار مسکن هر روزه شاهد معاملاتی هستیم که افراد در جهت سرمایه گذاری و یا سکونت انجام می دهند. در معاملات خرید و فروش ملک به دلیل بالا بودن سرمایه مورد نیاز برای آن؛ بررسی جوانب مختلف و در نظر گرفتن نکات حقوقی مربوطه ضرورت می یابد. یکی از مورادی که می تواند اطمینان لازم برای انجام معامله ای را برای افراد فراهم آورد؛ استعلام ملک و سند مورد نظر می باشد.

منظور از استعلام انواع سند ملکی؛ بررسی اعتبار یک سند از نظر قانونی بودن و رعایت موارد حقوقی آن می باشد. استعلام ملک به منظور بررسی شرایط ثبتی و همچنین بررسی مالکیت ملک انجام می گیرد و اعتبار سند و فروشنده را برای افراد مشخص می کند. برای این منظور سازمان ثبت استاد و املاک کشور تدابیر و قوانین مشخصی را وضع کرده و رعایت آن ها در معاملات ملکی را اجباری کرده است. به این ترتیب افراد با اطمینان بیشتری وارد معامله شده و مشکلات حقوقی معاملات کاهش می یابد.

اهمیت استعلام سند ملک

همان طور که بیان شد استعلام سند ملک برای بررسی اعتبار فروشنده و ملک مورد معامله انجام گرفته و دارای مزایای بسیاری می باشد که از جمله آن ها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• ایجاد امنیت در معاملات پیش رو
• استعلام سند می تواند به افراد این اطمینان را بدهد که فروشنده ملک؛ صاحب و مالک ملک مورد معامله می باشد.
• شرایط ثبتی ملک را به طور کامل گزارش می کند.
• در صورت وجود چند مالک برای ملک مورد معامله؛ با کمک استعلام سند می توان از موضوع اطلاع یافت.
• اگر ملک مورد نظر دارای وام باشد و سند ملک در رهن بانک قرار داشته باشد؛ با استفاده از استعلام سند مشخص خواهد شد.
• اگر ملک مورد نظر دارای شرایط حقوقی خاصی باشد مشخص خواهد شد.

نحوه استعلام اسناد و پلاک های ثبتی

به منظور استعلام سند ملک افراد می بایست به اداره ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه کرده و با ارائه درخواست خود و مدارک مورد نیاز اقدامات لازم را انجام دهند. نکته ای که افراد باید در نظر داشته باشند این است که استعلام سند تنها با درخواست مالک ملک و ارائه مدارک هویتی امکان پذیر بوده و افراد دیگر به راحتی قادر به استعلام نخواهد بود. تمامی این تدابیر برای حفظ حریم خصوصی افراد صورت گرفته و استعلام اسناد منوط به حضور مالکین خواهد بود. پیرو استعلام صورت گرفته تمامی پلاک های ثبتی با کد ملی مورد نظر اعلام شده و در صورت ثبت ملک و سند مورد نظر؛ اطلاعات لازم مبنی بر اثبات مالکیت فرد اعلام خواهد شد.

در برخی موارد افراد به موجب معاملات انجام شده و مشکلات ناشی از آن و به منظور پیگیری های حقوقی و قضایی مربوطه؛ نیاز به استعلام اسناد پیدا می کنند که در این موارد می بایست ابتدا به مراجع قضایی مراجعه کرده و پس از صدور حکم؛ برای استعلام به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه کنند. به عبارتی می توان این گونه بیان کرد که استعلام سند ملک بدون حضور مالک و با کد ملی شخص دیگر منوط به داشتن حکم قضایی بوده و در غیر این صورت امکان پذیر نمی باشد.

استعلام اسناد تک برگی

همان طور که بیان شد با مراجعه مالکین به سازمان ثبت اسناد و املاک تمامی پلاک های تحت تملک آن ها و اسناد ثبت شده در سازمان مشخص شده و افراد می توانند با استفاده از مدارک ارائه شده از سوی سازمان مالکیت خود در مورد املاک مربوطه اثبات کنند. اما در برخی موارد شاهد استعلام اسناد به صورت موردی هستیم. به طوری که تنها یک سند با شرایط مشخص مورد بررسی قرار گرفته و شرایط ثبتی آن بررسی می شود. برای انجام این نوع از استعلام های ملکی نیاز به شماره سند تک برگی بوده و به صورت آنلاین و از طریق سامانه های سازمان ثبت اسناد قابل دستیابی می باشد. افراد با استفاده از این نوع استعلام می توانند وضعیت صدور سند تک برگی خود را مورد بررسی قرار دهند.

در زمان انتقال اسناد ملکی که یه طور معمول در جریان معاملات اتفاق می افتد؛ دفاتر اسناد رسمی هنگام انجام فرایندهای لازم برای انتقال سند اقدام به استعلام سند ملکی کرده و در صورت معتبر بودن آن و عدم مشاهده موارد حقوقی؛ سند مربوطه را به نام مالک جدید انتقال خواهند داد.

استعلام ملک در زمان معامله با دریافت کد رهگیری

این نوع استعلام و چگونگی دریافت کد رهگیری که در مقاله مربوطه به طور کامل شرح داده شده است در معاملات ملکی بسیار اهمیت داشته و مورد توجه می باشد.

اگر در معاملات ملکی برای قرارداد مربوطه کد رهگیری دریافت شود؛ می توان به راحتی ملک مورد نظر را استعلام کرده و سپس وارد معامله شد. این فرایند در زمان تنظیم مبایعه نامه و به کمک مشاورین املاک انجام می شود که می تواند اعتبار لازم برای معامله مورد نظر را فراهم آورد. به طوری که می توان اطمینان یافت که ملک مربوطه پیش از این به فرد دیگری فروخته نشده باشد. برای انجام این نوع از استعلام نیاز به مشخصات فردی فروشنده بوده و به صورت آنلاین امکان پذیر می باشد.

در این مقاله خواهید خواند:

حق ارتفاق چیست؟

حق ارتفاق ریشه در واژه رفاقت داشته و با مفهوم مدارا کردن ببان کننده حقی است که مالک ملک در اختیار داشته و می تواند با توجه به آن از ملک دیگری استفاده مشخصی را داشته باشد. به عنوان مثال چنانچه فردی برای استفاده از زمین و یا ملک خود، از ملک دیگری عبور کند، این حق برای وی ایجاد شده و صاحب ملک دیگر نیز می بایست با وی همراهی لازم را داشته باشد. این حق وابسته به مالکیت افراد بوده و انواع مختلفی را شامل می شود.

شرایط حق ارتفاق

حق ارتفاق در صورتی برای ملک و مالک آن برقرار خواهد بود که برخی شرایط مشخص و منطبق بر قانون، در ملک مورد نظر ایجاد شده باشد. علاوه بر این حدود استفاده از حق ارتفاق نیز مشخص بوده و افراد می بایست با توجه به آن ها و ضمن رعایت شروط مربوطه اقدام کنند. از جمله شرایطی که برای حق ارتفاق می توان یادآور شد، موارد زیر را شاهد هستیم:

• حق ارتفاق متعلق به اموال غیر منقول(غیر قابل جا به جا کردن) می باشد.
• حق ارتفاق به طور معمول برای املاک و زمین های مجاور یکدیگر ایجاد می شود.
• حق ارتفاق تنها جهت رفع حاجت ایجاد شده و بیش از آن امکان تصرف وجود نخواهد داشت.
• حق ارتفاق برای ملک ایجاد شده و نه برای مالک. به عبارتی مالک یک زمین با شرایط مکانی مشخص می تواند از این حق بهره مند باشد.
• حق ارتفاق حقی است که افراد به تبعیت از ملکشان در ملک دیگری دارند و به مالک ارتباط ندارد.
• این حق با ملک همراه بوده و با انتقال مالکیت ملک، حق ارتفاق نیز منتقل خواهد شد.
• حق ارتفاق با تغییر مالک از بین نخواهد رفت چرا که تابع زمین و ملک می باشد.
• حق ارتفاق جدا از مالکیت ملک نبوده و نمی توان به صورت مجزا آن را انتقال داد.
• حق ارتفاق به سبب شرایط ملک و زمین مورد نظر معمولا دایمی می باشد.
• این حق مدت زمان مشخصی ندارد و جزو حقوقی دائمی به شمار می رود.
• افراد جهت بهبود شرایط یکدیگر می توانند برای ملک و زمین دیگری حق ارتفاق ایجاد کنند که معمولا به طور موقت بوده و با توافق میان مالکان انجام خواهد شد.
• حق ارتفاق با تقسیم ملک مربوطه تقسیم نخواهد شد.
• حق ارتفاق در صورت تقسیم ملک برای تمامی مالکان برقرار خواهد بود.
• در صورت وجود شراکت در مالکیت زمین و ملک مربوطه، این حق متعلق به تمام مالکین بوده و هیچ یک از مالکین نمی تواند مانع استفاده از حق ارتفاق دیگری شود.

لازم به ذکر است هم مالک ملک و هم دارنده حق ارتفاق موظفند، حقوق یکدیگر را رعایت کنند و نباید با توجه به حق خود، اعمالی انجام دهند که باعث ضرر به طرف مقابل شود.

مثال حق ارتفاق

برای توضیح دقیق تر حق ارتفاق و آشنایی با آن مثال هایی مشخص آورده شده است که به خوبی مفهوم را رسانده و می توان به کمک آن درک بهتری از این حق ایجاد شده داشت.

به عنوان مثال چنانچه دو زمین مجاور یکیدیگر قرا داشته باشند و یکی از مالکان جهت عبور و مرور و دسترسی به ملک خود راهی جز زمین مجاور نداشته باشد، این حق برای وی به موجب مالکیت آن ملک ایجاد خواهد شد که بتواند بدون ایجاد ضرر و زیان برای مالک و ملک مجاور ، از محدوده ملک دیگر عبور کرده تا به ملک خود دسترسی داشته باشد. این حق برای بهبود شرایط رفت و آمد مالک ایجاد می شود و تنها متعلق به همان زمین خواهد بود.

چنانچه دو ملک به صورتی در کنار یکدیگر قرار گیرند که هنگام بارش باران به سبب وضعیت زمین ها، مجرای آب از زمین پایین دست گذر کند، مالک زمین نمی تواند مانع ازعبور آب شود و در این شرایط ملک بالا دست حق مجرای آب در ملک پایین دست را خواهد داشت. طبق قانون “هر گاه زمین یا خانه‌ ی کسی، مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه‌ی دیگری باشد، صاحب آن خانه یا زمین نمی‌تواند جلوگیری از آن کند مگر در صورتی که عدم استحقاق او معلوم شود.”

انواع حق ارتفاق

حق ارتفاق طبیعی

یعنی از ابتدا وضعیت و شرایط دو ملک طوری بوده که حق ارتفاق ایجاد شده است. مثلا یک ملک مجرای آب باران یک ملک دیگر است

حق ارتفاق قراردادی

این نوع از ارتفاق منوط به توافق مالکین بوده و برای بهبود شرایط یکی از مالکان دو زمین و در قبال دریافت پول و یا عدم آن انجام می گیرد.

تفاوت حق ارتفاق با حق انتفاع

حق ارتفاق و انتفاع تفاوت های مشخصی با یکدیگر دارند اما برخی اوقات با یکدیگر اشتباه گرفته می شود. با برقراری حق انتفاع ما مال خود و منافع آن را به شخص دیگری واگذار می کنیم. برای مثال شما به سبب شرایط پیش آمده ملک خود را برای مدتی محدود به دوست خود سپرده و برای وی این حق را ایجاد می کنید که از ملک شما و منافع آن استفاده کرده و در آن سکونت کند.

از جمله تفاوت هایی که این دو حق با یکدیگر دارند می توان به موراد زیر اشاره کرد:

• حق ارتفاق برای اموال غیر منقول یا ملک تعریف شده و مفهوم می یابد. اما حق انتفاع هم‌ برای مال منقول مثل لپ تاپ و ماشین و… است و هم برای غیر منقول مانند ملک
• حق ارتفاق با هدف سهولت استفاده از ملک و زمین ایجاد می شود و هیچ یک از دو طرف از ملک دیگری استفاده شخصی نمی کند ولی در حق انتفاع، شخص از مال استفاده می کند و به عبارتی منتفع می شود.
• حق ارتفاق به طور معمول دائمی ایجاد می شود اما حق انتفاع متفاوت بوده و هر دو حالت را شامل می شود اما معمولا موقت است

ممانعت از حق ارتفاق

چنانچه ملکی نسبت به ملک دیگر دارای حق ارتفاق باشد، اما مالک ملک از همکاری لازم سر باز زند و باعث جلوگیری از حق ارتفاق شود مالک ملک دیگر می تواند به دادگاه شکایت کرده و درخواست خود مبنی بر “دعوای ممانعت از حق” را مطرح و پیگیر ماجرا شود. چرا که مالک ملک و همچنین دارنده حق ارتفاق موظفند، حقوق یکدیگر را رعایت کنند و نباید با توجه به حق خود، اعمالی انجام دهند که باعث ضرر به طرف مقابل شود.

در این مقاله خواهید خواند:

مباشر املاک

واژه مباشر در لغت به معنای مدیر و متصدی بوده و برای فردی به کار می رود که مسولیت برخی امور مشخص را بر عهده گرفته باشد. به عبارتی فرد مباشر با هدف همکاری با مسدول و رییس شرکت یا ارگان مربوطه وارد کار شده و مسئولیت برخی امور را بر عهده می گیرد. در حرفه املاک و در بنگاه های معاملات ملکی نیز حضور این افراد به صورت پر رنگ دیده شده و شاهد فعالیت آن ها به عنوان ناظر و سرپرست امور حقوقی دفاتر املاک هستیم. مباشر املاک با نظارت بر قراردادهای ملکی و اسناد مربوطه وارد فعالیت شده و در امور حقوقی مورد نظر با مدیر دفتر و صاحب امتیاز آزانس همکاری می کند.

در چه شرایطی مدیر آژانس می تواند مباشر معرفی کند؟

در صورتی که مدیر آژانس شرایط زیر را داشته باشد می تواند فردی را به عنوان مباشر املاک استخدام کرده و با وی وارد همکاری شود. چنانچه مدیر آژانس دارای دو یا چند واحد كسبی باشد لازم است ضمن دریافت پروانه كسب برای هر واحد، مباشر واحد صلاحيتي را به منظور اداره امور ديگر واحدها با تنظيم قرارداد مباشرت به اتحاديه معرفي تا كارت مباشرت بنام وي صادر و تسليم گردد. لذا شرایط زیر را می توان برای داشتن مباشر املاک ذکر کرد:

• اگر دارنده جواز نمی تواند به صورت دائمی در واحد صنفی حضور داشته باشد.
• اگر متقاضی پروانه کسب دیگری هم داشته باشد.(دارندگان بیش از یک پروانه کسب)
• اگر دارنده جواز کسب، خانم باشد (بانوان بایستی حتما با یک مباشر مرد وارد همکاری شوند تا اجازه فعالیت داشته باشند)

وظایف مباشر املاک

مباشران املاک با استخدام در دفاتر معاملات ملکی وظایف مشخصی را برعهده گرفته و طبق آن فعالیت خود را ادامه می دهند. از جمله وظایف مباشران املاک می توان به تنظم قرارداد ها و اجرای موارد حقوقی لازم برای انجام معامله اشاره کرد. از جمله وظایف مباشر املاک می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• بررسی مورد معامله
  • بررسی سند مالکیت ملک
  • تطبیق سند مالکیت با بنچاق
  • بررسی پایان کار ساختمان
  • بررسی آزاد بودن سند ملک (رهن یا توقیف نبودن سند)
  • دریافت صورت مجلس تفکیکی برای واحدهای آپارتمانی
  • بررسی تخیله یا در تصرف بودن ملک
• احراز سمت و هویت دو طرف معامله
  • دریافت و بررسی مدارک طرفین
  • بررسی اهلیت دو طرف معامله
  • بررسی سن قانونی طرفین معامله
  • بررسی اصل و کپی اوراق هویت محجور در صورت لزوم
  • بررسی اصل و کپی وکالت‌نامه در صورت لزوم
  • بررسی حق فسخ معامله، حق توکیل به غیر، حق اسقاط کافه خیارات برای وکیل
• تنظیم قرارداد و مبایعه نامه املاک
  • ثبت دقیق اطلاعات
  • دریافت کد رهگیری برای معامله
  • ثبت تمامی توافقات در قرارداد تنظیم شده
  • اجرای تمام نکات حقوقی در زمان تنظیم قرارداد
  • ذکر جزئیات لازم در قرارداد
  • تعیین و درج زمان مشخص برای انتقال سند
  • ذکر مبلالغ پرداختی و نحوه پرداخت در قرارداد

مسئولیت های مباشر املاک

مباشر املاک با فعالیت در بنگاه ها و تنظیم قرارداد های ملکی به عنوان دستیار مدیر املاک مسئولیت هایی را پذیرفته و می بایست در قبال آن ها پاسخ گو باشد. در این خصوص مدیران دفاتر املاک و صاحبان آطانس باید توجه داشته باشند که در صورت انجام اقدام اشتباهی از طرف مباشر، مسئولیت حقوقی آن بر عهده هر دو نفر بوده و مدیر آزانس املاک  نیز در ماجرای پیش آمده مسئول خواهد بود. لذا صاحب امتیاز املاک باید بداند که در تمامی مسولیت های آزانس درگیر بوده و در صورت خطایی از طرف مشاوران و یا مباشر وی خود او نیز باید جوابگو باشد. به همبن منظور می بایست مدیران املاک در زمان استخدام مباشر برای آزانس خود دقت لازم را اعمال کرده و با شخص آگاه و باتجربه در زمینه املاک وارد همکاری شوند.

مدیران املاک می توانند در زمان تنظیم قرارداد همکاری با مباشر املاک نکات مربوط به مسئولیت های فرد و عواقب آن را ذکر کرده و در صورت بروز مشکل با استناد بر آن مشکلات احتمالی را رفع کنند.

در مجموع مدیران و مباشران املاک باید نکات زیر را در نظر داشته و با علم به آن ها وارد همکاری شوند:

• به لحاظ حقوقی تمامی اقدامات مباشر برابر با اقدامات رییس آژانس املاک خواهد بود.
• در صورت بروز مشکلی از سوی هر یک از کارکنان دفاتر املاک مسئولیت آن بر عهده مدیر آژانس خواهد بود.
• در صورت بروز اختلاف میان مباشر و شخص ثالث، صاحب پروانه آژانس می بایست پاسخگو باشد.
• برای ضمانت و جبران و پرداخت خسارت، صاحب پروانه می‌تواند قراردادی بین خود و مباشر، منعقد کند.
• در صورت بروز مشکل، صاحب پروانه می‌تواند با طرح دعوی از مباشر خسارت دریافت کند.

شرایط مباشر املاک

چنانچه مدیر آژانس املاک بخواهد فردی را به عنوان مباشر معرفی کند وی می بایست شرایط زیر را دارا باشد:

• جنسیت مذکر
• داشتن مدرک سیکل به عنوان حداقل تحصیلات
• عدم سابقهٔ کیفری
• داشتن کارت پایان خدمت سربازی یا کارت معافیت دائم
• گذراندن دوره‌های آموزشی، به منظور دریافت کارت مباشرت

مدارک لازم برای مباشر املاک

• دو سری فتوکپی از تمامی صفحات شناسنامه شخص مباشر
• دو سری فتوکپی از کارت ملی و کارت پایان خدمت سربازی و جدیدترین مدرک تحصیلی
• یک تکه عکس در ابعاد 4*6 و شش تکه عکس در ابعاد 3*4
• دو سری فتوکپی از صفحه اول قرارداد مربوط به مباشرت
• گواهی عدم اعتیاد و عدم سوء پیشینه
• پرداخت هزینه های مصوب به حساب اتحادیه
• ارائه موافقت نامه از اداره اماکن و نیروی انتظامی جهت تایید صلاحیت فردی شخص مباشر