بایگانی برچسب برای: سند

منظور از فسخ اجاره نامه چیست؟

هنگامی که پس از عقد قرارداد اجاره نامه، یکی از طرفین قرارداد، موجر و یا مستاجر، پیش از اتمام موعد قرارداد، تصمیم به باطل کردن قرارداد می کند، فسخ قرارداد اتفاق می افتد که بایستی در چارچوب قانون و با دلایل موجه صورت گیرد. اما سوالی که به وجود آید، این است که در چه صورت مستاجر می توانند قرارداد را فسخ کنند؟

در حالت کلی، اگر شرایطی برای فسخ در اجاره نامه ذکر شده باشد که به موجب آن، هر یک از طرفین از اختیارات لازم برای فسخ قرارداد بهره مند باشند، می توان تنها با استناد به آن شروط ذکر شده اقدام به فسخ قرارداد کرد، در غیر این صورت بایستی به روش های دیگر را مورد بررسی قرار داد.

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر چگونه است؟

در شرایط مختلف امکان دارد مستاجر پس از عقد قرارداد اجاره تصمیم به فسخ آن کرده و ملک را تحویل دهد. این امر با در نظر گرفتن شرایط و قوانین مربوطه امکان پذیر خواهد بود، اما مستاجر باید بداند که ممکن است مشمول پرداخت خسارت شود. در مجموع شرایط زیر را برای فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر را شاهد هستیم.

فسخ قرارداد اجاره پس از تحویل ملک

هرگاه، بنا به دلایلی مستاجر تصمیم به جابجایی و نقل مکان داشته باشد، می بایست قبل از تخلیه ملک، موضوع را به اطلاع موجر رسانده تا با هماهنگی و توافق صورت گرفته اقدامات لازم را انجام دهند. در این صورت با هماهنگی موجر، امکان فسخ قرارداد وجود دارد. لازم به ذکر است مستاجر باید دو ماه قبل از تخلیه ملک موجر را مطلع کند تا زمان کافی برای فراهم کردن مبلغ ودیعه یا همان رهن ملک را داشته باشد.

فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک

گاهی مستاجر پیش از تحویل ملک تصمیم به فسخ قرارداد می گیرد این اتفاق معمولا در شرایطی می افتد که فرد نسبت به ملک و شرایط آن ناراضی بوده و یا با عدم تعهد مالک برای انجام توافقات صورت گرفته روبرو هستیم. عدم تعهد مالک برای تحویل به موقع ملک دلیلی محکم برای فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر خواهد بود. علاوه بر این اگر ملک تحویل داده شده مطابق با شرایط ذکر شده در قرارداد نباشد مستاجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد مورد نظر کند.

با توجه به این موارد می توان دلایل زیر را برای فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر ذکر کرد:

• عدم پایبندی مالک به تعهدات ذکر شده در قرارداد

اگر مالک هنگام عقد قرارداد قول انجام کاری را داده باشد (رنگ آمیزی ملک یا تحویل ملک در زمانی مشخص) و در قرارداد نیز درج شده باشد، ولی به آن عمل نکند.

• عدم تطابق ملک با توافقات انجام شده در قرارداد

اگر ملک مورد نظر با آن چه که توسط مالک توصیف شده تفاوت زیادی داشته باشد یا ویژگی‌های ذکر شده در اجاره نامه را نداشته باشد.

• به وجود آمدن مشکلاتی جدی برای ملک پیش از تحویل به مستاجر به صورتی که امکان رفع آن نباشد.

به عبارتی ملک مورد نظر دارای مشکلاتی رفع ناشدنی باشد که باعث بلا استفاده شدن بخشی از ملک شود.

• ذکر شرایط و توافقاتی برای فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر و درج آن در قرارداد.

باید توجه داشت که مدت زمان فسخ اجاره نامه پیش از تحویل ملک، 1 هفته می باشد و در صورت وجود هریک از موارد بالا می بایست ظرف مدت یک هفته اقدام کرده و مالک را در جریان فسخ اجاره نامه قرار دهید. لازم به ذکر است اطلاع دادن به بنگاه دلیلی برای اطلاع مالک نخواهد بود. پس از اطلاع مالک، در اولین فرصت برای فسخ قرارداد به بنگاه مراجعه کرده و مراتب را اطلاع دهید.

خسارت فسخ قرارداد اجاره چقدر است؟

فسخ قراداد اجاره همان طور که بیان شد پس از تحویل ملک و یا قبل از تحویل ملک صورت می گیرد. معمولا فسخ قراداد اجاره پیش از تحویل ملک راحت تر بوده و خسارت کمتری را نیز باید برای آن پرداخت. این مبلغ خسارت معمولا به صورت توافقی بوده و هنگام تنظیم اجاره نامه در قرارداد درج می شود. اما اگر فسخ قراداد پس از تحویل ملک و با گذشت مدتی از  قرداد اجاره همراه باشد، مستاجر بایستی مبلغی برابر 1 ماه اجاره به عنوان خسارت به موجر پرداخت کند. که با موافقت موجر، امکان عدم پرداخت خسارت نیز وجود دارد.

فسخ اجاره نامه با کد رهگیری

ابطال یا فسخ کد رهگیری تنها با فسخ قرارداد مورد نظر انجام خواهد شد. به عبارتی ابطال کد رهگیری قرارداد اجاره به تنهایی معنایی نداشته و تنها با فسخ اجاره نامه قابل انجام است. برای فسخ قرارداد اجاره نیز دو حالت پیش روی افراد است که در هر دو حالت با اعلام فسخ قرارداد کد رهگیری اجاره نامه باطل خواهد شد.

• دو طرف با توافق یکدیگر اقدام به فسخ قرارداد می کنند

در این حالت با مراجعه به دفاتر املاک می توان فسخ اجاره نامه و کد رهگیری آن را درخواست کرد. مشاورین املاک نیز در سامانه املاک فسخ قراداد مورد نظر را اعلام کرده و کد مربوطه را باطل می کنند.

• وجود مشکل و اختلافی میان مالک و مستاجر

اگر به سبب وجود مشکلاتی برای طرفین قراداد امکان فسخ به صورت توافقی نباشد می بایست با مراجعه به مراجع قضایی و پیگیری فسخ قرارداد انجام گیرد. فسخ کد رهگیری اجاره نامه نیز در روند قضایی آن اجرا خواهد شد.

کمیسیون بنگاه در صورت فسخ قرارداد اجاره

هر قراردادی که در بنگاه های معاملاتی تنظیم گردد، مستلزم پرداخت کمیسیون به مشاور املاک است، حتی اگر قرارداد مورد نظر فسخ شود. بنگاه های املاک در ازای خدماتی که ارائه می دهند مبلغی را به عنوان کمیسیون دریافت می کنند و فسخ قرارداد اجاره موجب چشم پوشی از خدمات ارائه شده نمی باشد. لذا امکان دریافت تمام مبلغ پرداخت شده به عنوان کمیسیون املاک و یا بخشی از آن وجود ندارد.

به طور معمول در شرایط فسخ قراداد حق کمیسیون هر دوطرف توسط فسخ کننده قرارداد پرداخت می‌شود.

متن فسخ اجاره نامه

جناب آقای / سرکار خانم ……… فرزند ………… به شماره شناسنامه ………… و کد ملی ………… و به آدرس سکونت ………… عنوان موجر سند اجاره شماره ………… ازیک  طرف  و جناب آقای، سرکار خانم ……… فرزند …………… به شماره شناسنامه …………و کد ملی ………… و به آدرس سکونت ……… به  عنوان  مستاجر سند موصوف  ازطرف دیگر ضمن اعلام رضایت و توافق مبنی بر فسخ اجاره نامه فوق الذکر ضمن اقرار به انجام کلیه تعهدات طرف مقابل، اجاره نامه موصوف را از حال  التحریر سند برای بقیه مدت فسخ نموده و از این تاریخ نسبت به موضوع مورد فسخ هیچگونه حق و ادعایی از یکدیگر نداشته و حق هر گونه ادعا در آینده را نیز از خود سلب و ساقط نمودند.

در این مقاله خواهید خواند:

خرید خانه نوساز

خانه های نوساز یکی از گزینه های بازار مسکن می باشد که می توان برای خرید آن اقدام کرد. این قبیل خانه ها به سبب نو بودن و به روز بودن تجهیزاتشان دارای کیفیت بالاتری در مقایسه با خانه های چندسال ساخت بوده و لذا قیمت بالاتری را نیز تجربه می کنند. اما باید توجه داشت که برای خرید خانه های نوساز می بایست به نکات ویژه ای توجه کرد تا انتخاب بهتری داشته و بتوان در کنار خرید مناسب، سرمایه گذاری سودآوری نیز داشت.

خرید خانه نوساز برای سکونت یا سرمایه گذاری

اولین نکته ای که می بایست به آن توجه داشت هدف خریدار از خرید ملک می باشد. به طور معمول در بازار مسکن خرید خانه و ملک با دو هدف سرمایه گذاری یا سکونت انجام می شود. لذا بسته به هدف فرد می توان خرید خانه نوساز را سودآور یا همراه با ضرر دانست.

خرید با هدف سکونت:

اگر هدف فرد از خرید ملک سکونت و استفاده شخصی باشد می توان خرید خانه نوساز را گزینه ای مناسب دانست. چرا که این خانه ها در بالاترین سطح کیفی قرار داشته و فرد از تمامی امکانات و مزایای خانه در جهت استفاده شخصی بهره خواهد گرفت.

خرید با هدف سرمایه گذاری:

در مقابل اگر فرد با هدف سرمایه گذاری اقدام به خرید ملک کند خانه نوساز گزینه مناسبی نبوده و بایستی به دیگر گزینه ها فکر کرد. چرا که خانه های نوساز در طول سال های اولیه با کاهش قیمت بالایی مواجه بوده و این اتفاق نکته ای منفی برای سرمایه فرد خواهد بود.

ارزش گذاری خانه های نوساز

خانه های نوساز به دلیل نو بودن و قرار داشتن در بالاترین سطح کیفی در مقاسه با املاک مشابه و چند سال ساخت قیمت بیشتری داشته  از ارزش بالاتری برخوردار هستند. اما برای قیمت گذاری خانه های نوساز متریال و تجهیزات استفاده شده در ساخت خانه اهمیت بالایی دارد. علاوه بر این همراه شدن اسم برخی از سازندگان به سبب کیفیت بالای کارشان به نوعی موجب بالا رفتن قیمت خانه می شود. کیفیت کار سازنده که شاید در ظاهر کم اهمیت جلوه کند، یک ویژگی مثبت برای خانه خواهد بود. چرا که موجب بالا رفتن امنیت و کیفیت زندگی خواهد شد. در مجموع هنگام ارزش گذاری ملک به معیارهای زیر توجه کنید:

• متراژ و مساحت خانه
• ارزش املاک و نرخ معاملات انجام شده در منطقه مورد نظر
• اعتبار سازنده و کیفیت ساخت
• نقشه خانه
• متریال و تجهیزات به کار رفته
• امکانات ساخمان

توصیه هایی ضروری برای خرید خانه نوساز

هنگام خرید خانه های نوساز بسته به اینکه ساخت خانه در کدام مرحل باشد می توانید تصمیماتی متفاوت اتخاذ کنید. به عنوان مثال اگر مرحله نصبیجات خانه انجام نشده باشد می توانید ملک را تحویل بگیرید و بسته به سلیقه خود خانه را تکمیل کنید. لذا در هنگام خرید خانه نوساز به نکات زیر توجه داشته و آن ها مد نظر قرار دهید.

کیفیت ساخت

زمانی که اقدام به خرید خانه می کنید تنها امکان بررسی کیفیت در ظاهر خانه فراهم خواهد بود. اما توجه به خوش نام بودن و اعتبار سازنده خواهد توانست کمک بزرگی برای شما باشد تا با اطمینان بالاتری اقدام به خرید کنید. برای این منظور می توانید:

• اقدام به تحقیق در مورد اعتبار سازنده و کیفیت کارهای وی کنید.
• از همسایگان ساختمان در مورد روند اجرای ساختمان سوال کنید.
• دیگر ساختمان های اجرا شده و چندسال ساخت سازنده را مورد بررسی قرار دهید.

همانطور که بیان شد اعتبار سازنده باعث بالا رفتن قیمت خانه خواهد شد. که برای خرید ملک و اهمیت آن در کیفیت زندگی قابل پذیرش و با ارزش می باشد.

رعایت نکات حقوقی

در خرید خانه های نوساز اهمیت نکات حقوقی بالا رفته، لذا باید مورد توجه قرار گیرند. این قبیل املاک به سبب نوساز بودن ممکن است مراحل دریافت گواهی پایان کار آن سپری نشده باشد و شرایط تقسیم ملک و دریافت سند را نداشته باشد. لذا توصیه می شود برای معامله ملک نوساز موارد زیر را در نظر داشته باشید:

• اطمینان از تفکیک ملک و انجام مراحل آن
• اطمینان از زمان قطعی برای دریافت سند
• عدم رضایت برای خرید ملک بدون پروانه ساخت
• انجام معامله در بنگاه های معتبر و دارای مجوز رسمی
• تنظیم مبایعه نامه املاک
• ثبت معامله و دریافت کد رهگیری ملک
• درج تمامی امکانات ذکر شده توسط فروشنده مانند پارکینگ یا انباری و … در مبایعه نامه
• درج تمامی توافقات انجام شده مانند رنگ آمیزی ملک، داشتن نصبیجات، داشتن کولر و پکیج یا مواردی از این قبیل در برگه مبایعه نامه با ذکر تمام جزئیات

امکانات خانه

هر خانه ای امکانات خاص خود را داشته، اما شما در زمان خرید بسته به نیاز و اولویت های خود باید به آن توجه کنید. برای مثال تعداد کابینت ها، نورگیر بودن خانه، پوشش کف و دیوار ها، درب برقی پارکینگ و…. می تواند در شرایط عادی زندگی بسیار مهم جلوه کنند. علاوه بر این پیشنهاد می شود تمامی بخش های خانه را مورد بررسی قرار داده و با صبر و حوصله آن را ارزیابی کنید. برای بررسی برخی امکانات یا مصالح استفاده شده می توانید با متخصصین و سازندگان ملک که در این کار حرفه ای هستند مشورت گرفته و به کمک آن ها خانه، کیفیت ساخت، امکانات و جزئیات ملک را مورد بررسی قرار دهید.